日本买房

无人居住的空屋可以放弃所有权吗?浅谈屋主义务与税务责任

这篇文章是关于在日本购买空屋的系列文章之一,将讨论为了避免房子买了后悔,您应该了解的屋主义务与税务责任。

Real Estate Japan定期邀请不动产经纪人共同举办线上不动产研讨会,并在研讨会后开放问与答。在最近一次研讨会上,「空屋」话题引起了一些讨论:当你在日本了一空屋,但不想要了怎么做?能放弃它

简而言之,答案是“不行”。虽然答案很明显的是“不”,但其原因值得讨论。

“不行”的主要原因是,一旦您在日本购买了房产:

  • 您的所有权有公开记录。
  • 无论您是否放弃该房屋,都有责任为该房屋纳税
  • 废弃房屋相关的安全问题

下面讨论一下这三点:

动产「登项证

动产日语:不動產登記,发音fudousan touki)是一种用于公示日本土地和建筑物所有权的法定记录系统,可供第三人查阅。

当您完成不动产购买交易(例如购买了空屋),您将需要登记所有权转让,以表明该房屋或土地的所有权已转移给您。此外,当您建造了新建筑物时、因前所有者去世而继承取得不动产时、或当您缴清房屋贷款时,也需要办理登记。

日本的不动产或每块区分土地都需要记载于不动产登记簿(或「登记事项证明书」),即记载与某不动产相关事项的公用簿册,用以公告和保护与该不动产的所有权。例如,查看登记簿,您可以了解某土地或建筑物的从以前到现在的所有权移转纪录,或者目前是否存在任何限制所有权的抵押权。

不动产的登记事项主要分为三个区块:

*由于本文主要探讨空屋,深入描述每个区块将超出了本文探讨范围,因此仅简单介绍登记事项的基本项目:

  • 不动产基本情报
    • 所在地编号、房屋编号、建筑种类、建筑构造、房屋面积、登记日期等
  • 所有者相关事项(甲)
    • 登记目的(买卖、所有权移转/保存、继承、因拖欠贷款而土地或房产遭抵押或假处分)
    • 登记日期、受理编号
    • 所有权者的姓名和地址
  • 所有权以外的相关事项(乙)
    • 与所有权相关的权利以外的权利事项,例如抵押权、地上权和地役权。
    • 如果在本区块中登记了相关权利(例如抵押权),土地或建筑物的使用可能会受到限制。
    • 因此,在您购买房子之前,请务必检查此部分以了解所有权以外还登记了哪些权利,因为它们可能会限制您购买的土地或房屋的使用方式。

任何人都可以在法务局的办事处申请取得某土地或房子的「登记事项证明书」的副本。可以亲自到窗口申请、邮寄申请,也可以线上申请。

「登记事项证明书」范本,图片:法務省

您的所有

即使您签订了买卖合约并支付了该不动产的费用,除非您在不动产登记簿中登记了所有权转让,否则您不能向第三方主张所有权。如果遇到恶意卖方将同一不动产同时出售给多人,并有人在您之前完成登记,您将失去该不动产的所有权。基于这个原因,在大多数不动产买卖交易中,通常在买方将款项支付给卖方得时候登记所有权转移。

记费用(登税)

因买卖、继承、赠与⋯等而办理登记不动产所有权移转将有不同的登记税费。通常由买方支付登记税费,日文称为「登録免許税(发音:touroku menkyozei)」

买卖动产登记所有权转移所需的登记税费如下:

  • 土地:不动产评估价格的1.5%(在2023年3月31日之前登记的情况,之后为2%)。
  • 建筑物:不动产评估价格的2%,但满足某些条件的个人用住宅的税费降低0.3%:
    • 建筑面积50平方米以上的自用住宅、新建住宅或取得的一年以内完成登记。
    • 于2022年3月31日之前取得自用住宅,并登记为自用
  • 更多详情请参阅国税厅No.7191登录免许税の税额表

司法

司法书士是日本的法律专业代书人,主要协助客户准备商业登记、不动产登记、申请签证和诉讼相关等文件,并向法务省进行手续。

尽管可以自行研究不动产登记簿,向法务省进行不动产登记,但对于在日本购买不动产的外国人,强烈建议在进行不动产交易时使用司法书士。司法书士须深知日本的不动产登记法,并通过法务省举行的司法考试,因此帮助您厘清不动产登记中有无任何潜在问题,并正确帮您登您的不动产所有权。

司法书士费用因国家、地区和协助您的司法书士而异。您可以自行研究比较,也可以请不动产经纪人介绍或直接帮您找到合适的司法书士。

因此,无论您购买的是新建房屋、投资型中古屋还是空屋,在计算不动产的购买成本时,您都需要考虑司法书士费用。

回到本文的正题,正如「在购买日本的空屋前你应该知道些什么?」一文和本文上述,深思熟虑和正确登记不动产都是非常严肃的事情。将作为买房者,您还需要承担与登记所有权相关的税费和费用。

房屋税

无论您是否有使用和维护房屋,您作为所有者都有责任缴纳与之相关的税金,包括固定资产税都市计画税。两者的税额和金额因地区而异,根据建筑物所在地区类别和面积也会不同。

固定资产税(日文:固定資産税;发音:koteishisanzei)和都市计画税(日文:都市計画税;发音:toshi keikakuzei),通称“固都税”。是向每年1月1日当天拥有不动产的所有者(纳税义务人)征收的税金。

根据固定资产课税台,固定资产税的税额为该不动产的固定资产税评价额(课税标准额)× 1.4%(标准税率)。都市计画税的税额则为固定资产税评价额(课税标准额)× 0.3%(上限税率)。

这两项税金分别将每年4月、7月、12月和次年2月做为一个年度的四期。纳税义务人必须按照纳税通知书指定日期,一次性或分四期缴税给当地政府。要注意的是,都市计画税仅适用于位在日本区域法中规定的指定都市计画区(日文:都市计画区域;发音:toshi keikaku kuiki)内的不动产。

如果您无视、或迟缴税金,税金将继续累积,延迟付款的罚款还会增加。有关更多与不动产买卖相关的税金说明,请参阅「日本不动产相关税金指南」。

弃房屋的安全顾虑

被废弃或无人维护管理的房屋可能成为社区的治安和安全隐患。杂草丛生的景观和庭院可能导致宵小、害虫和动物入侵,不仅会影响房屋状况,还会影响到周围的房屋。因为废弃的房屋还有可能成为窃盗、火灾隐患,导致邻近社区犯罪增加。

随着日本全国空屋越来越多,这些治安和安全问题是各地方政府提供空屋对策资讯、致力于减少空屋的主要原因之一。

房子空置怎么

如果您继承了日本房屋或购买了不再想居住或维护的空置房屋,您应该如何处理它?首先,您可以找不动产经纪人为您登记出售,或者考虑出租用于合租公寓、度假屋或民宿,我们将在后续文章中讨论这些选择。


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 封面照片:岐阜市白川乡,iStock Credit:ksbank


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