为什么这么多外国人热衷投资日本不动产？投资整栋公寓的优缺点为何？ Real Estate Japan日前采访了Mr. LAND Co. Ltd.，这是一家专门提供东京投资性不动产之买卖仲介的不动产经纪公司，可以中文、日文、英语服务外国人客户。
以下我们邀请他们深入解答外国人投资东京住宅不动产的常见问题：
- 问1：投资整栋公寓的优缺点是什么？
- 问2：可以从本国金融机构筹措资金投资日本不动产吗？
- 问3：为什么这么多海外投资人被东京的高收益投资行性不动产所吸引？
- 问4：COVID-19新型冠状病毒对东京住宅不动产市场有何影响？
- 问5： LAND的强项是什么？
- 问6：投资整栋公寓如何达成投资目标？
问1：投资整栋公寓的优缺点是什么？什么样的买家或投资人应该考虑购买整栋楼？
我们认为透过比较投资整栋公寓和单间公寓，更容易理解投资整栋公寓的优缺点。
与单间公寓投资相比之优点
投资单间公寓和投资整栋公寓的主要差别之一是投资人同时持有多间公寓的所有权可以规避风险。如果您只投资一间公寓，您的收入将是“零”（空租的情况）或“一”（出租的情况），这意味着万一公寓长期空租您可能毫无获利。但是，如果投资整栋公寓，即使其中一间公寓空租，您还可以从其他出租中的公寓获利，获利仍会比“零”没有进行避险时来得多。
当您投资整栋公寓时，您还可以获得该建筑物所在土地的所有权，从而增加您的资产价值。当投资单间公寓时，每间公寓所有者不一定拥有相同比例的土地。
整栋公寓中的单间公寓的业主也会受到公寓大厦管理委员会制定的规定约束。这些规定可能会规定公寓不能饲养宠物，甚至可能会限制单间公寓可不可以/如何翻新。相比之下，整栋公寓的业主可以自行决定翻修整栋公寓或特定公寓可不可以/如何翻新；这使得整栋建筑的业主可以通过改建和翻新来增加收入。
缺点
投资整栋建筑的主要缺点之一是初始购买成本相当高。
以东京为例，在市中心购买一户公寓需要几千万日元，但购买整栋公寓平均都要上亿日元。如果您想以低于亿万日元的价格买到整栋公寓，可能要找找看距离市中心稍远的地区、地方城市或屋龄较旧的整栋公寓楼；然而，这意味着租出也可能会困难许多，恐增加空租风险。
投资整栋公寓的另一个缺点是业主需要准备更多维修费用。如果您在公寓大楼只持有一户公寓，则您需要与其他公寓的业主一起每月缴纳一定金额的维修基金。当整栋建筑需要大规模修缮或定期检验时，管委会将会使用该基金进行维修。如果您是整栋公寓楼的业主，当然要承担全部维修费用。
*编辑备注：整栋建筑物有所谓的「法定检验」，例如根据水道法建筑物每年至少需要一次水槽清扫；根据建筑基准法第12条，关于建筑物的设备、安全、防火、卫生、避难设备等，每年至少需要一或二次聘请专家定期检查。这些费用当然也由整栋公寓楼的业主支付。
结论
整体来说，需要谨记在心的是，投资整体公寓的收益率高于单一公寓，这意味着潜在收入来源要高得多。即使考虑到上述缺点，更高的潜在收入也意味着更高的净收入潜力。
问2：外国人有可能贷款投资日本整栋公寓吗？有什么条件？
如果要从日本的金融机构贷款，基本上前提是您在日本拥有永久居留权。
如果您无法在日本取得永久居留权，您将被要求询问您所在国家/地区的金融机构，看看您是否可以贷款投资日本房地产。
*编辑备注：外国人在日本购买房地产不会因此获得居留权。
我们曾服务过一些外国客户，他们在美国一些金融机构询问日本房地产贷款得到了肯定的答覆，特别是当申请人在美国有房屋贷款的情况下。因此，我们建议您可以咨询看看您国内的金融机构。
问3：您能介绍一下贵公司服务过的外国客户吗？是什么原因让他们对投资日本整栋公寓感兴趣？
经由在Real Estate Japan刊登出售不动产，我们收到了来自亚洲、欧洲和美洲的外国客户的不动产咨询。
为什么投资日本？
我们有许多客户对投资日本整栋公寓感兴趣的原因是与海外物业相比，投资报报酬率相对较高。
在其他亚洲国家/地区，您可以找到在资产价值方面具有吸引力的不动产，但很难期望它们持续产生收入来源。然而，在日本，即使现在在东京市区，您也可以找到高收益的不动产。
此外，由于东京的土地价格年年上涨，因此将来脱手出售时也有可能获得资本盈利。
稳定的收入来源和潜在的资本盈利这两个因素似乎吸引了很多海外投资人，因为他们能够以较低的风险进行投资。
此外，日本以安定的政治环境和治安闻名于世，这降低了所谓的“国家风险”。日本不太可能出现物价大幅上涨的情况，国内情况导致物价大幅下跌也是如此。我认为日本是一个安全国家的名誉是吸引海外投资人感兴趣的重要原因。
问4：COVID-19造成东京不动产资产价值下跌的风险？
关于COVID-19疫情对于国家风险造成的影响，人口从大都市大量外流到地方城市的情况并不明显。东京是一个特大城市，即使我们看到一些城市化的逆转，但实际买房需求仍然强劲，由于空租或租金下跌导致不动产价值下跌的风险微乎其微。
东京的住宅资产价值的强项最近引起了世界各地投资者的关注。
我们一直在市场上听到投资人表示希望出售其海外不动产并投资东京房不动产来规避风险。
海外投资者对日本整栋公寓感兴趣的原因是，整栋公寓提供更高的潜在收入来源，可降低了许多投资风险。还有就是，日本是极低“国家风险”的优势。
我认为想要进行稳健投资并增加资产的人适合投资整栋公寓。
问5：Mr. LAND的强项是什么？
Mr. LAND可以为希望从海外购买日本不动产的外国客户提供一站式服务。
让我们用中文为您服务！
我们有会说中文、英语和日文的专职顾问，可以提供如不动产购买、资产出售、贷款咨询等各种服务，您不用担心语言障碍。关于购买日本不动产流程和您感兴趣的不动产，我们也会尽力搜集资讯协助您。
在许多情况下，我们的顾问可用英文或中文对应各种咨询、房地产介绍以及从签署合约到交付房产的一切事宜。在咨询过程中，我们会介绍该不动产、说明购买应预期的细节，并尽可能回答您的问题。我们的目标是减少外国客户必须用外语处理购买过程的压力，并使交易过程尽可能更透明、更安心。
从海外购买日本不动产
Mr. LAND也是日本少数获准可以线上进行买卖重要事项说明的不动产公司之一。我们还有一个网路系统，让客户无需实际来日本就可以签订不动产买卖契约。
问6：投资整栋公寓如何达成投资目标？
透过财务分析可帮助您实现投资目标。
在介绍物件的时候，我们会提供收入利润模拟、相关物业和市场数据，来帮助客户做决定。您在做出购买决定时，我们认为您需要能够计算潜在收入，此外还需要了解房屋所有现状。
此外，我们还会解释日本的税金制度，并根据您希望的投资目标和资产管理方法，介绍最合适的不动产和投资方法。
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