日本的管理費:共益費和修繕積立金

在本文中,我們將介紹日本的管理費、共益費和修繕積立金以及屋主和租客如何理解這些費用。

當“管理費(日文發音:kanrihi)”一詞用來指“共益費(日文發音:kyouekihi。英文:Common Area Maintenance, 簡稱CAM)“的時候,一般是指用來維護或管理公寓大廈內的公共區域的費用,例如公共空間的水電費、清潔費、電梯維護、景觀美化和法定檢驗等的實際開銷。

另一種“管理費”是“修繕積立金(日文發音:shuuzentsumitatekin)”,但在這裡管理費指的是公寓大廈整體的大規模建築物修繕和維護工程,例如大樓外牆清洗、建築鋼筋或外壁磁磚補強等。

因此,共益費和修繕積立金是不同的。

修繕積立金

“修繕積立金”中文又稱「公共基金」,一般在公寓大樓裡,大樓管理委員會每個月會向每間公寓的所有者收取公共基金,用於大樓修繕和維護。

這些基金會被存入一個用於整個建築物的定期維護費用的帳戶中,例如:外牆翻新、必要的建築結構修理或老舊設備更換。這些基金是根據大樓管理委員會制定的長期修繕計劃所需的費用,長期向房屋所有者集資來的。

為了準備未來必要的大規模維修費,當建築物越老,每月的修繕積立金會越高。例如,為了符合新的耐震建築基準規範而必須補強或改造舊建築。如果大樓必須進行某些高額的大型修繕工程,修繕積立金的余額可能會不足,因此在這些情況下,可能會額外向房屋所有者徵收資金。

當您購買一間全新公寓時,您需要一次性先支付一筆修繕積立金。如果您購買中古公寓,則必須按月支付被規定的修繕積立金。

但是,如果前任所有者遲繳或欠繳修繕積立金,那麼您作為下一個所有者將必須負責向管委會支付任何未支付的費用。因此作為在公寓購買時事前調查的一部分,買家應檢查當前所有者是否有任何未繳費用。

房屋所有權人(物業業主)

購買房產後,房屋屋主每個月都必須支付管理費給管委會,以保持建築物的良好狀態。如果是公寓大樓,費用為平均向每位屋主徵收,費用根據屋主所擁有的公寓實際面積來計算。

費用也會因建築物不同而異,須取決於公寓大小、建築物是否有電梯、公共區域的大小以及是否有管理員常駐等因素。如果公共區域內有健身房、游泳池和專任的管理員辦公室等,費用可能會更高。

共益費和修繕積立金的費用如何決定?

公寓大樓的共益費和修繕積立金由公寓大廈管理委員會(類似於美國Homeowners Association [HOA])設定,該管理委員會的主要成員由大樓中的各個房屋屋主組成。

在新建的公寓大樓,費用由大樓的管理公司先行設定,然後這些費用可以由住戶通過管委會進行修訂。

一般來說,共益費加上修繕積立金通常約為每平方米300日元至400日元乘以個別公寓的樓面面積。

稅額扣除

作為屋主,當您或您的稅理士進行納稅申報(確定申告)時,共益費可以作為必要的支出經費被扣除。修繕積立金費用僅在滿足某些條件時才可扣除,建議您向稅理士諮詢詳情或查看日本國稅廳的網頁(日文)。

我該如何支付這些管理費?

如果您居住在日本並且擁有日本的銀行帳戶,則只需從您的帳戶自動扣繳這些費用即可。

但是,一般來說,非日本當地居民就不能在日本開設銀行帳戶,這就是為什麼一些物業管理公司會為海外屋主提供管理費代繳服務的原因。在這種情況下,管理費將從您的租金收入中扣除。

我需要支付共益費和修繕積立金嗎?

是的,做為房屋的所有權人,您需要支付共益費和修繕積立金。

如果您遲繳,管委會將發送催繳通知信。遲遲不繳費到最後,管委會可以對遲繳的房屋所有者採取法律行動,導致該房屋最後被宣告扣押。

租客的觀點:“隱性”費用

當您在日本租屋並且租屋費用中沒有明確記載共益費或管理費時,這些費用將被包含在月租金總額中。

Real Estate Japan租屋搜尋網頁上,共益費和管理費都以”管理費“標示。

當房東在刊登租屋資訊時,他或他的物業管理公司可以選擇不另外記載管理費,而是將管理費合計在月租金中。但是對租戶來說,每月的租屋總計是相同的。

例如,以下兩間公寓的每月租金總計是相同的:

  • 公寓1:月租金115,000日元(含管理費)
  • 公寓2:月租金99,000日元 +管理費16,000日元

當租客在搜尋租屋列表時,公寓2將會出現在最高租金設置為¥100,000日元的搜尋範圍中,公寓1將不會出現。又或是當租客將租屋列表的租金由低往高排序時,公寓2將會比公寓1先出現。但實際上,房東的每月總租金收入是一樣的。所以如果您有一間房子要出租並希望您的房子可以被更多人搜尋到,您可以參考以上說明。

另外要記住的是,較低的月租金意味著較低的禮金、保證金和仲介費,因為這些費用的收取標準是根據月租金(不含管理費)。因此對租客來說,即使每月租金總計相同,因為月租金較低的房子可以為他節省下不少租屋初期費用,他也就會優先考慮月租金較低的房子。


相關文章:

【管理費】REJ不動產相關常用日文單字

造成您的房地產賣不出去的原因 日本不動產經紀人調查

在日本超高層公寓大樓購買公寓要注意的潛在風險

日本的地震建築規範和技術

封面照片:使用向屋主徵收的修繕積立金修繕和維護中的公寓,iStock


Please enable Javascript to send comment

發表留言

您的電子郵件地址不會被公開。 為必填欄位 *

本網站受reCAPTCHA保護,適用Google隱私政策服務條款