オーナーチェンジ
- 罗马拼音：ōnāchienji
- 中文：屋主变更、业主变更、房屋所有权人变更
- 英文：Owner Change
「オーナーチェンジ」来自英文Owner Change，也就是“屋主/业主/所有权人”“变更“。
租客入住其中的状态下出售的房屋（公寓、整栋公寓、一户建住宅）称为「オーナーチェンジ物件」。因为租客不变、仅屋主/业主改变，因此称为「オーナーチェンジ」。
这类型的房屋是租客与前任房屋所有者（卖主）签订了租屋契约并居住其中的状态下出售的。根据法律*，新任房屋所有者（买主）取得房屋所有权后，将继承卖主与租客签下的租屋契约、押金以及房东义务（例如修缮）。
*备注：日本借地借家法第31条「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。」。当建筑物转交时，建筑物的租赁契约即使未进行登记，对于取得该建筑物物权（包含所有权）者也产生效力。
购买オーナーチェンジ物件最大的优点在于购买后立即有租金收入，并有以下优缺点。
购买屋主变更/业主变更物件的优缺点
优点
- 购入后立即有租金收入，可以根据净投资报酬率订定长期投资计画。
- 空租的情况，会有一个月、甚至数个月无租金收入的风险。
- 可以省去为空租房屋招租的麻烦。
- 例如决定租金金额、招租、为了吸引租客进行房屋翻修或提供报酬奖金（AD）给房屋仲介等。
- 可以直接继承前任所有者的投资管理知识：适合日本不动产投资初学者。
- 可以申请不动产投资贷款（不動産投資ローン）。
- オーナーチェンジ物件视同收益物件，一些在有日本分公司的外国银行根据申请人的实际情况可能愿意提供不动产投资贷款给没有居住在日本的外国人，参见「购买或投资日本房产时，可以提供房屋贷款给外国人的日本银行」
- 有时可以以低于市场价格的价格购买到。
- 当该房屋正以低于市场价格出租中的时候，由于租金较低会拉低投资报酬率，因此房价有可能会设定得较低。 （在租客搬走后，屋主可将租金和房价调整回市场价格，购买这样的房屋反而划算。）
缺点/留意事项
- 无法进入屋内，难以掌握实际屋况。
- 房屋出租给租客居住后，房屋内部视为租客的私人领域，未经租客同意他人不得进入屋内，因此难以得知室内有无任何老朽、损伤。
- 如果租客不同意让人进屋参观，新屋主只从建筑物外观、以前的室内照片、修缮纪录、前任屋主转述了解大概屋况。
- 不能改变前任所有者与租客之间签订的租约条件。
- 调涨租金必须有“正当理由”并经过租客同意，否则不可任意涨价。正当理由：例如与同大楼其他公寓的租金市场相比，租金明显偏低等具体数据。
- 如本文上述，新屋主将继承前屋主与租客之间的租屋契约、押金、房东义务。因此，新屋主必须有“正当理由”且至少租约到期的6个月以前告知租客，才得以终止租约。参见「您作为日本房东与租客终止租约的权利」。
- 难以事先掌握租客的属性：
- 由于继承前任屋主与租客之间的租屋契约，新屋主没有选择租客的权利。租客是否为问题租客（例如经常迟缴租金）必须事先询问前任屋主。
- 租客也有可能在新任屋主购入没多久后搬走。
- 即使购买时有租客入住中，也不代表空租率绝对等于零。
- 租客搬走时，新任屋主需要退还押金（从前任屋主继承的押金）、负担起租客搬走后的原状恢复的房屋修缮费用（租客），并再次招租。
- 不可申请住宅贷款（住宅ローン）。
- 因为不是自己居住用途的住宅，只能申请不动产投资贷款。
购买オーナーチェンジ物件如果未来计画出售，建议选择易于转手的物件。例如：投报率佳的套房公寓、屋龄较新的房屋、地点好（空租率低的地区、近车站、人气居住地区）的房子。
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