日本租屋

日本出租房屋,遇到租客不缴房租该怎么办?

文:Erik Oskamp

一般来说,日本租房需按时缴交房租,当承租人拖欠房租、最终付不起房租,您作为房东能有什么选择?

法律诉讼程序

当租客不缴房租时,作为名义上的房东,首先您需要给予一定期限催告租客支付租金,如租客于其期限内仍不支付,您别无选择最终手段只能采取法律诉讼程序。

当催告支付租客仍不付,且您不会说日语、居住在国外或没有时间自己办理手续,您将需要聘请律师,聘用费约25万日元起跳。一般来说,租客只需要免费出庭。

通常,租金拖欠超过3个月以上,才会考虑进入法律程序

进入法律程序后,法院每个月都会开一次庭,也有可能会延迟开庭。租客可以承诺付款以获准缓期;也可以提出虚假的反诉,例如房间有维修相关问题;还可以要求调解。如果租客有现身,法院发出驱逐通知大约需要4~6个月。如果租客使用拖延策略,则法律程序可能会持续9~12个月。如果您或您的律师有所过失,诉讼可能不得不从头开始。如果您骚扰了租房者,例如换锁或切断水电话瓦斯,您有可能会输了官司。

逐租客程序

但即使法院发出驱逐通知,也不意味着租客将被迫立即搬走。

合法终止租约后,首先,法院指定的交涉人会联络租客决定搬出程序。如果租客不配合,交涉人将请法院指定的锁匠开门确认屋况。确认完毕后,交涉人将请法院指定的搬家公司来把租客残留在屋内的物品搬出,此过程大约需要2个月左右。

请租客搬走当天可能会有十几个人来执行搬家。屋内不属于您的物品必须先由法院指定的仓储公司保管,而您作为房东必须支付保管费用。

房东将暂时无法使用这些残留物品,需再等一两个月直到租客宣布放弃这些物品。之后您可以回收使用或扔掉它们。因为您暂时看不到这些残留物品,所以您不知道是否有任何有价值的东西。整个驱逐租客的过程通常花费约50万日元。

简而言之,在日本将不缴房租的租客逐出平均需要一年时间,费用接近100万日元,而从租客那里取回任何东西也几乎是不可能的。

结论:作为房东,您应该将上法院作为最后的手段。

租金保公司

上法院与拖欠租金的租客打官司费时费力是日本房东要求租客使用保证公司(日语:家赁保证会社)的主要原因。此外,因为一些保证公司的方案会支付诉讼费用、保管和处理残留物品费用以及将房屋原状回复(回复原状)的费用,也是大多数日本房东要求租客承租时必须使用保证公司的原因。

保证公司的主要作用是承担起租客不支付房租时的风险。当租客迟缴房租,由保证公司先支付房租给房东,然后向租客追讨。根据日本赁贷住宅管理协会『日管協短観』(2020年4月~9月)日本全国超过8成的管理公司要求租客使用保证公司(不管租客有没有保证人),而关东地区和关西地区则将近9成。

保证公司评估是否为承租人担保之前,他们会审核承租人的信用等级(保证公司有加盟的专门机构)。由于日本没有国家标准化信用评分系统,房东无法自行进行此类信用审查。没有稳定工作的人、外国人、起业家和老年人有时会被保证公司拒绝。作为房东,将房子租给没有保证公司担保的承租人,最终可能将面临不得不亲自上法院的风险。

回收租金

保证公司本质上是督促缴纳房租的收款机构,回收租金的方法主要有二:(1)每个月由保证公司先向租客收取房租,再由保证公司汇款给房东。保证公司向迟延租客催讨房租。 (2)当房东发现租客未能准时支付房租,由房东或物业管理公司联络保证公司请求代付房租和催讨。

由于大部分租客都有保证公司担保,在(2)的情况,当房东和我们(物业管理公司)发现租客没按时支付房租时,我们就需要立刻联络保证公司。向保证公司报告催讨大致需在10天内完成,否则保证公司可能将不受理。此外,保证公司的租金保证额度有上限,一般来说最多为48个月费月租金。

万一租客没有保证人也没有保证公司,唯一能做的是联络租客本人。如果他表示深感歉意且手头很紧,可以考虑提供分期付款计划或更便宜的租屋处。

但是,如果没有保证人也没有保证公司的租客实际上只想逃避支付租金,就只能联络他的亲戚、紧急联络人或(如果可能)打电话到他的工作场所催讨。如果这样他还是不缴房租,只能敲门并留下催讨通知。官方规定,不能在公共场所留下催讨通知,但如果将催讨信件放入信箱并稍微露出让他人看得到,租客可能会基于羞耻心而付款。

再次重申,换门锁或切断水电话瓦斯或强行进入房屋都是不合法的。

就算是屋主,只要房子已租给承租人,屋主都不可以擅自进入。如果一定要进入屋内,房东或管理公司可以致电当地警察局说已经有一段时间没有收到租客的消息,希望进入屋内确认安危。在警察陪同的情况下,才可以开门进入屋内。

如果租客已经偷偷搬走,仅管无法收回拖欠的租金,但可以免除繁琐的驱逐程序。如果租客已经偷偷跑路并将私人物品留在屋内,房东仍须透过法院提起诉讼请求返还租屋(日文:明渡请求诉讼),如果擅自处分租客的残留物品可能够构成器物损坏罪。如果租客仍住在该物业中,透过法院终止租约、强制执行请房客搬走仍是您作为房东的唯一选择。

Erik Oskamp

Erik Oskamp于2004年来到日本并在第一天即申请房屋贷款。在找房子不到2个月的时后,他在东京购买了他的第一间房产,一栋位于港区白金、三房一厅的独栋房。 2005年,他买下了他的第一间投资用房产。买房过程中,Oskamp先生发现日本房地产市场中缺乏透明度,因此他开始电脑模拟架构以协助进行统计分析。 2006年,他在白金的房子获得60%的利润、实现了他的第一笔资金收益。

这促使他更加任看待日本房地产,也因许多朋友和同事纷纷向他询问投资日本房产,让他意识到需要一家专门协助外国人处理日本房产的房地产仲介。

于是,在2007年9月他成立了赤坂房地产(Akasaka Real Estate),并通过购买更多房地产帮他渡过2009年环球金融危机的黑暗日子。到2010年,许多投资者开始遵循类似他的投资策略。

赤坂房地Akasaka Real Estate

专注于帮助外国人购买东京房产,包括主要个人住宅和投资房产。其他服务还包括物业管理、融资贷款协助和代理联系房屋装修业者。


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封面照片:iStock-1305757726


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