房屋貸款

外國人在日本如何申請房屋貸款

作者:Jeff Wynkoop

根據外國人的居住身份、收入和工作經歷,在日本購買房產時可以獲得融資。

以下會討論,申請房產貸款所需的簽證和工作要求、金融機構怎麼向外國人提供貸款、可以貸款到多少,以及申請房屋貸款時需要考慮的其他問題。

簽證和收入要求

  1.持有永久居留簽證或與日本公民結婚的外國人:

  1. 您需要收入證明(年度扣稅預單,genzenchōshū-hyō 源泉徴収票源泉徴収票),並且需要在同一家公司工作數年以上

  2.居住在日本且有長期工作經驗的外國人或持有永久居留簽證的配偶:

  1. 您需要收入證明(年度扣稅預單,genzenchōshū-hyō源泉徴収票源泉徴収票),並且在日本的工作經歷需要比持有永久居留簽證的外國人更加完善。

3.非日本居民的外國人

  1. 這種類型在日本申請貸款很困難,但有些貸款人可能會根據具體情況來評價。
  2. 如果您是中國公民,東京的中國銀行和新生財務金融公司(針對香港居民)可以根據您的全球總資產和價值等因素,為購買房屋提供融資。
  3. 如果您持有台灣護照或居住在台灣,東京之星可以提供不動產投資貸款。請參見:購買或投資日本房產時,可以提供住宅貸款給外國人的日本銀行

人壽保險

一般來說,申請人在貸款全額償還時不得低於75歲。

借款人還必須獲得團體信用人壽保險(dantai shin’you seimei hoken,団体信用生命保険)。集團信用人壽保險是一項特殊的保險單,旨在保護借款人因為長期疾病或死亡,無法繳清其全額償還貸款。根據房屋貸款的類型,購買此類保險是許多貸方的要求。通常,實際保險費包含在借款人的每月付款中,但有時需要單獨付款。

日語水平

需要記住的是,通常融資的文件都是用日語來執行,因此日語文件的確認至關重要。英語翻譯也只是僅供參考。

哪些銀行會借款給外國人

在大多數情況下,外國人從日本銀行獲得融資比從外國銀行獲得融資更困難。

相對於大銀行,較小的銀行或當地信用合作社可能可以靈活地向外國人提供貸款。

目前日本面向外國人的主要大銀行是駿河銀行、新生銀行、中國銀行和SMBC Prestia。

澳大利亞國家銀行過去曾提供過日本房屋融資,但近期尚未有相關事宜。

然而,房屋貸款市場變動相對頻繁,因此考慮投資的潛在借款人也應當審視,市場中是否還有新的貸款方。

可以借到多少錢

在尋找二手獨立式住宅的融資時,日本銀行主要根據對土地價值的評估提供融資,而建築物的價值很小。

其原因在於日本的新房的土地一旦被使用,就會相對迅速地在市場上失去價值,事實上,日本的大多數獨立式住宅在建成後的30-35年內就會被拆除。

如果您是同時購買土地和房屋,這意味著融資只會支付您總成本的一部分。

在東京,土地價值通常佔總購買價格的70%-85%(取決於建築物的年齡等因素),所以購屋時應該準備好自付購買價格的至少20%-35%(用於支付貸款首付款、保證金以及購買時的各種附帶費用,如稅金和代理費)。

在貸款抵押品中,登記貸款人的擔保權益(抵押)也有單獨的費用。根據銀行對房產的評估,可能會從貸款中獲得超過總購買價格的85%,但這取決於具體情況,視具體情況而定。

何時與貸方交談

與其他國家一樣,在購買房屋對房產提出要約前,最好與貸方或貸方進行交談。

在通常的情況下,購買和銷售協議會包含一項條款,授權買方在支付全部購買價格之前,融資開始的情況下取消交易而可以不用支付違約金。然而,在實際情況中,這意味著賣方只會與買方進行交易,而買方可以提供一些可靠的融資保證。

若提早支付完貸款

多年前,借款方很可能在沒有任何額外費用,或沒有違約的情況下提前還清貸款,這是因為銀行認為很少會有借款人能夠提前償還貸款。

然而,貸款方其實不喜歡提前償還(kuriage bensai,繰り上げ弁済)而且還不用支付違約金,因為這會讓他們的投資收益率下降。 也就是說,他們失去了借款人本來會支付的多年利息。 大多數銀行現在限制提前還款或向提前償還的借款人收取額外費用,因此在購買貸款之前需要進行確認。

Jeff Wynkoop是日本房地產投資法律顧問

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封面照片:iStock


4 thoughts on "外國人在日本如何申請房屋貸款"

陳小姐

北海道買房

REJ Kae

陳小姐 您好>
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北海道出售中物件清單: https://realestate.co.jp/zh_TW/forsale/hokkaido

Hugo Hsiao

Hello
I am from Taiwan, my wife is Japanese, I have 2 children (Japanese), now I live in Taiwan , I have a regular job as a worker in Taiwan. There are 2 real estate properties in Taipei. Can I apply for a Japanese mortgage loan? Thank you.

REJ Kae

Dear Hugo Hsiao>

I think it depends on the actual situations, for example do you have residence in Japan? Does your wife live in Japan and does she (or your children) also work in Japan?…etc.

As an Non-resident foreigners, it will be very difficult to find a lender in Japan, but if the purpose of purchasing a property in Japan is for investment, The Tokyo Star Bank has a real estate investment loan service [東京招福星 新星不動產投資貸款] for Non-resident Taiwanese. If the purpose of purchasing a property in Japan is for your family, the best way is to inquire an agent with extensive experience to help you consult with the bank based on your actual situations. For example, this agent have offices in Taiwan, it may be worth for you to unquire them for further help:
MINAMIAOYAMA REAL ESTATE Co., Ltd(東京南青山不動產有限公司)
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