利回り
- 平假名:りまわり
- 罗马拼音:rimawari
- 中文:投资报酬率、收益率
- 英文:Yield
投資利回り(投资报酬率)
投资日本不动产时,您可能常看到「投资利回り」一词,意即中文的「投资报酬率」,简称“投报率”或“收益率”。透过计算投资报酬率可以了解哪间房子较能满足投资人的投资目的。
如何计算投资报酬率?
与投资任何地方的不动产相同,投资报酬率主要分为毛报酬率和净报酬率。常见用来表示日本不动产投报率的日语单词有以下三种:“表面利回り”、“想定利回り”与“実質利回り”。
表面利回り
「表面利回り」中文:毛报酬率、毛利率,又称为「グロス利回り、単純利回り」。年租金收入(月租金×12个月)相对于房屋价格,一年可以获得多少利润的指数。
- 表面利回り%=年租金收入÷房屋购入价格×100
此报酬率在投资型不动产的买卖说明中最常见,计算方法最单纯。每年固定支出(管理费、税金等)以及购买房屋时的其他杂费(仲介手续费等)都不算入其中。尽管对投资人来说此数字并非最精确,仍可将此数字当作比较不同物业的收益指标。
想定利回り
「想定利回り」中文:假定报酬率、预想收益率。常见于投资整栋公寓或目前空租的物件。假设房屋全部租满,一年最多可以获得多少利润的指数。
想定利回り的计算方法与表面利回り相同,每年固定支出以及购买房屋时的其他杂费都不算入其中。最大的差别在于,想定利回り的租金收入是“假定房屋租出时的租金收入”。因此,尽管10间公寓实际上有6间出租中、4间空租中,也是假设10间公寓都出租中的年租金收入除以房屋购入价格。
此投报率必须留意实际空租率以及房屋建筑年份,否则有可能导致実質利回り远低于想定利回り。例如房屋所在位置交通不方便导致公寓容易空租,又或者大楼屋龄老旧导致建筑设备老化故障,需要较高的维修成本等。
実質利回り
「実質利回り」中文:净报酬率、净收益率,又称为「ネット利回り」。从租金收入扣除各种固定支出,除以包含其他杂费的购买房屋的全部费用,一年实际可以获得的利润指数。
- 実質利回り%=(年租金收入−固定支出)÷(房屋购入价格+其他购买经费)×100
由于将各种费用加入计算,一间房屋的実質利回り实际都会比表面利回り还要低(甚至低许多),但对投资人来说是投资不动产时最正确、最重要指标。
- 固定支出:
- 物业管理费(支付给物业管理公司)、管理修缮费(支付给管委会)、火灾/地震保险费、都市计画税、固定资产税、源泉征收税等。
- 详细可参阅:日本不动产相关税金指南。
- 其他购买经费:
- 房屋价格、仲介费、不动产取得税、印花税、行政登记费、行政书士费等。
- 详细可参阅:在日本购买房地产的成本:相关购买费用以及税费细目。
那么,表面利回りvs.実質利回り实际计算有何差异,以下来比较同一公寓的投资报酬率。
投资报酬率计算
以下比较位于东京都江东区有明的高级公寓「Galleria GRANDE」21楼2LDK住宅之“表面利回り”与“実質利回り”。
表面利回り=3,600,000÷80,000,000×100=4.5%
- ⬆️ 年租金收入÷房屋购入价格×100⋯⋯约需22.2年回收成本
実質利回り=(3,600,000-180,000-448,920) ÷(80,000,000+2706,000) =3.6%
- ⬆️(年租金收入−固定支出)÷(房屋购入价格+其他购买经费)×100⋯⋯约需27.8年回收成本
金额明细如下:
- 房屋购入时:
- 房屋价格:8,000万日元
- 仲介手续费:270.6万日元
- 仲介手续费概算:(房产买卖价格 × 3% + 6万日元)×消费税
- *不列入计算:不动产取得税、印花税、行政登记费、行政书士费等
- 购入后:
- 年租金收入:360万日元
- 月租金30万日元×12个月
- 物业管理费年额:18万日元
- 假设为月租金的5%×12个月
- 管理费修缮费年额:448,920日元
- (管理费20,560日元+修缮积立金16,850日元)×12个月
- *不列入计算:火灾/地震保险费、都市计画税、固定资产税、源泉征收税等
- 年租金收入:360万日元
*出租资讯并未提供保险费和相关税金之金额,因此本次不列入计算。
如上述,実質利回り实际比表面利回り还要低。
从投报率可否看出回收成本需要几年?
如果单看“表面利回り”,从年租金收入相对于房屋价格可以预测大致需要几年回收成本。以房价2,000万日元的物件为例:
- 年租金收入80万日元的情况(表面利回り4%)需要25年。
- 年租金收入100万日元的情况(表面利回り5%)需要20年。
- 年租金收入200万日元的情况(表面利回り10%)需要10年。
- 年租金收入400万日元的情况(表面利回り20%)需要5年。
如果想从“実質利回り”知道回收成本需要几年,除了自行试算,请不动产经纪人协助试算、房产评估,才能具体了解您实际需要多久回收成本。这是因为买房时有房价以外的其他支出,购入后也年年有固定支出,以及空租期无收入的可能性。
此外,如果使用投资贷款买房,还需要将银行利息等房贷费用算入(当然,实际可贷款给外国人的日本银行、贷款年利率又因银行而异)。 不管是“表面利回り”或“実質利回り”,基本上投报率越高越能快速回收成本。但高投报率的前提是「屋况良好的房子一直出租中、租金维持不变、贷款年利率不变」。
如果买了房价低且投报率很高的房子才发现房子空租后难以租出去(甚至需要调降租金)、房子屋龄大常常需要维修、房子不可再建筑或该地有法律限制(不可再建筑、有借地权等),不只可能影响您的投资计划,还有可能使房子以后很难脱手。
另外,一些地方城市的投资型物业因房价低廉而投报率高,购买此类型物业必须了解当地人口结构(人口增或减、有无生产人口/学生人口流入),因为日本许多地方城市的人口持续减少,有可能提高空租风险。在人口稳定增加的大城市,房价较高、投报率较低的投资型物业,尽管回收成本期间长,收入反而较稳定。
因此,除了投资报酬率,了解房子本身的物理现状、交通地理条件、比较该房子周边的的房地产市场状况,并请不动产经纪人协助试算几种可能性下的投资收支表才能真正选到适合投资目标的房子。
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