造成您的房地产卖不出去的原因 日本不动产经纪人调查

如果您正考虑购买日本房地产或者您是持有日本物业的屋主，您一定也会考虑一个问题：如何在最佳的时机让我的房子以最好的价格快速卖出。为了让您的房地产能顺利卖出，您应该避免以下几个造成房子难以卖出的原因。

根据全国赁贷住宅新闻的报导，使用AI人工智慧系统评定不动产房价的日本不动产公司すむたす于2021年1月中旬向641名不动产经纪人进行的网路调查的结果显示，“卖主开的卖房价高于市场价格”是造成房子难以卖出的最主要原因。

造成房子难以卖出的3大原因

1. 卖主开的卖房价高于市场价格

超过8成的不动产经纪人认为“卖主开的价格高于市场价格”是造成房子难以卖出的首要原因。如果卖主的卖价设置得高于市场价，将会与买主预级价格产生差距而难以卖出。

在我们先前的文章中提过，4月份东京和大阪的新建公寓价格高腾，东京首都圏中古公寓的成交价格也比去年同月上涨19.5%、中古住宅的成交价格也同样上涨24.8%，近期的东京中古公寓交易量几乎回复到疫情前的水平。作为准备出售房子的屋主应该定期关注房地产市场现状以及房子周边的房价，知己知彼订出一个合理的公道价。

2. 公共区域环境不洁或状况不佳

超过7成不动产经纪人认为“公共区域是否妥善管理维护”是影响房屋难以卖出的次要原因。建筑物如果没有妥善管理将很容易劣化，自然也将影响资产价值。

作为公寓的屋主应留意大楼管理委员会是否确实运作，这是因为日本一般公寓大楼管理委员会每个月会向屋主收取管理费和修缮积立金，用来定期清扫、修缮和维护大楼公共区域。一般情况下，日本法律规定公寓大楼每年应有一至两次的电机设备

(例如电梯保养维护)、消防设备定期检查以及排水管清洗。建筑物本体也会每隔几年进行大规模修缮，例如外墙清洗或建筑结构补强。

判断公寓建筑有无妥善管理维护的最简单方法是确认您公寓的管委会有无确实进行以上项目。此外，大楼的修缮积立金余额是否足够、有无其他屋主欠缴会是将来可能影响修缮计划的不安因素，也值得留意。

至于屋龄老旧的建筑，经过管理委员会开会决定是否改造升级建筑物(例如加装现代化设备)也将能提升整体资产价值。

3. 屋龄老旧且室内状况劣化

超过7成不动产经纪人认为“屋龄老旧且室内状况劣化”是造成房子难以卖出的原因。

根据「2021年东京中古屋房市场交易激增的4个理由」一文，“中古屋”的屋龄大约是20～22年左右，也就是2000年前后兴建的房子。市场上当然也有屋龄更大的房子，为了与周边较新的公寓同等/或更容易吸引买家并提升资产价值，重新装修或翻新室内绝对是出售中古屋之前值得考虑的选项。

由于翻新公寓是一笔不小的开销，卖主在考虑翻新公寓以前，应谨记对于买主来说“价格”绝对是影响是否购买的主要因素。 “翻新后以较高的价格出售”或是“不翻修但以经济实惠的价格出售”何者合适应事先咨询您计画托售的不动产经纪人。

造成房地产卖不出去、难以卖出的10大原因

排名	项目	非常符合	有点符合	两者皆非	不太符合	完全不符合
1	卖主开的卖房价高于市场价格	51.04%	32.10%	12.84%	3.37%	0.64%
2	公共区域环境不洁或状态不佳	28.04%	43.43%	17.63%	7.53%	3.37%
3	屋龄老旧且室内状况劣化	35.04%	36.16%	18.72%	7.20%	2.88%
4	设备老旧	26.72%	42.72%	20.80%	7.04%	2.72%
5	噪音问题	35.26%	33.81%	19.07%	9.13%	2.72%
6	管理修缮费用过高	27.65%	40.84%	22.19%	7.56%	1.77%
7	日照不良	25.84%	41.99%	21.31%	8.33%	2.88%
8	离车站太远(步行15分钟以上)	29.23%	37.22%	22.20%	8.79%	2.56%
9	存在淹水、水灾风险	32.48%	33.60%	20.80%	8.80%	4.32%
10	存在治安风险	32.80%	32.80%	21.28%	7.04%	6.08%

疫情影响选择房地产的条件

新冠疫情期间一些企业要求员工居家办公，进而影响买主选择房子的条件。以下三项是不动产经纪人认为疫情当下造成房子难以卖出的三大原因：

1. 房子附近超市、便利商店店等商业设施很少(或没有)。
2. 房子附近医疗院所、护理设施很少(或没有)。
3. 卖主开的价格高于市场价格。

由此可知，疫情当下人们越来越讲究住家周边的生活环境，而价格依然是影响房子容不容易卖出的主要原因。

个案研究

「2021年东京中古屋房市场交易激增的4个理由」文章中提到：位于东京23 区、平均屋龄22.47年、面积约为64.74㎡的中古公寓成交价格约为5,778万日元 (=㎡单价89.25万日元 x 64.74㎡)。

以下是位于东京都港区东麻布、建于1975年、目前出售中的4楼一房一厅(1LDK)公寓，面积48.59 m²、房价5,380万日元 (㎡单价约为110.72万日元)。

交通：

• 东京地下铁南北线「麻布十番」站徒步5 分
• 都营大江户线「麻布十番」站徒步5 分
• 都营大江户线「赤羽桥」站徒步9 分

尽管是有着46年屋龄的老公寓，为什么可以㎡单价仍然可以高于平均？

“东京港区”的高级地段当然是维持高资产价值的原因之一。此外，为了维持良好资产价值，此大楼从外观到室内都经过以下翻新和升级：

备注：此公寓大楼为1981年6月1日以前的旧耐震基准法时代建筑，由于房屋仲介并未在房产简介中提及是否曾针对新耐震基准法进行建筑补强，若有兴趣购买1981年以前建成的中古公寓，建议事先询问是否有「新耐震基准法的建筑确认済书」。

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资料来源：全国赁贷住宅新闻「売れない・売れづらい不動産の理由」を調査 すむたす

封面照片：iStock