2018年6月，新增的日本法律條例將授權在私人住宅內可以進行Airbnb形式的私人房間租賃（民宿新法，及民泊新法）。
目前有兩種方法可以合法運營民宿：（1）可以在全國的幾個縣市特別指定區域（特區民泊，例如東京的大田區、大阪市、新瀉，北九州）內運營民宿，或（2）根據日本的旅館業法，取得短期住宿所的營業許可。
問題是，這兩種選擇都相對受限制，並不適合民宿法的法規。例如，原則上民宿應該為每位客人提供至少25平方米的專屬空間，而且客人必須入住至少兩晚。
另外，如果想在旅館業法下經營一家民宿，那麽建築物總面積不得超過100平方米，否則您可能會面臨必須先申請建築物用途變更的問題，否則無法獲得營業許可證。獲得經營業許可證不是一件容易的事情。
AirBnb成為業界大頭
面對如此嚴格監管，民宿市場並沒有因此停擺。Airbnb於2017年宣布東京是全球最大的市場，大阪位居第三。然而，由於過去幾年在旅館業法下的營業許可申請件數並未大幅增長，這意味著除非這些民宿都位在大田區，否則東京都內經營的絕大多數民宿是違法的。
民宿新法 （民泊新法）
觀光產業為日本經濟帶來大筆資金，日本政府也不想錯失這個金雞母，因此表面上迎合市場使其合法，一舉於民宿新法（民泊新法）中規定全日本的民宿的法定全年運營日為180天。
然而在此同時，非法經營民宿的罰款將從“不超過30,000日元”增加到“不超過1,000,000日元”。此外，日本法律允許各個自治區（自治体） “因應當地實際情況（地域の実情にあわせ）”制定民宿法，這就使其產生了灰色地帶。
地方政府如何應對：從北海道到京都
日本各地許多地方政府正在（或已經）研擬了嚴厲法規抑止民宿的增長。
東京的大田區是最優先通過法規的，僅可在國家戰略特別區域內經營，使大田區住宅區內的所有民宿都是非法的（70-80％的住宅區受到限制，即使是酒店飯店業也不允許經營） 。
在京都，住宅區的民宿只允許在1月和2月的幾個月內運營，而交由第三方運營商經營的民宿，管理者必須居住在該房源的800平方米範圍內。
神奈川縣橫濱市以及東京的新宿區、練馬區、文京區和世田谷區等地只允許住宅區內的民宿在周末和例假日運營，不過有些區域會根據民宿是否為屋主親自經營而有不同規定。
東京的中野區雖然限週末和例假日期間可在住宅區內經營民宿，但在特殊例外情況下，當地政府可允許在車站附近或酒店旅館較少的地區經營民宿。
北海道計劃將限制僅可於周末和例假日內經營以及限制學校附近區域。
據報道，長野縣也在考慮制定該縣的民宿規則。
民宿新法的生效並不意味著屋主可以於日本任何地方在不受任何拘束的情況下營運民宿，接下來幾年中民宿市場會如何變化，值得多加觀望。
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