日本買房

日本不動產相關稅金指南

作者:Jeff Wynkoop

這篇文章我們將要介紹在日本購買不動產時,需要支付的稅金說明。

我們已盡可能提供準確和完整資訊,但如果您有意購買日本不動產,也請您一定要事前先諮詢專家。

要注意的是,以下文章僅適用於直接購買日本不動產,與購買投資信託證券會有所不同。

此外,下面要介紹的稅率也有各種例外和減額,由於篇幅有限,這些特例就不放在我們今天的文章裡面。

消費稅

原則上,日本法律規定購物時必須支付消費稅消費税;shouhizei建築物買賣時需要支付消費稅,土地買賣則不需要。

在日本,建築物的所有權和土地的所有權,個別享有獨自的法律權利。這意味著,當土地和建築物一起轉賣的時候,消費稅只需按照建築物的購買價格支付。

因此房屋買賣時,賣方有責支付消費稅(目前稅率為買價的8%)給稅務機關,通常買方同意支付賣方購買價格以及消費稅額。

居住權

日本不動產的賣主不論是否住在日本,又或者不論是否擁有日本所得稅法中的“常設機構(恒久的施設;Permanent Establishment)” ,都有義務支付日本的消費稅。

不過,不符合日本消費稅目的“納稅企業”的外國賣主和/或日本賣主[“課稅對象”(消費稅課稅事業者;shouhizei kazeijigyou)通常是指在開業的前兩年期間,總收入超過1000萬日元以上的個人或團體],則不需支付消費稅。

固定資產稅、都市計畫稅

固定資產稅固定資産税;koteishisanzei市計畫稅都市計画税;toshi keikakuzei,通稱“固都稅是向每年1月1日當天擁有不動產的所有者(納稅義務人)徵收的稅金。

根據“固定資產課稅台帳固定資産課税台帳;koteishisan kazeidaichou) ”示,固定資產稅的稅額是該不動產的固定資產稅評價額(課稅標準額)× 1.4%(標準稅率)。都市計畫稅的稅額則是固定資產稅評價額(課稅標準額)× 0.3%(上限稅率)

這兩項稅金分別是將每年4月、7月、12月和次年2月做為一個年度的四期。納稅義務人必須按照納稅通知書指定日期,一次或分四期繳稅給當局政府。不過要注意的是,都市計畫稅僅適用於位在日本區域法中規定的指定都市計畫區(都市計画区域;toshi keikaku kuiki)內的不動產。

中途轉移

當不動產售出時,根據買主開始擁有該不動產的期間,通常賣主可以要求買主按照日數比例支付當年度的固定資產稅和都市計畫稅(例如,2018年7月1日是購入日,買主則必須承擔本年度2018年7月1日之後的固定資產稅和都市計畫稅)。

因此,在7月1日購入不動產的買主,則必須支付購買價格、相關消費稅額,以及相當於全年度1/2的固定資產稅額和都市計畫稅額給賣主。

三大課稅項目:不動產取得稅登録許可印花稅

除了消費稅、固定資產稅、都市計畫稅,買主還需要承擔以下稅金。

1.不動產取得稅不動産取得税;fudousan shutokuzei

不動產取得稅是指,無論土地和/或建築物是否有登記於不動產登記簿(toukibo),也無關購買價格、建設價格等,土地和/或建築物所有權的轉移、贈與、新建(或增建)時,買主(取得者)必須繳納的稅金。和上述的固定資產稅和都市計畫稅一樣,依照該不動產在固定資產課稅台帳所示的固定資產稅評價額(課稅標準額)來計算不動產取得稅的金額。

根據“固定資產課稅台帳”所示,不動產取得稅的稅額為固定資產稅評價額(課稅標準額)× 4%(標準稅率)

稅率減輕制度

直到2021年3月31日之前(由2018年再延長三年),土地和/或住宅的所有權轉移、贈與、新建(或增建)的情況,可享優惠稅率3%特例(住宅以外的建築物為4%稅率)。各地方政府的規定會有些許出入,詳細須洽各地方政府主稅局。

此外,住宅用土地的情況,固定資產稅評價額(課稅標準額)可享50%的減額。應該注意的是,信託受益人的利益轉移不受此稅的限制,儘管現有不動產有重大改建或擴建皆是。

2.登記許可稅登録免許税;touroku menkyozei

登記土地或建築物的所有權、轉移以及其他法律權利(如抵押權)時,保存所有權或轉讓登記時都必須繳納登記許可稅

“登錄”在這裡指的是,註冊該不動產的法律權利關係資料於地方稅務局所管理的官方不動產登記簿(toukibo)。這是為了公告之後所有者(和一般民眾),該不動產的地址、所有者姓名、權利關係等資料。

稅額的計算方法

稅額根據固定資產課稅台帳所示的固定資產稅評價額(課稅標準額)計算。算法類似不動產取得稅,稅率因登記類型而異。

所有權登記

新建不動產的所有權保存登記所有権の保存登記;shoyuuken no hozon touki)的稅額是固定資產稅評價額(課稅標準額)× 0.4%。此後的所有權轉移登記所有権の移転登記;shoyuuken no iten touki)稅額是固定資產稅評價額(課稅標準額)× 2.0%

抵押貸款設定登記

抵押貸款設定登記抵当権の設定登記;teitouken no settei touki),稅額的計算方法依據融資貸款金額計算,稅額為貸款額(債權額)× 0.4%

稅率減輕制度

根據2017年的稅制改正直到2019年3月31日之前,土地的所有權轉移登記的稅率減輕為 1.5%的稅率減輕、抵押貸款設定登記的稅率減輕為 0.3%。一般住宅的所有權保存登記的稅率減輕為0.15%、所有權轉移登記的稅率減輕為0.3%、抵押貸款設定登記的稅率減輕為0.1%

此外,根據2018年的稅制改正,直到2020年3月31日之前,優良住宅的所有權保存登記的稅率減輕為0.1%、所有權轉移登記的稅率減輕為,公寓住宅0.1%、獨棟建住宅為0.2%

3.印花稅印紙税;inshizei

印花稅一般包含在各種不動產文件中,例如購買或出售土地和/或建築物的買賣合約、制定“地上權”合約(“地上權”類似一般法治國家中“地役權” )、土地租賃合約、以及和建設公司簽訂的建設承攬合約等。

每份攸關商業交易的合約中都必須有貼上印紙作為課稅憑證。根據合約記載金額的不同,印花稅額也相對不等。

例如,不動產買賣合約的印花稅基準是合約上的金額(購買金額)。購買金額介於1千萬至5千萬日元之間的印花稅是2萬日元。購買金額介於5億至10億日元之間的印花稅則是20萬日元。

印花稅也有稅率減輕制度,直到2020年3月31日之前(由2018年再延長兩年)的買賣合約,購買金額介於1千萬至5千萬日元之間的印花稅減輕為1萬日元。購買金額介於5億和10億日元之間的印花稅減輕為16萬日元。

雖然撰寫契約書的一方有責任支付印花稅(類似由寄件人承擔郵資),不過在實際交易中,由誰負擔這個金額則根據當事人雙方協商來決定。

另外,有一個特殊土地持有稅特別土地保有稅;tokubetsu tochi hoyuuzei),自2003年以來就沒有生效了。

所得稅源泉徵收稅

非居住者和外國法人公司,若沒有日本居住權或日本所得稅法中的“常設機構(Permanent Establishment)”的話,通常是不需要支付日本的所得稅所得税;shotokuzei)。

儘管如此,非居住者在某些條件下而“在日本有收入“的話,也會被徵收所得稅。例如出售或出租名下的日本不動產。

對於一般日本公司,透過不動產買賣獲益的時後,公司將會被徵收所得稅。對於日本擁有常設機構的外國法人,所適用的法人稅率會根據其設施種類的不同而所有差異(在日本有三種類型)。

讓渡所得稅譲渡所得税;jouto shotoku zei,對於日本沒有常設機構的非居住者,售出(讓渡)不動產的所得稅率,根據他是外國公司還是外國個人賣主而有所不同。不過,具體來說取決於他持有不動產的時間長短,所得稅額是課稅讓渡所得金額 × 15%(持有五年以下為“短期讓渡所得”)或者課稅讓渡所得金額 × 30%(持有五年以上稱“長期讓渡所得”)。

此外,非居住者在讓渡名下日本不動產時,原則上需要繳納源泉徵收稅源泉徴収税;gensenchoushuuzei),一般為買主支付給賣主金額的10.21%。但實際是否課稅、課稅金額可能因賣方所在地(以及例如買主身份等其他因素)而有所不同,原因是日本的稅制與世界各國的不同。

對於持有日本不動產的國外個人業主,需要理解的是:

1)不論是否擁有日本的在留資格,處置名下日本的不動產時就需要繳納讓渡所得稅和源泉徵收稅。

2)租金收入在匯往國外前必須先繳納預扣源泉徵收稅(一般是租金收入的20.42%

具體稅率取還會決根據您的國籍、和日本稅務所得的特性、雙邊稅收協定的規則和內容等可能有所不同。如果您有計劃投資日本不動產,建議請諮詢您的不動產經紀人或稅理師。

編者註:此文章是準確性和完整性是根據至2018年9月的資訊。

照片:David Sanz via Flickr