房屋貸款

外國人在日本如何申請房屋貸款

作者:Jeff Wynkoop

根據外國人的居住身份、收入和工作經歷,在日本購買房產時可以獲得融資。

以下會討論,申請房產貸款所需的簽證和工作要求、金融機構怎麼向外國人提供貸款、可以貸款到多少,以及申請房屋貸款時需要考慮的其他問題。

簽證和收入要求

  1.持有永久居留簽證或與日本公民結婚的外國人:

  1. 您需要收入證明(年度扣稅預單,genzenchōshū-hyō 源泉徴収票源泉徴収票),並且需要在同一家公司工作數年以上

  2.居住在日本且有長期工作經驗的外國人或持有永久居留簽證的配偶:

  1. 您需要收入證明(年度扣稅預單,genzenchōshū-hyō源泉徴収票源泉徴収票),並且在日本的工作經歷需要比持有永久居留簽證的外國人更加完善。

3.非日本居民的外國人

  1. 這種類型在日本申請貸款很困難,但有些貸款人可能會根據具體情況來評價。
  2. 如果您是中國公民,東京的中國銀行和新生財務金融公司(針對香港居民)可以根據您的全球總資產和價值等因素,為購買房屋提供融資。

人壽保險

一般來說,申請人在貸款全額償還時不得低於75歲。

借款人還必須獲得團體信用人壽保險(dantai shin’you seimei hoken,団体信用生命保険)。集團信用人壽保險是一項特殊的保險單,旨在保護借款人因為長期疾病或死亡,無法繳清其全額償還貸款。根據房屋貸款的類型,購買此類保險是許多貸方的要求。通常,實際保險費包含在借款人的每月付款中,但有時需要單獨付款。

日語水平

需要記住的是,通常融資的文件都是用日語來執行,因此日語文件的確認至關重要。英語翻譯也只是僅供參考。

哪些銀行會借款給外國人

在大多數情況下,外國人從日本銀行獲得融資比從外國銀行獲得融資更困難。

相對於大銀行,較小的銀行或當地信用合作社可能可以靈活地向外國人提供貸款。

目前日本面向外國人的主要大銀行是駿河銀行、新生銀行、中國銀行和SMBC Prestia。

澳大利亞國家銀行過去曾提供過日本房屋融資,但近期尚未有相關事宜。

然而,房屋貸款市場變動相對頻繁,因此考慮投資的潛在借款人也應當審視,市場中是否還有新的貸款方。

可以借到多少錢

在尋找二手獨立式住宅的融資時,日本銀行主要根據對土地價值的評估提供融資,而建築物的價值很小。

其原因在於日本的新房的土地一旦被使用,就會相對迅速地在市場上失去價值,事實上,日本的大多數獨立式住宅在建成後的30-35年內就會被拆除。

如果您是同時購買土地和房屋,這意味著融資只會支付您總成本的一部分。

在東京,土地價值通常佔總購買價格的70%-85%(取決於建築物的年齡等因素),所以購屋時應該準備好自付購買價格的至少20%-35%(用於支付貸款首付款、保證金以及購買時的各種附帶費用,如稅金和代理費)。

在貸款抵押品中,登記貸款人的擔保權益(抵押)也有單獨的費用。根據銀行對房產的評估,可能會從貸款中獲得超過總購買價格的85%,但這取決於具體情況,視具體情況而定。

何時與貸方交談

與其他國家一樣,在購買房屋對房產提出要約前,最好與貸方或貸方進行交談。

在通常的情況下,購買和銷售協議會包含一項條款,授權買方在支付全部購買價格之前,融資開始的情況下取消交易而可以不用支付違約金。然而,在實際情況中,這意味著賣方只會與買方進行交易,而買方可以提供一些可靠的融資保證。

若提早支付完貸款

多年前,借款方很可能在沒有任何額外費用,或沒有違約的情況下提前還清貸款,這是因為銀行認為很少會有借款人能夠提前償還貸款。

然而,貸款方其實不喜歡提前償還(kuriage bensai,繰り上げ弁済)而且還不用支付違約金,因為這會讓他們的投資收益率下降。 也就是說,他們失去了借款人本來會支付的多年利息。 大多數銀行現在限制提前還款或向提前償還的借款人收取額外費用,因此在購買貸款之前需要進行確認。

Jeff Wynkoop是日本房地產投資法律顧問

您可能還有興趣的文章:

日本房屋貸款抵押指南

在日本可以申請到房屋抵押貸款的最高利率是多少?

外國人在日本獲得房屋貸款的基本要求

外國人在日本如何申請房屋貸款

日本不動產稅金指南