日本買房

在日本購買房地產的成本:相關購買費用以及稅費細目

著者:Jeff Wynkoop

購買日本房產之前,首先需要的是,您對自己的支付能力進行一次的估算,並了解在購買過程中會產生什麼樣的費用。

通常在購買二手房產時,房主通常希望三個月以內完成交易(從收預付款到交付鑰匙),因此在提出買屋要求時,您的手頭需要擁有大量現金用於支付雜項費用等。不過要注意的是,以下要介紹的費用僅為估算,具體價格取決於您與賣家的協議內容以及其他因素。

簽訂購買契約或銷售契約時需要支付預付手付金(首付款/訂金,在大多數情況下為購買價格的10%),雜項費用(約為購買價格的1.7%

在交屋(交付鑰匙)時需要支付購買價格的剩餘金額(購買價格減去首付款/訂金),雜項費用(約為購買價格的6~10%

購屋後1 ~ 2年:支付房地產取得稅(視房產而定)

房地產取得稅

繳稅通知會在購屋交易完成後的6~18個月內,由該日本各縣市政府發出。金額根據房屋大小和所在地區有所不同。

在滿足某些法律條件(即1982年以後建造的二手住宅,總面積為50~240平方米等)的情況下,可以實施特殊減稅,但日本各個縣市內適用的減稅法律條件有所不同。此外,為了獲得減稅,一些縣市需要在購買後的法定時間範圍內,由新房產所有者聲明申告,因此您應事先與當地房地產公司或縣市政府稅務局等進行核實 。

消費稅

消費稅不適用的情況

如果二手房產的賣家是個人,則不會對交易徵收消費稅。土地購買價格也不徵收消費稅。

消費稅適用的情況

但是,對仲介代理費需要徵收消費稅的,如果房產公司在轉讓之前已經翻新了房產,您則可能需要消費稅來支付翻新費用。

對於土地上的建築物和其他類型的交易,都應支付消費稅。另外還應支付合法的書面費用,這些費用通常是用於記錄房地產登記冊中的建築物或土地的所有權轉移的登記。此外,消費稅通常作為貸款發放時的一部分收益,但具體情況因貸款人而異。

簽訂房屋購買契約時支付的費用

在執行購買契約或銷售契約時支付的首付金額通常為10%,但具體金額取決於買方和賣方之間的協議。

如果該物件是一個需求量很大的高檔物件,賣方可能會要求超過10%作為首付款。預付定金通常是購買價格的第一布,其他餘額一般是在在交易結束時(即,在交付鑰匙時)結束。

一般典型的情況是,如果買方在簽署合同之後取消交易,買方將損失首付款,如果賣方在交付前取消交易,賣方必須向買方支付兩倍的首付款金額。

購買和買賣契約書的印花稅

金額根據購買價格而有所不同,但是,如果私人出售二手房,價格在1000至5000萬日元(以及其他條件下)至10,000日元,則會減少。即使購買價格為9900萬日元的房產,在滿足其他特別印花稅減免的條件時,印花稅僅為30,000日元。

仲介代理費

仲介手数料的計算,根據宅地建物取引業法之規定,計算如下:

  • 房產買賣價格(未含消費稅)200萬日元以下的部分:5% +消費稅
  • 房產買賣價格(未含消費稅)200萬日元以上~400萬日元以下的部分:4% +消費稅
  • 房產買賣價格(未含消費稅)400萬日元以上的部分:3% +消費稅

計算範例:

範例1) 1000萬日元的「土地」,仲介手續費為「38.88萬日元」。

① 200萬日元以下的部分:200萬日元 × 5% = 10萬日元

② 200萬日元以上~400萬日元以下的部分:200萬日元 × 4% = 8萬日元

③ 400萬日元以上的部分:600萬日元 × 3% = 18萬日元

(①+②+③)× 消費稅%=38.88萬日元

範例2) 4980萬日元的「獨棟住宅」,仲介手續費為「1,642,800日元」。

  • 土地價格:35,000,000日元
  • 房屋價格:14,800,000日元(未加稅房價:13,703,703日元)

① 200萬日元以下的部分:2,000,000日元 × 5% = 100,000日元

② 200萬日元以上~400萬日元以下的部分:2,000,000日元 × 4% = 80.000日元

③ 400萬日元以上的部分:44,703,703日元 × 3% = 1,341111日元

(①+②+③)× 消費稅%=1,642,800日元

簡化的仲介費計算公式

由於上述計算式相當複雜,一般會將計算公法簡化為以下公式,方便記憶:

((未含消費稅)房產買賣價格 × 3% + 6萬日元)× 消費税=仲介手数料

範例2)的4980萬日元獨棟住宅之仲介費:
((35,000,000+13,703,703) × 0.03 + 60,000)× 1.08 = 1,642,800

*關於消費稅:購買房屋,需加消費稅。購買土地,則不需要消費稅。若同時購買土地和房屋(例如透天厝),房價計算為「土地價格 + 未含稅的房屋價格」

*截至2019年9月,消費稅為8%。

通常在簽訂購買和銷售契約時支付仲介代理費的一半,餘額在交屋時支付。

契約成立或完成交易時需支付的費用

由於通常賣家希望將購買價格的餘額直接支付到個人銀行帳戶,如果您獲得貸款,您應該與貸方核實,看看貸方是否同意將部分抵押貸款收益直接轉入賣家。此外,偶爾賣方將要求支付三個分期的購買價格(合同時的一部分、滿足其他條件的部分、以及結束時的餘額)。

收到貸款後的所有權轉移等的雜項費用

一旦銀行批准了貸款金額,您將簽署一份名為金銭消費貸借契約書(羅馬音:kinsen shouhitaishaku keiyakusho)的貸款契約。另外所簽署的貸款契約的原件徵收印花稅。截至到這篇文章撰寫時,市場的雜項採購費用通常等是購買價格的6~13%,具體取決於房產本身的情況,抵押貸款的數額等。在對物件進行實際檢查並且與貸方討論貸款細節後估算這些成本才會更有效率。

貸款契約的印花稅

稅額取決於貸款本金的金額。如果貸款在10到5千萬日元之間,稅率則為2萬日元。請參閱:日本不動產相關稅金指南

登記費用

司法書士在房地產轉移前,會核實登記冊內容,並記錄貸款人的抵押和所有權轉移給買家的服務費。在日語中還有單獨的登録免許税(羅馬音:touroku menkyozei)。

其他雜項費用

例如管理費、貸款擔保人費、火險保險費、團體信用人壽保險(日語:団体信用生命保険,羅馬音:dantai shin’yo seimei hoken )。具體的雜項費用取決於貸款類型和貸方。

仲介代理費餘額

通常,仲介代理費的後半餘額會在契約成立時支付。如果您是直接從房地產公司購買的話,通常沒有拆開的代理費或仲介費。

都市計畫稅和固定資產稅

所有者自每年1月1日起將要支付這些稅收。除了購買價格之外,通常賣家會要求買家向他們支付新所有者擁有該物業後天數與稅款相對應的稅款。在日本購買或者持有房產時的稅收其他的詳細說明,請參閱:日本不動產相關稅金指南

大樓管理費、修繕儲備金

如果是公寓,可能需要向大樓管理委員會額外支付大樓管理費修繕儲備金等。請參閱:日本的管理費:共益費和修繕積立金

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