东京中古房地产快讯-2021年5月

2021年东京中古屋房市场交易激增的4个理由

包含中古公寓和中古一户建(独栋住宅)在内的日本中古屋市场在传统上处于新建住宅市场的次要地位。因为日本房地产交易大部分仍以新建公寓和新建独栋住宅为主,这也是日本住宅房地产市场相较于许多西方国家,与众不同的独特之处。

但是在过去的一年里,日本房地产市场正逐渐改变。

根据东日本不动产流通机构(通称:东日本REINS)的市场观测报告,2021年4 月东京首都圏*的中古公寓共有3,428件成交纪录,与去年同月相比激增 110.4%,让人吃惊。此数字仅略少于2019年4月(COVID-19疫情大流行前一年)记录的成交件数(约少0.3%),这表示东京中古公寓市场几乎恢复到疫情前的水平。东京首都圈包含东京都、神奈川县、埼玉县和千叶县。

4 月东京首都圏中古公寓的平方米㎡单价也比去年同月上涨16.1%,每平方米为59.1万日元。公寓的成交价格也同样上涨19.5%,每户为3,826万日元,已连续11个月平均成交价格同比上涨。

中古一户建住宅市场市场的情况类似。 2021年4 月东京首都圏的中古一户建住宅的成交纪录也比去年同月增加98.1%、共有1,347件,为连续10个月同比增加。住宅的成交价格为3406万日元,比去年同月上涨24.8%,已连续六个月同比上涨。

上述情况并非单一月份的趋势。

正如我们在『东京购买中古公寓和一户建房屋要多少钱? 』文中所述,东京首都圈的中古公寓和独栋一户建房屋的成交量在2021年1月至3月创下历史新高,是东日本REINS自1990年5月成立以来的最高成交纪录。

那么,过去一年推动中古屋交易激增的因素有哪些?这些趋势可能会持续下去吗?

1.超低利率环境

当然,日本央行的超低利率政策是推动住宅交易增加的主力。

正如『2019年影响东京住宅价格的主要因素是什么? 』文中所述,黑田火箭炮效应(黒田バズーカ)的低利率政策让一些家庭以前无法负担的住宅价格变得负担得起。

例如,当35年期的3000万日元抵押贷款的固定利率为1%,则每月还款金额约为 85,000日元。然而,当固定利率变成3%而非1%,(在其他因素都保持不变的情况下)每月还款金额大约为115,000日元。

许多每月能负担85,000日元的人无法每月多负担30,000日元,相当于贷款期间总共将增加1300万日元。银行可能也不会融资3%的贷款给他们。

那么日本目前的抵押贷款利率是多少? 2021年5月,融资率(LTV,贷款价值比)九成以下的35年期Flat 35 (フラット35)固定利率为年1.360%~2.160% (*4月为 1.370%~2.170%)。融资率(LTV)超过九成的35年期Flat 35 (フラット35)固定利率为年1.620%~2.420% 。

这样的超低利率环境使得考虑拥有房屋的人们更加可行。日本央行还表示,负利率政策在2023年后也将继续实施。

2.新建公寓市场价格高腾

2020年,住宅开发商对于在疫情大流行期间释出公寓抱持相当谨慎的态度,东京首都圈新建公寓的价格在供应紧张的情况下飙升。

如『东京房地产市场预测:2021年公寓供应和销售价格趋势』文中所述,2020 年1月至10月期间,动工兴建的新公寓减少了8.0%,仅47,503户。但由于买房者的购屋需求依然强劲,2020 年1月至11月首都圈新建公寓的平均价格自1990年以来第二次超过6000万日大关,达到6254万日元。

这种趋势一直持续到了 2021 年现在。如『东京新建公寓4月平均价格大涨』一文所述,尽管住宅开发商在4月大量释出新公寓(*共2,089户待售新公寓,年增204.5%),4月东京首都圈的新建公寓平均售价比去年同月大涨24.9%,平均每户7764万日元。

新建公寓市场供应紧张且需求强劲的动态,导致许多买家无力购买价格过高的新建公寓。这些买家因而被迫考虑(或购买)既有的中古屋。

东京首都圏中古公寓&中古一户建于2021年4月的成交价格

3.被压抑的需求

现任屋主对于是否释出公寓也持续保持谨慎态度,导致中古屋的供应持续紧张,而购买意欲被压抑的买家需求尚未能得到满足。

2021年4月,东京首都圈共有13,539户中古公寓登记出售,比去年同月减少 6.3%。此为2019年9月以来连续第20个月新登记出售的物件数量同比减少。与今年3月相比,4月登记出售的中古公寓户数也减少了0.8%。

4月中古公寓总库存为34,184户,比去年同月大幅减少26.1%,为连续17个月同比减少。

中古一户建住宅的供应情况相同。

2021年4月,东京首都圈共有4644户中古一户建住宅登记出售,比去年同月减少7.4%,为连续14个月同比减少。

4月中古一户建住宅总库存为 15,199 户,比去年同月大幅减少32.2%,为连续 11 个月同比减少。

由于新建公寓市场价格不断上涨以及疫情造成人们工作方式改变,供应量不足以跟上购买需求。

4.现在和可预见的未来的工作型态

日本越来越多公司允许或鼓励员工居家办公,许多租房者利用这个机会买房子或卖掉小房买大房以便父母单方或双方都有专门的居家办公空间。

靠近主要车站的市中心公寓仍然相当受到购房者欢迎。由于这些公寓的交通便利和转卖价格具有潜力,今后预计将持续受到欢迎。这些类型的房产对于单身和没有孩子的夫妇来说特别有魅力。

而其他买家则是正在寻找搬到整体居住空间更大的郊区。新建公寓住宅开发商很清楚这些趋势,但他们的物件对于许多购房者来说根本负担不起。从上述数字可以看出,对于这样的买家来说,中古房屋变得越来越有魅力。

如果上述趋势持续下去,日本的房市将逐渐发生变化。传统上交易量较低的中古屋市场成交量将会增加。

付录资料

札幌、仙台 中古公寓&中古一户建于2021年4月的成交价格

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资料来源:Flat 35官方网站日本REINS 2021年4月Market Watch

封面照片:从隅田川眺望东京晴空塔,iStock 889302192