房屋貸款

駿河銀行不當放款醜聞連環爆

文:Jeff Wynkoop

日本靜岡縣一間有著百年歷史的銀行老舖−駿河銀行(日文:スルガ銀行、英文:Suruga Bank)房地產融資貸款醜聞又一樁!

2018年5月23日,與駿河銀行交易的房地產公司、同時也是Share House(分租公寓、合租公寓)營運商的“Golden Gain”(ゴールデンゲイン)申請破產。 這是繼2018年4月,提供女性專用Share House的“南瓜馬車(カボチャの馬車)運營商“Smart Days”(スマートデイズ)宣告破產以來,第二家與駿河銀行交易並申請破產的Share House營運商。投資者的不安可以理解,因為他們不僅沒有收到購入物業後預期的獲利,還身陷在無租金收入的情況下,必須償還鉅額房屋貸款的窘境。

這些Share House營運商提供給房地產投資者的投資計劃架構大致是非常相似的。營運商先以“保證最低穩定回報”的方式讓個人投資者同意抵押房屋申請貸款和/或提供土地。然後,營運商用現金和物業來向銀行申請房屋貸款,借款來翻新公寓或者建造一棟新的公寓。營運商向投資者(即屋主)租下整棟公寓後,再用轉租的方式將公寓分租給一般房客。但是,如果運營商因為找不到足夠的房客入住而無法支付房租,投資者將因而無力償還房屋貸款導致負債或破產。

偽造文書、粉飾帳目

在南瓜馬車交易案中,日本金融廳(FSA)調查發現駿河銀行內部許多職員涉及偽造文書、竄改帳戶使投資者得以申請房屋貸款。事實上,由於涉及的職員過多,駿河銀行已聘請獨立的第三方律師事務所來調查銀行內部業務。偽造竄改的文書包括了偽造帳目、年收入灌水和粉飾個人資產等,用以打造背後的獲利比實際交易更多的印象,進而讓實際上應該要被判斷為融資風險太大的房貸審查輕易通過駿河銀行的內部審核。

冰山一角

令人震驚的是,南瓜馬車交易案恐怕只是冰山一角。截至2018年,駿河銀行擁有超過1,250名申請房貸的Share House投資者,未償還貸款超過2000億日元。令人值得關切的是,許多(即使不是大多數)獲得銀行借款的投資者來自於偽造的融資帳目、虛假的地價等。遭受負面波及的將不只是合租公寓市場和個人投資者,許多與駿河銀行進行交易的中小型建築設計公司、轉租公司等恐怕也會遭受波及風險,產生骨牌效應。

5月22日,當時的金融廳監督局長(現金融廳長)遠藤俊英於日本參院財政金融委員會公佈調查報吿,他指出金融廳目前正在對駿河銀行進行現場調查,將會根據調查結果和財政金融委員會的建議,計劃以 “適當且嚴格(厳正かつ適切)“的方式處分駿河銀行。5月15日,駿河銀行發表了2018年3月期相關企業的純營收盈餘預測為前期的50%、縮減到210億日元。並會針對Share House融資相關虧損,於2018財政年度準備382億日元、2019財政年度準備25億日元的預備金。

封面照片:駿河銀行東京支店,來自維基百科

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