日本買屋

在購買日本的空屋前你應該知道些什麼?

文: Jeff Wynkoop

在日本購買空屋並將其修好是許多都市居民的夢想。隨著東京大多數區新公寓的價格達到歷史上最高的水平,許多人正在考慮購買中古屋,以此節省更多的預算。這使得更多冒險的購買者透過尋找合適的廢棄屋或空屋(日語“空き家”發音“akiya”或)來進一步節省預算。甚至有越來越多的公司如“家いちば(ieichiba)”致力於幫助消費者尋找和購買他們自己的空屋。日本是一個美麗的國家,搬到農村、遠離都會,對於長期居住在都市裡的居民來說非常誘人。

日本空屋數量已達百萬,且數量不斷增加中

根據總務省所得到的數據,2013年有大約820萬的空屋。而在2018年的今日,這個數字可能已超過1000萬。 此外,種種數據顯示,到2033年,將會有超過30%的日本房屋將被遺棄和空置。 根據您所居住區域的位置,將來您十分有可能面臨沒有鄰居的情況。針對此議題對東京所造成的種種影響,請參閱:如何處理東京成千上萬的廢棄房屋(英文 What to do with Tokyo’s hundreds of thousands of abandoned homes)

買空屋的三大風險

 2018年2月在大東京首都圈的新公寓平均價格約為6,182萬日元,在都心區域則高達7,223萬日元(參考數據由不動產經濟研究所提供),如此快速發展的住房供應將會產生何種問題?而也讓人不禁思考在日本購買空置房屋又會遇到什麼風險呢?

一般來說,空屋有三個主要問題。 第一個涉及收購房產。 比如說,你找到一個處於良好位置的空屋似乎處於相當不錯的狀態。 如果找不到業主,您如何購買並獲得房產的明確所有權?在日本,沒有要求必須到法務局申報所有權轉移,所以你怎麼找出合法所有者是誰?您可以查看固定資產稅的記錄,但是當所有者已經去世且不再付款時,這無濟於事。如果沒有賣家,您如何成為買家?答案是你做不到,因此該房產仍然將空置並被遺棄。

空屋的第二個主要問題與房產的實際狀態有關:因為房屋結構通常十分破舊,簡單的裝修或翻新也是不夠的。您可以將主要物理問題分為兩類:

  1. 與空氣循環不足的問題
  2. (有時可能未檢測到的)漏水或積水的問題

第一個問題可能會導致黴菌和露水凝結問題,但第二個問題是則會破壞建築物的主體結構。在日本翻新衛浴的平均成本約為630,000日元(根據2011年國土交通省的調查報告),幾乎所有裝修都會產生相當大的成本。同時請不要忘記改裝、修復或翻新整間房屋這件事是一條很需要勇氣的艱辛道路。

最後一個問題是房子裡剩餘物的清理。拆除和清理前屋主的家具、收音機、書籍、電視、植物、園藝工具、雕像、器具…等可能需要相當多的時間、費用和精力,你能想到的一切物品都有可能出現在前屋主的剩餘物中。

在您購入空屋前所需思考的事

從好的方面來說,您可以在空屋中買到真正的便宜貨,而且位置可能是十分理想的。如果您願意不遺餘力地翻新改造自己所購買的空屋,那麼就值得一試。對於某些人來說,設計自己的住所並進行大改造是十分難得機會,那麼他們就十分適合購買空屋。

請注意,想要翻新空屋的人可以獲得當地政府的各種補貼。 例如,在豐島區,如果滿足特定的條件,日本政府將對裝修工程支付10萬日元到20萬日元的補貼。如果您正在認真考慮購買空屋,請聯繫最近的市政當局或對於地方稅制補貼原則十分熟悉的人進行洽詢。

我可以為我的空屋申請35級(フラット35、Flat 35)住宅抵押貸款嗎?

對於那些在1981年5月31日前(新耐震基準之前)建造的建築,您需要獲得抗震標準合格證書(耐震基準適合証明書)才能夠申請35級住宅抵押貸款,以證明它符合目前有效的抗震結構。這意味著您必須透過翻新/重建整體建築物來檢測抗震係數,而這些步驟可能十分昂貴。

您還必須獲得上述文件(耐震基準適合証明書),以便在購買20年或更老的獨棟建築空屋、25年或更老的公寓空屋時,獲得不動產取得稅的優惠稅率。

空屋的房貸可以獲得減稅嗎?

一般來說,只有25年以下的房屋可以用來申請扣除日本的個人所得稅的房屋貸款利息(住宅ローン減税)。您購買的空屋在屋齡超過25年的情況下,符合下述兩個條件則有資格可以抵稅。一是您為現有的房地產持有者購買保險(既存住宅売買瑕疵保險)。但是,為了投保這種保險,必須對不動產進行翻新改建,且保險只有5年內或更短。第二是你已經獲得抗震標準合格證書(耐震基準適合証明書),以證明您房屋符合現行的耐震基準。如上述,這意味著您必須先透過翻新/重建整體建築物來檢測抗震係數才可申請證明書,而這可能又所費不貲。

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