出租您的日本房產之前的必要步驟

文： 東急住宅租賃株式會社, David Imme

在本文中，我們將介紹在您出租您在日本的投資用房產之前應該要做的準備工作。因為了解這些步驟大多數需要理解日語，加上從國外自己管理在日本房產非常困難，因此以下介紹將基於您已事前選定日本當地不動產物業管理公司來協助您管理房產。

1.決定月租

在尋找租客之前，決定每月租金金額是首要也是最關鍵的決定。

為了決定適當的市場租金，會有許多不同的因素需要考量。例如，所在地點、該地區的基礎建設、大眾交通、建築年份以及建築材質、公寓大小，房間格局、樓層、自然採光等，都是重要的考量因素！

當東急住宅受托評估租金水平時，會通過只有持不動產業者執照的公司才能訪問的房地產資料庫的數據來進行評估，也會親自前往查看房產周邊環境，以感受最真實的印象。最後將根據這些信息、目前市場租金和周邊類似房產的租金來估算並決定租金。

2.物業管理服務計劃的選擇

當您將房產委託給PM（物業管理公司）管理時，他們會使用他們的資源和管道來為您的房產尋找租客。在租客通過租屋審查並搬入後，PM會向租客收取每個月的租金，然後定期轉入您指定的銀行帳戶。只要房產持續出租中，您就會一直收到租金，PM也會一直收到他們與您商定好的管理費。

還有一項服務您的PM也會提供−租賃保證方案。通過這種方案，PM保證每月都會提供屋主一定金額的租金，因此無論房產是否有出租出去，您都會固定收到租金。當然，此方案與非租賃保證方案的管理服務相比，PM需要收取更高的管理費。但如果您不想擔心房產長期空置導致租金收入減少的風險，又想尋找一個無負擔、可以穩定收租的服務的話，租賃保證方案可能是您的最佳選擇。

3.事前檢查和房屋產權移轉

這點僅適用於新建的房產（日文：“新築，shin-chiku”）。

作為投資者，您可以選擇購買中古屋或新屋。新建公寓在日本非常受歡迎，通常新建公寓第一次出租時的租金都會較高。

作為所有者，您必須參加事前檢查和房屋產權移轉。在事前檢查時，您需要與公寓建商一起檢查房屋，並確認好公寓是否有任何肉眼或結構上的缺陷。任何事項都必須以書面形式紀錄並提交給建商，然後他們將會據此排定複檢。

在房屋產權移交後，您將收到鑰匙和相關合約文件，並獲得有關房產維護的各種說明書和文件。移交產權的地點由建商決定，通常會在他們當地的辦事處之一。

一般來說，產權移交需要您出席三至四次，因此您需要提前計劃該何時前往日本。如果您能夠實地參加，請確保能有人代替您用日語解釋詳細信息。

大多數業主沒有時間為此目的多次飛往日本。因此請詢問您的PM是否能提供代理參加預檢、產權移交，並負責處理所有必要文書工作的服務。做為管理的固定套裝服務，東急住宅會提供這些服務且費用遠低於飛往日本的單趟航班。

4.房地產招租管道

在招租時，即使是日本的業主也會尋求房地產經紀人或PM的協助。與台灣和香港非常不同的是，日本很少有屋主會親自在不同租屋平台上刊登租屋和招租，更別說是親自帶看房屋、審查租屋申請和準備租屋合約等整個租屋過程。

關於房產的招租廣告，一些建商和PM會有自己的管道能夠通過內部網絡推廣招租。不過，對於所有者而言，為了合呼經濟效益，最好也考慮請PM刊登招租廣告在全國主要的房地產檢索網站上。這樣才能保證了您的房產能擴散到更廣泛的租屋市場，並觸及到更多潛在租客。

在經歷過上述兩種方式，東急住宅發現通過外包的獨立平台，可以提高出租率。

如果您在日本需要任何有關物業管理的想法，也歡迎您與東急住宅租賃株式會社。

東急住宅租賃株式會社

東急住宅租賃株式會社（Tokyu Housing Lease Corporation）是日本著名的物業管理公司之一。

您可能有興趣的文章：

重要事項說明：在日本購屋前須知

日本租屋市場的季度需求量

提供中文服務的日本不動產公司-房地產買賣仲介篇

封面照片：iStock