日本买房

在日本买空屋翻新需要多少钱?需要考量什么?

日本的废弃房屋或空屋问题是众所周知的。

最近几个月,你可能在外媒看过一些文章,说日本一些小城镇为了让更多人移居当地、试图振兴当地经济,以实际上免费的方式出让废弃房屋。

根据总务省的统计,2013年日本共有820万户空屋,约占日本房屋总数的 13.5%。一些智库预测,到了2033年,被废弃或空置的日本房屋可能会超过30%,数字令人震惊。

这是因为随着人们年龄增长自给自足能力下降,许多人将与子女同住或入住养护设施度过余生。人离开后房子没有人居住或看顾,即使子女继承了这些房子,在市中心工作的子女可能也不想住在这些地处偏远或屋龄老旧的房子

许多人担心,日本的农村、甚至一些地方城市将会散布着老旧、随时可能倒塌的房屋,这不仅有碍观瞻、存在安全问题,而且还会拖垮房地产价值。

我们已经在其他关于日本房地产的文章中讨论过空屋问题。例如:

在本文中,我们将聚焦于决定购买空屋时的重要考量因素:

  • 为什么考虑购买空屋时,考量翻修费用很重要?
  • 投资回报率
  • 请当地不动产经纪人帮忙的重要性 翻修空屋的费用概算
  • 政府补助金&税额抵减

为什么考量翻修费用很重要

在大多数情况下,长期闲置无人居住的房子将快速劣化,因此『是否需要翻新空屋? 』这个问题可能不用想也知道。

不过,购买空屋后尽快进行翻新仍有一些好处。

首先,对无人居住的房屋进行必要的翻修可以维持房屋价值,因为无人居住的房屋长期空气不流通,潮湿环境将导致房子劣化。特别是日本有很多木造房屋,湿润环境会导致木材损坏、发霉,并可能导致虫害或腐烂。

日本大部分的地方在梅雨季节和夏天非常潮湿,会让通风不良的房屋更加潮湿。因此,无论您购买空屋后打算翻新后自己居住、当作民宿投资还是转售,处理房屋内的湿气可能都是首要任务。

购买空屋后立刻进行翻修还可以降低房屋倒塌或遭人不法入侵或抢空门的风险。仅管这些都是低风险,但当您规划如何使用买下的空屋时仍需要考虑

投资报酬率

许多人不愿意翻新房屋的主要原因之一是计算翻修成本后发现可能无法带来良好的投资报酬率。

一栋楼空置多年房子 可能需求完整装修,装修成本有可能且难以伪投资回报率,例如投资AirBnB型宾馆式房子。

除了因空置导致房屋劣化,另一个重要的考量因素是地震的耐震补强。

1978年的宫城地震(Mj 7.4)导致许多房屋毁灭性的倒塌了。日本政府有鉴于此于1981年6月1日改订了“建筑基准法”,为既有的建筑抗震设计加入新基准,称为「新耐震基准」。

因此如果您购买的房屋是1981年6月1日之前收到建筑确认证书(建筑确认済书),则它被视为「旧耐震基准建筑」。 1981年6月1日以后的建筑一般称为「新耐震基准建筑」。

当您购买的房子屋龄较大,您可能需要对建筑物结构进行抗震补强。如果是1981年以前竣工的房子,为了使其符合新耐震基准,您还需要负担加强抗震度的费用。

翻新哪里?部分或全面翻新?

空屋的屋龄和劣化程度是决定房子可能需要翻新那些项目的两个主要因素。新一点的空屋可能只需要翻新某些项目,例如水管、热水器、空调或壁纸等,而不需要全面检修。但对于荒废许久的空屋,您可能就要有全面翻修的觉悟了。

与一般使用中的房子相比,让专业人员彻底检查空屋建筑结构的完整性,例如有无龟裂、虫害、抗震性和防火性⋯等非常重要。

请当地不动产经纪人帮忙的重要性

基于上述原因,在当地不动产经纪人的陪同下亲自查看屋况真的超级重要。

在Real Estate Japan刊登出售不动产/出租房源的所有不动产经纪人都可以日语和英语提供协助,其中也包含会说中文的不动产经纪人。如果您担心语言问题,可以搜寻可服务中文的不动产公司,找到一位可以信任的不动产经纪人请他协助您购买空屋。

当然除了语言方面,请他们帮忙找有翻新空屋经验的承包商也是个一石二鸟的选择!

翻新空屋大概有哪些费用

以下是房屋翻新项目的费用概算。请记住,实际费用会因房屋大小、屋况、翻新程度、选择使用的建材费用(建材品质/等级)以及房屋所在地⋯等而有很大的差异。

  • 壁纸更换:¥1,000/平方米
  • 更换主板:¥ 10,000- ¥ 70,000 / 榻榻米
  • 更换卫生间:¥ 200,000- ¥ 500,000
  • 翻新浴室 旧浴室 ¥ 500,000 ~ ¥ 1,500,000
  • 传统浴室改造现代Seitai Bath:¥ 1,500,000
  • 厨房改造:¥ 500 ~ ¥ 1,000,000
  • 幕墙修复:¥ 500,000- ¥ 3,500,000
  • 屋顶维修:¥ 500,000- ¥ 3,500,000
  • 抗震改造:¥ 250,000- ¥ 1,500,000
  • 保温材料:¥4000-¥40000/平方米
  • 装(窗层):¥ 80,000 ~ ¥ 150,000
  • 白蚁防治:¥1,800~¥3,500/平方米
  • 雨水损坏修复:¥ 10,000- ¥ 450,000 / 处

政府补助金&税额抵减

根据日本的人口趋势,特别是日本社会老龄化,日本政府预测空屋数量可能会继续增加。因此,国家和地方政府目前提供各种补助金和税额抵减措施来帮助民众翻新空屋,包括耐震补强和提高房屋的节能效果。

有关空屋申请住宅贷款和减税,请参阅本文:在购买日本的空屋前你应该知道些什么?,我们也会在后续文章进一步介绍。


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