原文:Jeff Wynkoop
在本文中，我们将讨论日本购买公寓时值得确认与询问的事项。有关在日本购买房屋的步骤说明，请参阅：日本购屋指南。
与一户建独栋住宅不同，公寓住宅是公寓大厦的一部分，由公寓大楼所有区分所有权人组成的管理组织－管理委员会（日文：管理組合）负责维护大楼的公共区域和管理公寓大厦。一个运作良好的管委会将以长期经营的方式保养维护大厦建筑，而不是坐等公寓年久失修、设备破败不堪。
公寓大厦管理条例（日文：管理規約）是建筑物中所有区分所有权人（屋主）的权利和义务的条例。条例部分内容是强制性的，部分内容可通过区分所有权人会议投票进行更改。例如，根据日本的公寓标准管理条例（日文：マンション標準管理規約）之区分所有法（日文：区分所有法）第34条，管委会总会必须每年至少举行一次。
对于管委会的决议分为「普通决议」与「特别决议」。尽管有例外情况，但一般来说：
- 「普通决议」需要由表决权*总数50%以上的委员（区分所有权人＝屋主）出席总会，出席人数过半数同意即可通过。
- 「特别决议」（例如变更管理条例或建筑物重大变更等）需要所有委员的3/4以上或表决权总数的3/4以上同意才得以通过。
表决权*：管理委员会总会的决议权（比例）基本上根据区分所有权人（屋主）拥有的专有部分面积大小分配。但如果该公寓大厦的专有部分面积差异不大，决议权就可能是一户一票。
这意味着表决权比例较少的区分所有权人可以团结起来阻止一名或数名表决权比例较多的区分所有权人的独断行为。相反的，一名或数名表决权比例较多的区分所有权人也可以联合起来主导决议事项。
公寓维护的固定成本和留意事项
以下是您在日本购买公寓时应留意的费用和事项。
建物管理费＆修缮积立金
为了用来支付定期重大翻修费，公寓管委会必须储备一笔公共基金，称为「修缮积立金」和「管理费」
具体金额取决于区分所有权人拥有的专有部分面积大小、建筑物的屋龄、公寓每坪单价等，但费用可能会随着时间推移而改变。通常上持有面积较大的屋主或高级公寓的屋主需要支付的费用比较高。
建物管理费＆修缮积立金由管委会每月向区分所有权人收取，如果您的卖家在移转所有权给您时未付清款项，您可能要承担起支付这笔未缴清款项的责任。
管理费与修缮积立金的差别
管理费与修缮积立金都是管委会每个月固定向向区分所有权人收取的费用。详情请参阅：日本的管理费：共益费和修缮积立金。
- 「管理费」主要是用来支付日常管理的费用，例如公共区域的清洁管理、公共区域的水电费、电梯保养维护和小型维修等。
- 「修缮积立金」则是一笔用于公寓建筑定期维修的修缮储备金，例如大楼外墙清洗、建筑钢筋补强或外壁磁砖修补等。如果管委会决定大规模翻修公寓但储备金不足，可能会向所有区分所有权人额外收费。
其他需要留意的事项
- 管委会总会和会议记录基本上只有日语，外国人可能难以理解。缺席会议的所有人可能需要请代理人（例如物业管理公司）出席会议。
- 如果你购买的公寓大厦屋龄非常老旧，有可能几年后这栋楼会拆掉再建一栋新楼。尽管这项重大决议需要至少3/4以上的区分所有权人同意，但当一些区分所有权人没有额外的预算来支付完全拆除和重建的费用时，可能会出现僵局。
- 一般来说，坐北朝南的公寓因为接收较多的阳光，较有人气。此外，较高楼层的公寓因为可以眺望城市美景，价值也较高。较低楼层的公寓比较容易受到街道噪音的影响，也比较容易受到犯罪的影响。
- 一些住宅开发商会在新建公寓建筑时设置超低的管理费和维修储备金，等建筑物完工后才改订费用。通常，建筑屋龄越老旧，费用就会逐渐增加，但管理公司有时可能会根据未来的修缮计划大幅调整费用。
购买公寓前值得询问的事项
以下是当您在购买购买公寓前的调查阶段值得确认并询问的事项：
- 了解该公寓的管理规约和前几年的管委会总会会议记录。特别是如果您购买公寓的目的是为了用作民宿的情况，有些公寓的管理规约会明确规定“民泊不可”。
- 房价是否包括停车位？使用车位是否有任何额外费用？
- 水电瓦斯表是否独立计表？
- 有没有附属单独储物间？使用储物间是否有任何额外费用？
- 公寓大厦是否有任何重大改建计划？
- 确认公寓大厦保险单，公共区域是否已投保？
- 维修储备金目前的余额是多少？管委会有无任何特殊贷款？查看管委会的损益表和资产负债表副本可以了解相关资讯。
- 公寓大厦维护得如何？确认物业的长期修缮计画书（长期修缮计画书）。
- 管理规约是否允许养宠物？
- 您的卖家是否已支付他理应支付的管理费和维修储备金？所有区分所有权人是否都按时缴费？
- 公寓房间大小是否平均，还是有些小到难以使用？平面图中是否有不寻常的格局？
- 建筑物是否建在填海造陆的土地上？管委会将来是否计划依法重建建筑物？或者该建筑是否存有法律限制？
- 例如：既存不适格（在建造和竣工当年根据当时《建筑标准法》合法的建筑物随着法律改订或都市计画改变，某些部分不符合现行法律。这些建筑物目前仍可使用，但在扩建或重建时，必须使建筑物符合现行法律），或是再建筑不可（请参阅：在京都买传统古民家：关于购买京町家的常见问答Q6）。
- 公寓是否隔音佳？附近有高速公路、工厂等可能产生噪音或异味的设施？
- 公寓有多少部电梯？有紧急用电梯吗？
- 您对建筑物周围的土地持有什么权利？区分所有权或是借地权？
- 建筑物是否符合新耐震基准法？是哪一种抗震建筑？ （请参阅：日本的地震建筑规范和技术）
- 大楼有哪些公共设施？是否有健身房、游泳池或礼宾服务？
- 该地区未来是否有计划再开发？
有一些房地产经纪人会企图催促买家尽速决定是否购买。如果不动产经纪人说市场上所有房产中这间是最好的，您应该对此持保留态度。如果不动产经纪人又说“还有其他买家也感兴趣”之类的话来催促您购买，也许您应该考虑也询问一下其他不动产经纪人的意见。买房子是人生中一笔相当高额的购物，四处比较合适的不动产经纪人帮助您做出适合你的决定，慢慢找到适合购买的房子绝对没有坏处。
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