日本買房

東京購買投資型房產時常見的問與答:房地產顧問專家為您解惑

Real Estate Japan Inc.日前透過電子郵件採訪了東京房地產顧問仲介公司株式会社LINC的首席執行官−川村真一先生。川村先生與我們詳細討論了在東京購買投資型住宅時的常見問題,特別是購買單間小套房,而不是整棟建築。同時,他也解釋了一些關於東京住宅市場的獨特性。

問題1:與投資整體建築相比,投資單間套房有哪些優勢?

透過購買單間套房,你可以在將風險降至最低的同時入門房地產投資。然而,這種投資方式基本上僅適合初學者,對於名下已擁有十間或更多房產的業主來說,購買整棟建築將享有更大的優勢。

例如,如果你打算購買整棟建築,在東京的房價將超過一億日圓。但是如果是單間套房,你可以以一千萬日圓上下的預算買到。

此外,由於與整棟建築相比,目前市場上有更多的單間套房可供選擇。你可以從眾多待售物業中挑選地理位置優越的物件以降低各種風險,例如房間空置風險、租金調降等。

同時,如果你在不同地方有許多物業,你可以分散風險。與整棟大樓相比,單間套房的維修管理費較節省,並可以更容易的規劃未來收益。

但是,因為是小額投資,回收資金的期間自然也會拉長。因此我們還是建議已有大量投資經驗的投資家直接購買整棟建築。

問題2:根據您的經驗,外國投資家對日本房地產市場常有哪些問題或誤解?

我們從外國投資家那裡收到許多關於驅逐租客與租客拖欠租金的問題。與其他國家相比,日本對於驅逐租客和對付租金拖欠的做法非常不同。在海外,如果你不支付租金,屋主可以立即進屋收錢(可能還有訴訟),但在日本,即使你遲遲不支付租金,也不會那麼容易被屋主踢出去。此外,在日本,如果租客失聯並將他們的私人財物留在房間中,則屋主不能擅自將這些東西扔掉,因為租客仍繼續擁有這些東西的所有權。

日本法律往往對承租人的保護措施有很強的保障,海外業主往往不了解這一點。

問題3:您認為東京都會區的住宅市場的獨特之處是什麼?

可以非常肯定地說,日本的房地產經紀仲介業正發生巨大變化。

隨著科技的發展,許多資訊現在都是公開透明的,人們可以隨時獲得所需的資訊。因此,房地產經紀仲介業務不再只專注於提供房地產資訊。

此外,“房子(House)”的定義可能在未來發生變化。例如在2009年,合租公寓(Share House)在日本爆紅。現在,它正在成為我們生活方式的部分標準,“房子(House)”的定義也因此發生了變化。 在此之前沒有人預料到的這種生活方式已經以極快的速度變得司空見慣。

現在一般來說一個人只會住在一間房子裡,但是由於全球化和運輸技術的發展,未來的新標準有可能會變成一個人擁有多間房屋。這是因為一個人的工作地點可能變得不固定,很可能基本上須在不同地方工作。

因此,房地產經紀仲介業務在未來有可能轉變為提供人們“不同的生活方式”。

問題4:沒有定居日本的外國人在投資日本房地產時,是否有可能獲得本地(日本)銀行融資?

可能。即使沒有日本的永住權,還是會有幾家金融機構願意提供貸款。但是,如果沒有永住權,貸款的審查標準往往比較嚴格。又或者貸款額可能很低,並在許多情況下,使用現金的負擔會增加。

問題5:能否告訴我們您最近仲介成交或促使外國人投資單間套房的成功案例?

作為最近的趨勢,我認為購買低風險中投報率的物業的外國投資家比例有所增長。

最近,我們與一家為了獲得銀行的信貸而開始進行房地產交易的外國客戶合作,他們正為了2020年預計增長的房地產交易做準備。

由於奧運需求、民法修訂等背景,預計將有許多房地產於2020年出售。

他認為到時候會很難申請外國銀行貸款,所以他選擇先建立好貸得低風險中投報率物業的良好記錄。該記錄將會幫助他在2020年及後獲得銀行貸款。

他也非常關注數據分析。為了成功投資,他很謹慎過濾低風險物業的地點和原因。

我認為,他的投資入門方法是很正確的,而僅關注投報率或價格的房地產交易往往會帶來很大的風險。 而我希望我們所有的客戶都能在投資交易中成功。

LINC-川村真一プロフ写真
株式会社LINC首席執行長 川村真一先生

編輯備註:

我們很榮幸與株式会社LINC為有興趣跨足日本房地產投資第一步的外國人在東京舉辦一系列全新的投資研討會。 該研討會將由川村先生和彌左先主講,我們的工作人員將為主講人和參加者提供中英日翻譯服務。

研討會日期

研討會主題:

  • 如何透過投資東京市區(1R)小套房公寓來降低風險
  • 如何為做為外國人的自己選擇最佳融資計劃
  • 作為外國人應該如何精選評估以及購入東京都市區(1R)小套房公寓
  • 如何選擇合適的地區以符合您的投資目標
  • 購買東京房地產的稅金解説
  • 介紹東京世田谷區的精選物業
  • 現金全額購入房產的事例
  • 房屋貸款模擬:研討會結束後,我們將進行一對一諮詢,包括協助您模擬量身打造的貸款計劃,以便您構思您的貸款計劃/利率。

了解更多資訊&報名,請訪問研討會頁面

封面照片:iStock


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