土地價格

日本近3年的土地價格:2018年日本土地價格調查

日本國稅廳最近公布了2018年路線周邊土地價格調查(“路線価”或“rosenka”)。值得關注的是,由於入境遊客的需求以及主要城市中心的新開發項目,日本全國土地平均價格連續三年上漲。

該調查裡另一個重要內容是,土地價格平均增長了0.7%,連續兩年增長率攀升,但主要城市與村鎮地區之間的差價仍在擴大。去年,日本全國土地價格平均上漲0.4%。

日本各大城市的土地價格增長十分廣泛。全國47個都道府縣中有18個縣的土地價格上漲,而去年只有13個縣有上漲。不過在其中29個縣中,有土地價格下跌的情況,其中秋田最大跌幅為2.3%。

土地價格前三名

由於旅館酒店供不應求的關係,尤其是在沖繩縣縣首府−那霸市增幅最高為5.0%。由於2020年奧運會籌備工作相關的需求推動,東京都排名第二,增長4.0%。第三位是宮城縣,占3.7%,因為2011年東日本地震引發的海嘯使沿海地區遭受災難性破壞,首府仙台市的開發項目推動也有很大的需求。

大阪地區的土地價格同比上漲1.4%,愛知縣的土地價格上漲1.5%,均高於2017年的調查。其他都道縣的漲幅數:北海道(上漲1.1%)、宮城(上漲3.7%)、廣島(上漲1.5%)、福岡(上漲2.6%)。

銀座5丁目

位於東京銀座購物的鳩居堂文具店前的土地(銀座5丁目中央區)價格為每平方米44,320,000日元($ 400,000),連續33年蟬聯日本最昂貴的土地價格第一名,增長率(同比增長9.9%)也是有史以來的最高增長率。

新雪谷町,北海道

北海道滑雪度假小鎮新雪谷(新雪谷高原比羅夫線)的土地增長率最高(88.2%)。隨著新雪谷作為滑雪目的地在世界範圍內受到歡迎,對高級度假屋的需求也在持續增長。

外國遊客客和城市中心發展推動需求

推動土地價格上漲主要有兩個因素。

2017年來日本觀光的游客達到有史以來最高數字2869萬人次,比上一年增長19.3%,連續第六年有所增長。這些遊客都在推動住宿和購物中心的需求,為此開發商都搶在交通便利的地方爭奪稀缺的土地。此外,政府設定了到2020年為止達到入境遊客4000萬人次的年度目標,這是一個可能達到的目標,也意味著隨著更多外國遊客入境,需求還會繼續增長。

第二個因素是對市中心公寓的需求。比如位於東京市中心(以及大阪和名古屋等大城市)主要交通樞紐附近的公寓供不應求,同時高端地段的銷售價格也跟著上漲(價格為1億日元($ 900,000))以上)。

土地價格會繼續上漲嗎?

一些分析師預計東京的平均土地價格將連續五年上漲,並在東京奧運會前達到頂峰。在NLI研究所最近的一項調查中,113名行業專家中有45%表示大都市土地價格“已經達到頂峰”或“今年將達到峰值”,而其他32%的人預測將到2019年,或者到2020年將達到13%。其他分析師還指出,難以預測奧運選手村的建設是否會造成的供過於求的潛在影響。

然而,還有另一個方面的人認為奧運帶來的效應是有限。他們指出,因為在東京的主要樞紐(例如澀谷、虎之門和品川)進行大規模的城市再開發項目,即使奧運會結束後也將繼續增長;東京以外的許多地區的土地價格上漲與2020年的奧運會沒有直接關係。

另外,一些專家還指出,日本銀行可能會在一段時間內繼續實施量化寬鬆政策,讓投資者可以相對容易地對土地和房地產進行投資。

路線周邊土地價格調查的意義

路線周邊土地價格調查用於計算土地所有權轉讓時應交付的遺產稅和贈與稅,隨著土地價值的增加,遺產稅也會增加。

路線周邊土地價格主要是看鄰近主要交通道路分類的土地。 2018年,對超過330,000個地區進行了調查。是其他主要公共估值評估的地塊數量的十倍以上,官方土地價格(公示地価)評估截至1月1日,由日本國土交通省(“MLIT“)於每年3月發佈,並於每年7月1日評估、每年9月公佈每個縣市的標準土地價值(基準地価)。

頂部照片:銀座的行人