在日本購買不動產

2019年消費稅增加將對日本的購屋者和售屋者造成何種影響?

Real Estate Japan Inc.日前透過電子郵件採訪了東京房地產顧問仲介公司株式会社LINC的首席執行長−川村真一先生。我們討論到2019年10月宣布增加的消費稅(從目前8%增加到10%)將如何影響日本的住宅房地產市場。

問1:您能否介紹一下日本政府上次提高消費稅時,住宅房地產市場發生了什麼樣的情況?

房地產的買家和賣家在一年之中有何影響?

答1:2014年公寓的供需情況來看,在2014年4月消費稅增加前(從5%增加到8%),並未突然出現急於購買房產的情形。

您從上面圖表中可以看到銷售數字在2013年7月至9月期間達到頂峰,即為實施消費稅增加的前六個月。從數據來看,銷售量為19,249套房產(與去年同期相比增加42.9%,銷售率為78.0%)。

這背後的原因是買家利用臨時“過渡措施(経過措置)”來緩解消費稅增加的預期效果。對於2014年4月1日之後擁有的房產,買方可在2013年9月30日之前簽訂房屋買賣合同,並以5%的消費稅率購買。

此外,平均銷售價格在2013年7月至9月達到頂峰。部分原因是由於稅收增加前的大量購屋需求導致相對大量的房產被出售。

目前的消費稅增加計劃於2019年10月1日生效。如果按計劃實施,過渡措施將適用於2019年3月31日前簽訂的房屋買賣合同。

問2:上一次消費稅增加後買家/賣家的行為發生了什麼變化?上市價格總體上有何變化?實際銷售價格有何改變?

答2:日本(1989年)引入消費稅(3%)的第一年,房屋銷售價格沒有下降。實際上,它們還急劇攀升。

相反的,泡沫經濟(從1990年到1991年)的影響對日本房地產價格產生了巨大的影響。在泡沫經濟崩潰之後,住宅房地產市場需求過了三年才恢復(按售出的房產數量所得到的統計數據)。

1997年第二次消費稅增加(從3%增加到5%)。次年,房產銷售量下降了21%(從82,861套減少到65,470套)。出售的房產數量花了兩年才恢復到加稅前的水平。

2014財政年度(會計年度),消費稅再次增加(從5%增加到8%),房產銷售量相較於去年同期下降19%,從55,245套減少到44,529套。尚未恢復到消費前加稅水平。

基本上,在前兩次稅金上調(1997年和2014年)中,售出房產數量都相較於前年同期下降了約20%。

問3:您如何看待即將到來的消費稅增加將對賣家選擇房產的價格造成何種影響?

 答3:根據先前消費稅增加後發生的情況,毫無疑問,市場上的物業數量和房地產價格將會增加。這意味著出售的“優質”和“劣質”房產數量也將增加,因此如何辨別優質房產是十分重要的關鍵。

在此同時,較高的銷售價格也將對銷售的房產數量產生重大的影響。

因此,雖然可購買的房產數量會增加,但是售出的房產數量是否會一併增加是值得懷疑的。

問4:就涉及的各種個人成本而言,消費稅增加將如何影響物業的最終價格?

答4:實際上,土地不須徵收消費稅,請參照下列表格。

關於轉售房產,有些情況也不適用於消費稅。

種類 消費稅
新建建物 8%
轉售住宅房地產(個人賣家) 免稅
轉售住宅房地產(公司賣家) 8%

但是,銷售時花費的費用仍需繳納消費稅,例如,房仲費用。但這不會對房產的總成本產生太大的影響。

在購買之前,我們建議您先確認賣家為個人賣家還是公司賣家; 並且深入了解新建物或轉售房產所需繳納之消費稅的差異。

問5:您是否還有其他資訊想與我們分享?

答5:目前,我們最常被客戶詢問的問題是:現在是否是買房的好時機?實際上,房價處於相當高的水平。然而,房屋貸款的利率已降至1.0%以下。此外,政府正採取各種措施鼓勵購屋,房屋貸款減稅(住宅ローン減税)便是其中之一。這可以讓您用貸款購買房產時最多扣除高達400萬日元的費用。房貸利率處於歷史新低時,將會有很多人投入購屋市場。

如果您正在考慮購買房屋,請花時間選擇適合您的房屋抵押貸款。

株式会社LINC的首席執行長−川村真一先生 

編者註:

Real Estate Japan Inc.很榮幸可以和株式会社LINC一起推出一系列關於在日本購買夢想家園的研討會。該研討會將由株式会社LINC川村先生(上文受訪者)和彌左先生主持,現場由Real Estate Japan Inc.的工作人員提供口譯服務。

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