日本買房

日本購屋指南

原文:Jeff Wynkoop  2017年8月31日

在大多數情況下,日本購買房產的過程與購買其他國家的房地產非常相似。然而,實際的過程可能是不透明和耗時的,尤其是當您不擅長說或讀日文時更是如此。

在本指南中,我們將購買過程分為八個簡單步驟。在接下來的幾週內,我們將發布關於每一步的詳細文章。

如果身為外國人的您想在日本購買房屋或投資房產,您可能會遇到的第一個問題是,外國人是否真的可以在這裡購買房地產。

外國人可以在日本買房嗎?

在日本針對外國人購買房地產並沒有特殊的法律限制,外國人只需在購買不動產後20天內向日本銀行提供書面通知。

在日本不需擁有公民身份或居留簽證就可以買房,然而,在日本購買物業也不能使購買者因此獲得日本居留簽證。如果你沒有日本永久居留簽證、也沒有與日本公民結婚或是從未在日本有過工作經歷,那麼您將很難在日本當地找到資金來購買日本房地產。

土地所有權不受限制

與許多其他亞洲國家和夏威夷的一些地區不同,土地所有權不受限制(例如,您要求99年的地面租賃來取代土地的全部所有權)。

日本購屋指南

第1步:研究地產和融資方案

任何想要購買住宅的人的第一步都是先研究各種選擇,確定優先事項並確定預算。

您需要考慮是否要購買新的或二手住宅,公寓或獨棟住宅,當您的預算和時間允許時,甚至可以購買一塊土地並自己建造房屋。 我們將在後續文章中介紹各個選項的優缺點。

你能負擔多少錢?

整體來說,日本的銀行為借貸人提供的融資金額需低於個人年收入的25%,此外,購屋人還須負擔約所購入房產6%至7%的購屋稅。欲了解稅務問題的更多信息,請參閱:日本房地產稅金指南

如果您請房產代理人為您仲介購買房產,您必須支付購買價格3%的仲介費(佣金)、60,000日元再加上消費稅(目前為購買價格的8%)。請參閱以下文章:在日本購買房地產的成本:購買費用以及稅費細目

常駐外國人居住者的融資選擇

有部分日本銀行向日本的外國人提供貸款,若您有永久居留身份或與日本公民結婚,則您最有可能獲得貸款銀行的青睞。此外,某些銀行還借貸給在日本有長期工作簽證或是配偶有日本永久居留簽證的外國人。 請參閱這篇文章:外國人在日本如何申辦房屋貸款,進一步了解您借貸所需文件以及哪些銀行對外國人提供借貸服務。

如果您並非日本居住者,那麼在日本找到借貸銀行將非常困難,但仍有些銀行可能會根據不同個案的具體情況來進行借貸。

首先請先收集有關融資來源潛力的相關信息,日本的私人銀行和地方信用合作社提供絕大部分住房貸款。請參閱以下指南以獲取更多信息:外國人在日本如何申辦房屋貸款日本房屋抵押貸款指南

接下來需要決定要選擇固定或可變利率貸款,固定利率指的是您在每個還款期限內每月支付固定金額,目前固定利率貸款在日本非常受歡迎,因為目前利率處於歷史最低點。請參閱這篇文章以了解更多關於日本住房抵押貸款利率之相關信息:在日本可以申請到房屋抵押貸款的最高利率是多少?

第2步:查看和比較各家借貸銀行的屬性做出選擇

一旦你決定了你想要的房產的預算,是時候真正購買屋了。首先您可在您理想的購屋區域中尋找類似的物件,並找出這些物件近期的銷售價格。日本的國土交通省土地建設產業局提供一個網頁,可幫助您搜尋各類房產的交易價格,而當地房地產經紀人也是十分重要的資訊來源,此外,您還可以使用Real Estate Japan的搜尋網頁官方部落格來查看類似房產的價格趨勢及日本購屋的相關資訊並進而搜尋您心目中理想的物件。

最重要的,就是實地到現場看屋。對於購買房地產,沒有什麼比第一手看到各種不同屬性、不同格局的房產更實際了,您可以藉由現場看屋實際感受到哪些房產細節才是您本身最在意的,多方看屋將有助於您學習如何更有效地比較各種房產的屬性與優劣。

步驟3:完成填寫購買意向書並獲得貸款預先批准

購買新的公寓或房屋

如果您正在購買新的公寓或房屋,您需要填寫由開發商或房地產公司提供的購買申請書(購入申込書)。對於全新的物業房產,房地產公司會根據所收到的申請數量來進行抽選,所以請記住,即使申請後,您的購買申請也可能不被接受。

當您的申請不被接受時購買申請費將會返還給您,申請費通常在20,000日元至100,000日元之間。而如果您的申請被接受,這筆錢將被納入簽署購買協議時所支付的保證金。

如果您正在考慮購買公寓,請參閱:在日本購買公寓時所需提出的相關提問(英文)

購買二手住宅

如果您要購買二手住宅,您可能需要向賣家提交意向書(買付証明書)。使用意向書的理由是通知賣方您正在認真考慮購買該房產。意向書中有很多可能的內容,但其真正目的是作為談判的起點。我們將在後續文章中介紹典型意向書中的關鍵內容。

保證金/保證金

保證金(手付金)是買方支付給賣方的保證金,以證明買方的購買誠意。它通常是總購買價格的5-10%,一般在交易完成時納入總購買價格的一部分。

獲得貸款預先審核

在您提交意向書或申請書的同時,您需要通過與借貸銀行的會談來開始貸款預先批准(或預先審核)流程。此時,您需要提交以下材料的資料的影本:(1)您的護照和日本當地駕駛執照等身份證明文件;(2)最近的健康證明;(3)您的全年所得稅收據(源泉徴収票)。

第四步:獲得並審閱重要事項說明書

重要事項說明書重要事項説明書 )是指賣方代理人所準備的法律說明文件,其中應包含買方所應知道的所有重要信息以利買方做出明智的購買決定。

“重要事項說明書”樣本。

根據日本的法律,這是一份書面文件,必須在買方簽署購買協議之前交付給買方(並且進行口頭說明),說明頁面通常約20到100頁,之所以需要另外進行口頭說明主要是為了確保買家在簽訂具有法律約束力的購買協議之前獲得足夠的信息以減少買賣雙方之間產生爭議的情況。在後續文章中我們將介紹重要事項說明書的實際內容。

步驟5:執行購買協議並完成貸款申請

簽署購買協議

一旦您對重要事項說明書的解釋內容感到滿意,那就是簽署購買協議的時候了。您應該確保購買協議包含您與賣方達成協議的所有事宜。

稅金所須注意的事項

如果您的購屋將在年中進行,您需要確保賣方承諾支付他該年度擁有該房產天數比例的固定資產稅和都市計劃稅。或者,您可以將購買價格直接扣除賣方所需支付的稅金金額。

有關更多稅務問題的相關信息,請參閱:日本房地產稅金指南

印章、印鑑(いんかん

為了簽署具有法律效力的日本協議,您需要以日文字符印上您姓名的印章,並在當地的區政府辦公室以您的名義合法註冊該印章為您的印鑑。

用於簽屬官方文件的印鑑示例。

支付保證金

您還需要支付保證金(如果在填寫購買意向書時支付了部分金額,保證金可扣除該金額並支付餘額)以作為買方與賣方簽訂有法律約束力合同的交換條件。

完成貸款申請

在簽署購買協議時,如果您已經通過貸款預先篩選的流程,並需要透過融資來支付全部購屋價格,則您需要正式提出貸款申請。正式的貸款申請流程可能比較繁瑣,需要花費大量的時間。平均而言,完成貸款申請大約需要兩個月的時間。

第六步:執行貸款文件並進行房產的最終檢查

當銀行完成您的申請並批准您的貸款時,您必須簽署日文的貸款文件。在日本,貸款協議和貸款抵押(銀行擁有房產作為貸款抵押的權利)通常列於同一合同(金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約)。貸款利息通常不會在這一天開始累計,而是在您實際收到貸款款項時(稱為放款日),而這同時也買家對該房產進行最後檢查的時間,以確保一切都按計劃進行。一旦購買價格的所有餘額支付給賣家,將很難與賣家進行進一步的交涉,這將是最後的一次,您可在完成交易之前獲得賣方的承諾。

第七步:貸款放款、支付購買價格的餘額並進行房產所有人的變更

通常會與賣方和貸款銀行的代表會舉行正式會議,以完成購買房產的手續。

您還需要一位經過賣方授權的代書(司法書士)代表賣方進行合法的註冊手續。代書就是負責代表賣方完成與買方合法註冊房產所有權登記的人員,並代表買方確保該房產沒有最後一刻的貸款抵押或第三方的貸款抵押,已確認該房產之產權的完整性。

在後續文章中,我們將更深入地討論這一步驟,其中包括:

獲得貸款放款並進行房產所有權登記

接收鑰匙和入房產持有證明書

第8步:獲得房產轉移並入住

最後,您終於準備好入住並開始享受您的新房產。不要忘記在進入你家之後的一年內在日本申報稅收(確定申告),如此你可以從您的個人稅中獲得貸款扣除額。後續文章中,我們將討論日本的房產的貸款扣除額。

請參閱後續文章詳細介紹上述每個步驟。