日本民宿

在日本經營AIRBNB式的房屋租賃

文:Erik Oskamp

現在可以透過Airbnb和其他網站短期出租日本的房屋,而其主要來源是遊客。在過去的兩年內,東京和其他主要城市上千人在網路上列出了他們的房屋來作民宿出租。

房屋的法律地位

對於Airbnb式短期出租的合法性,仍然存在許多疑問。之前經常能看到有關於Airbnb合法化的新聞,或許在未來可以期待它的完全合法化。

目前,短期出租房屋是直接違反日本旅館業法的規定的。

您需要先一個旅館(或民宿、民泊)執照,才能將房屋出租在一個月以內。

只有透過有執照的房地產代理商,月租型房屋出租才被日本法律允許。網上的任何未經許可的房屋都是違法的。

地方條例

地方市政當局最近採取的行動,會使短期租賃的合法化更加艱難。

例如,最近大阪和東京大田區,在所謂合法化努力下,也只是對Airbnb式民宿租賃施加了更多限制。潛在的Airbnb運營商必須在市/區政府管理處申請登記,還要經過鄰居和大樓管委會的批准,接受定期的火災檢查,並且只允許客人停留7天。

想當然,大多數的鄰居或建築管理人非常不願意批准此類申請,並且大約80%的客人預訂天數不到7天。消防檢查費用也相當昂貴。毋庸置疑,提交註冊申請的數量減少。東京的台東區甚至明確規定週一中午起至週六中午期間禁止任何短期租賃。

其他業主、大樓管委會和鄰居的抵制

除了合法性問題之外,同一建築物內的鄰居、管理員、和其他公寓業主仍存在反對Airbnb式短期租賃這一現實問題。

目前,許多大樓管理委員會(類似於美國的公寓大廈管理委員會[HOA])正在調整公寓大樓管理條例施行細則,明確禁止短期租賃。常駐大樓的現場管理人以及鄰居也積極干涉投訴,以便可以逐出民宿主和他們的客人、甚至試圖短期出租公寓的屋主本人。

儘管如此,仍有數万家民宿仍在刊登在網路上經營。

利潤率

利潤率是否可以解釋屋主為何決定以Airbnb式短期出租其物件?

在幾年前,短期出租的租金收入遠遠超過正常租金。

2014年,日本經營民宿的人不多,這些收入很容易超過一倍以上租金。經營民宿的消息迅速傳開後,許多新民宿主跟風在網路上刊登了自己的房屋。截至2015年中期,運營較好的民宿主的平均利潤率下降至35%左右。到了2016年,專業民宿主的利潤進一步縮減至約25%。

個人民宿主人的不同故事

然而,個人民宿主並沒有那麼幸運。

從現實方面來看,個人經營者平均需要大約一年的時間才能收回他們對家具和代理費的初期投資費。

並且這還沒有考慮到設置和清潔公寓的費用,以及與客人打交道時的費用。

現在為了實現盈利,房主還需要通過與投資者、房地產代理商和物業管理人以及清潔公司人員密切合作才可能實現有規模經濟的盈利。

最重要的是,房主還將需要詳細資訊來決定房價,目前採用動態定價來計算房價。

基本上,民宿的淘金熱已經結束,現在透過經營民宿賺錢是很困難的。

自己經營民宿

如果您決定在Airbnb上當民宿主,以下是一些您需要考量的基本事情:

合適的公寓

Airbnb的客人會決定租民宿,通常是因為它比旅館酒店便宜。因此,將美觀又昂貴的物件投入市場上幾乎沒什麼價值,因為太耗成本,試圖成為“超級民宿主”的情況也是如此。基本上,能讓每個人都能滿意是很昂花錢的。

表現良好的民宿通常較便宜、位於遊客較多的觀光地區,僅管在東京例如像六本木和澀谷這樣的地方正在飽和。

建築物的安全性也很重要。如果被管理員發現客人的行為不檢,民宿主也有可能會被迅速驅出。

有2間臥室和3間臥室公寓的市場反應較好。許多亞洲人會和他們大家庭一起旅行,他們喜歡一家人住在一起。一般的旅館酒店通常無法滿足這樣的團體。然而,問題是,當較大的公寓住進10人以上的團體之後,經常會引發鄰居的強烈不滿。

與客人打交道

形形色色的遊客來自世界各地。這就意味著每週7天、每天24小時全天候都要接受預訂。另外,文化差異產生誤解的情況也很普遍。許多遊客會期待民宿的某些服務,卻意外發現他們必須自己找到公寓然後找到鑰匙。

通常的情況是,當遊客遇到小問題時會先詢問鄰居尋求幫助,即使半夜也可能會。

有些客人行為不檢點,例如在公寓內吸煙、從陽台上扔煙頭、半夜在公寓大廳閒逛,當然還有不知道如何分類垃圾等等。

筆者還聽說有客人開起了毒品派對、玩滅火器、弄壞公寓大門、爬進別人家的陽台和屋頂,甚至在街上裸奔的事。

雖然上述情況是極少數,但作為民宿主,您需要為一切做好準備。 Airbnb不會提供任何協助。在處理與客人的糾紛中,Airbnb通常會站在客人那邊。

即使有足夠的證據與他們的客服僵持數小時,也幾乎不可能獲得全額公寓退款。Airbnb的評價系統並不適用於這些奧客,客人可以在新建一個新的帳號。

對Airbnb式租屋房價的建議

Airbnb允許民宿主人更改每天的房價和最短停留時間。為了提高利潤,房主必須根據供給與需求隨時調整房價。

在日本,由於目前旅館酒店供應短缺。在旺季,例如櫻花季節(從3月底到4月初)和新年,旅館酒店通常都會被預訂光光。許多民宿主忘了提前3至6個月提高價格,結果讓客人以淡季房價預訂。對於有耐心的房主來說,將旺季的房價設置至少是平時三倍才是明智之舉。儘管只漲價50%,房主也還是會盈利。

週末的房價亦是如此。週五和周六晚上的房價應該要比定價更高,週一和周二則更便宜。為了避免預訂之間的差距,預訂的前一天和後一天應該比定價更低,並在前後兩天稍高一些,這樣可以促使客人多延長一天。在預訂需要上放寬最低入住要求,但在旺季期間可以延長。

Airbnb向民宿主人提供所謂的“智慧定價”以協助他們動態調整房價。一般來說,他們的價格嚴重偏差,大多太便宜了。這要會吸引更多人來預訂,這對Airbnb有利,但會降低民宿主的收入。

外包Airbnb租賃業務

作為民宿主人,可以將運營Airbnb式租賃所涉及的所有工作外包出去。提供民宿管理服務的外包商如雨後春筍般湧現。但是,一般來說,這些提供商並不能幫助房主太多。

例如,外包清潔服務費翻倍至約6,000日元至9,000日元。使用24小時的訂單受理服務需要收取房主收入5%的費用。一個完整的民宿管理服務需要大約20%,基本上等同整個利潤率,同時也為房主留下所有風險。

結論

如今,除非你是一個專業團隊,否則做Airbnb民宿主很難賺到錢。正確評量您的房產將對您有所幫助。鑑於當地政府的阻力,投資者不應該僅為了經營Airbnb式民宿而購買房產。

Erik Oskamp簡介

Erik Oskamp於2004年來到日本並在第一天即申請房屋貸款。在找房子不到2個月的時後,他在東京購買了他的第一間房產,一棟位於港區白金、三房一廳的獨棟房。 2005年,他買下了他的第一間投資用房產。買房過程中,Oskamp先生髮現日本房地產市場中缺乏透明度,因此他開始電腦模擬架構以協助進行統計分析。 2006年,他在白金的房子獲得60%的利潤、實現了他的第一筆資金收益。

這促使他更加任看待日本房地產,也因許多朋友和同事紛紛向他詢問投資日本房產,讓他意識到需要一家專門協助外國人處理日本房產的房地產中介。

於是,在2007年9月他成立了赤坂房地產(Akasaka Real Estate),並通過購買更多房地產幫他渡過2009年環球金融危機的黑暗日子。到2010年,許多投資者開始遵循類似他的投資策略。

現在,Oskamp先生多半時間往來於馬尼拉和東京之間,並有五個可愛的女兒。他目前在日本擁有24間房地產,但住在出租公寓裡。因為他少少的空閒時間裡,可能會被發現他正和他的女兒一起在海灘度假或正在旅行中呢!

赤坂房地產(Akasaka Real Estate)

專注於幫助外國人購買東京房產,包括主要個人住宅和投資房產。其他服務還包括物業管理、融資貸款協助和代理聯繫房屋裝修業者。

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封面照片:iStock


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