房屋貸款

日本房屋貸款抵押指南

作者:Jeff Wynkoop

在日本選擇房屋抵押貸款時,消費者需要做出許多艱難的決定。借款人必須了解,每月支付貸款後的影響,以及對整個還款額的影響(即借款人的貸款總成本)。本文的目的是為了幫助消費者,在做出如此繁雜的決定時,需要注意哪一些主要因素。

選擇固定利率或可變利率或兩者都選?

大多數日本私人金融機構提供(1)固定利率房屋貸款,(2)可變利率房屋貸款,以及(3)具有初始固定利率期和可變利率期的組合利率房屋貸款。

日本最受歡迎的私人房屋貸款是組合利率貸款,最初的5年、7年或10年是固定利率,剩餘期間(通常為20 – 30年)則是浮動利率。不過,當貸款從固定利率轉為浮動利率時,借款人可以選擇用適當的固定利率來確認剩餘期限的利率。

在通常情況下,固定利率貸款的初始利率高於基本的可變利率貸款。其原因是,在銀行提供固定利率貸款時,也承擔了基本的利率在固定期間內上漲幅度,並相對地減少貸款風險。一般來說在比較不同的組合貸款時,固定利率期限越短,初始利率越低。

如何運作可變利率

可變利率貸款或期間可變的組合貸款,其適用利率的浮動,每六個月重置一次。但是,日本的大多數銀行只要每五年就可以更換一次房屋貸款的月還款額。這意味著當浮動利率上升時,可變利率貸款的借款,在一段時間內不會發生每月付款金額的變化,而是在貸款期限,需要償還的總金額將增加。

兩個還款選項

日本房屋貸款有兩種主要的還款方式:本金持續返還抵押貸款(下面稱“CAM貸款”,日語:元金均等返済金銭貸借:gankin kintoubensai kinsentaishaku)和本息持續返還抵押貸款(“CPM貸款“,日語:元利均等返済金銭貸借:ganri kintoubensai kinsentaishaku)。

CAM貸款(本金持續返還抵押貸款)

在CAM貸款中,借款人每月的總支付額,先是要通過計算,確定每月需要償還貸款本金的固定金額。之後,根據每月未償還貸款餘額,計算利息,並將其加到常數本金還款中,以此來計算借款人的每月總付款額。

CPM貸款(本息持續返還抵押貸款)

對於CPM貸款,借款人的每月付款金額在貸款期限內每月保持不變,這就導致貸款頭幾年償還的大部分資金,會被分配到償還貸款利息而非貸款本金裡。

比較CAM和CPM貸款

對借款人來說CAM貸款(假設利率是不變的)意味著,(1)借款人每月付款的實際金額將隨著時間的推移而變化並下降,以及(2)借款人的利息總額在貸款期限內向貸款人支付的款項將遠低於同等金額和同樣期限裡的CPM貸款。

雖然CPM貸款對借款人來說更貴(因為支付的利息總額更高),但CPM貸款的優勢在於,每月支付的金額低於相同金額和CAM貸款的每月初始支付金額,借款人每個月的付款在貸款期限內是不會變動的(假設利率不變)。

由於CAM貸款通常在貸款期限開始時,每月還款額相對較高,因此很多借款人通常有能力支付CPM貸款,但卻沒有足夠的金額來支付CAM貸款。

日本的大多數抵押貸款都是CPM貸款,不過還是有少數私人金融機構提供CAM貸款。

Flat 35貸款是由大多數私人銀行提供,日本房屋金融機構(“JHFA”,一個類似於美國的Fannie Mae或加拿大抵押貸款的準政府機構)贊助的,35年公共/私人抵押貸款,房屋公司可以提供CAM貸款或CPM貸款,通過雇主贊助房屋抵押貸款計劃後(財形融資,日語:財形融資羅馬音:zaikei yuushi programs)就可以提供房屋貸款也可以選擇CAM貸款或CPM貸款。

不同的貸方選擇

日本主要的房屋貸款機構是由私人銀行、當地信用合作社、或某些雇主提供,並由JHFA提供的財形融資計劃,以及提供上述公共/私人Flat 35(或Flat 50)貸款的私人銀行。

銀行和信用合作社

大多數日本借款人選擇銀行或信用合作社的私人定制貸款,因為針對不同的方案會有更靈活的還款計劃和利率選擇,通常還有相關分支機構進行面對面諮詢。

借款人可以提前償還而不用另繳罰款的優勢,是這些貸款受歡迎的另一個重要因素。

此外,私人銀行和信用合作社在中期改變貸款條件等方面往往更加靈活,但作為權衡,初始選擇過程,需要更多時間才能徹底令人滿意。有時也可以通過與特定住宅開發商合作的銀行提供的合作計劃,來獲得特殊利率。

財形融資計劃的利率往往相對較低,並只適用於參與公司的員工。

Flat 35貸款

Flat 35貸款是一種固定利率貸款,35年期限內是不變的。雖然個人收入較低的借款人一般有資格獲得Flat 35貸款,但JHFA關於此類貸款設定的條件相當嚴格,特殊情況的補貼幾乎不存在。另外,由於Flat 35貸款是通過私人金融機構提供的,因此Flat 35貸款的實際利率和各種貸款費用可能因貸方而有很大差異。

最近,Flat 35貸款的年利率開始走高。 JHFA於2017年1月為Flat 35貸款設定的基準利率為1.12%,較2016年12月增加0.02%。此外,這是該比率連續兩個月上升。 2017年1月Flat50貸款的基本利率為1.58%,與上個月相比也增加了0.02%。 JHFA的Flat 35貸款的基本利率在去年8月創下歷史新低0.9%,這導致借款人從可變利率貸款轉向Flat 35貸款。 Flat 35貸款的申請數量已從2016年8月的14,000多的峰值下降至2016年11月的約11,000。

可用利率範圍

借款人必須知道,貸款人可以根據貸款人對借款人的評估,為同一筆貸款提供一系列可能的利率。在日語中,降低的費率稱為優遇金利(yuuguu kinri,首選費率)引き下げ金利(hikisagekinri,折扣率)

根據國土交通省2016年的報告,私人金融機構主要評估根據是,(1)貸款可以全額償還時的年齡,(2)健康狀況, (3)對抵押資產的評估。有趣的是,借款人的收入水平不是日本房屋貸款機構的三大標準之一。

房屋抵押貸款相關的人壽保險

值得注意的是,對於有長期疾病或死亡的借款人,還有一項特殊的保險政策,以防止不能全額償還其抵押貸款。這被稱為団体信用生命保険dantai shinyou seimeihoken),根據房屋貸款的類型,購買此類保險是許多貸款人的要求。通常,實際保險費包含在借款人的每月付款中,但有時需要單獨付款。

編者註:作為外國人,從日本銀行申請房屋抵押貸款也有特殊考慮因素。有關在日本獲得抵押貸款的基本要求的信息,請參閱此文章