日本民宿

日本民宿經營常見問答集:讓民宿營運專家為您解說

隨著日本政府通過『住宅宿泊事業法(民宿新法)』合法民宿,許多投資日本房地產的外國屋主也想投資日本民宿,受限於諸多法規與日語能力,外國屋主該如何理解經營民宿的制度?本文我們很高興邀請民宿營運管理系統「m2m Systems」的營運商−matsuri technologies株式會社與讀者分享經營民宿常見的問與答。

Q1:我在日本有房產,如何知道我的房子能不能經營民宿呢?

要經營民宿,必須符合日本住宅宿泊事業法所規定的設備條件及居住條件,大致上可以分成①設有廚房、浴室、廁所、洗臉台等設施。 ②目前是否有人生活居住在房屋內 or 正在招募住戶 or 有可能隨時提供給房屋所有人或承租人、轉租者居住=以居住為目的被使用(辦公室、店鋪或單純的空房是不行的)。

另外,不同地區也可能有其他附加條件,請確認各地方政府所公布的要綱。關於必要設備及居住條件的詳細資料,可參考國土交通省 民宿制度支援網站的內容。 http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/index_en.html(只有英文)【必要設備及居住條件】

【附加條件範例】 不同地方政府要求的附加條件也有所不同。建築物所在的土地用途若是住宅專用地區的話則大多有營業天數的限制。某些區域可能也有全區平日整天不能營業的條件。詳細規則建議您查看該區的規定。 ※此處列出的條件只包含一部份

Q2:我想在日本經營民宿,該如何挑選購買適合的房子呢?

民宿是一個新興產業,建議透過IT管理系統提高效率,且以客戶的角度來看,推薦選購特別是位於都會區、例如東京都心五區(新宿、澀谷、豐島、墨田、品川區)的房子,一整棟樓或單獨的戶建(6000萬~2億之間)也很推薦。建議挑選整棟樓或戶建的原因是,有九成的分租公寓其管理規定中禁止經營民宿。 (房產分為「獨棟戶建、一整棟公寓、分租公寓」)我們給個人民宿的經營者建議,最重要的是地區的挑選。

Q3:請推薦三個適合經營民宿的地區和理由。

東京的話依照順序是新宿區、澀谷區、豐島區和墨田區。大阪的話地下鐵御堂筋沿線,京都則是京都車站附近。基本上推薦在觀光地周遭經營民宿。以我們的經驗走路10分鐘的範圍內是最好的。

Q4:經營民宿一定要事先向當地政府提交申請嗎?需要哪些文件和申請流程?

要經營民宿一定要事先向當地政府提交申請,若違反的話則會被處罰。需要准備的文件及申請流程可參考國土交通省 民宿制度支援網站的內容http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/index_en.html(只有英文)。

另外,各地方政府可能要求提供追加資料或以指定的格式提交申請。請填好申請書的必要項目,通常需一並附上的其他文件有 ①房屋的平面圖 ②房屋無不符合資格的保證書 ③轉租的同意書(若是公寓大樓則還需管理規則的復本)等約20項文件必須提出。

申請流程大致上是帶著平面圖到保健所諮詢→與消防署諮詢→準備文件→提出申請→(申請提出後約兩周)申請被接受→核發民宿標誌。

Q5:經營民宿之前一定要先事先取得建築管理人和左右鄰居的許可嗎?是否可能被拒?

根據日本的住宅宿泊事業法,您不一定要取得左右鄰居的許可才能經營民宿,然而有些地方政府可能要求您必須向鄰居說明。另外,雖然有可能被拒絕,並不代表您一定得停止經營民宿。但民宿管理業者有義務處理鄰居反映的抱怨事件。

Q6:經營民宿之前,是否一定要先通過消防檢驗和設置消防設備?大概要花費多少錢?

根據日本的住宅宿泊事業法,提交申請的同時需附上符合消防法規定的通知書。消防設備的設置則依照是否有人居住而有所不同規定,花費也按各房屋的狀況不一。

費用方面這邊僅供參考,若是共同住宅的其中一間房最少需15萬日元,一整棟共同住宅至少100萬日元以上,獨棟戶建則最少30萬日元。若房東也與房客一同居住的話,通常不需要額外的消防施工,但還是請事先與消防署確認。

Q7:民宿一年只許可經營180天,是如何計算日數的呢?剩下的185天如何運用物件呢?

日本政府規定的營業天數是從正午開始計算。剩余的185天則推薦以月租套房的形式作為短期租賃的房間。

Q8:何謂民宿代行服務?選定代行服務公司或民宿管理者時,有什麼應該注意的事項嗎?

民宿代行服務是指,代替屋主執行各種經營民宿所需的工作。每個業者提供的服務不盡相同,從提交民宿經營申請到招攬客人、管理住宿者名冊、房間打掃、營運等對管理者來說繁瑣的工作一手包攬的業者也有。

在選擇代行服務公司或民宿管理業者時,應挑選值得信賴的公司。建議可尋找提供英文・中文服務的公司,且詢問實際的管理方式,並挑選平均出租率高的公司。

Q9:請分享兩個常見的民宿糾紛和解決方法。

・周遭居民抱怨噪音問題:透過傳送信息或張貼海報提醒客人保持安靜。

・房東有義務向宿者要求提供姓名、國籍、職業、住址、護照編號,以及護照的復本。另外,護照與本人是否一致必須當面確認,或透過與面對面相同的方式確認。

※「宿泊者台帳作成」・「本人確認」為日本法律上的用語。

  • 「宿泊者台帳作成」 房東有義務向宿者要求提供姓名、國籍、職業、住址、護照編號,以及護照的復本。
  • 「本人確認」 護照與住宿者本人是否一致,必須透過當面確認,或等同於當面確認的方式完成。

關於matsuri technologies株式會社

不動產科技公司,其營運的民宿營運管理系統「m2m Systems」在日本民宿業界有No.1的使用者註冊數。以建立最先端的不動產管理運用系統為目標,推出各式各樣服務。2018年6月民宿新法正式實施,在大企業陸續投入民宿事業的大環境下,民宿市場正在迅速成長。為了促使民宿市場更加健全發展,matsuri technologies活用累積至今的事業經驗與秘訣,推出多樣型態且更具附加價值服務。

matsuri technologies株式會社 海外事業部經理 林怡 女士

Real Estate Japan Inc.也會不定期與matsuri technologies株式會社一同招開民宿相關研討會,若希望能即時獲取更多更多民宿的相關細節,也歡迎參加。

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