東日本不動産流通機構數據庫(REINS)每年四個季度都會公佈首都圈(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣)的房地產租屋市場交易動向。
統計內容包含:實際成約件數、成約房屋的平均面積、平方公尺(㎡)的平均單價、以及平均租金(平均面積x平均單價)。統計並將租屋分成以下兩大類:“木造公寓(日文:アパート)”和“公寓大樓(日文:マンション)”。
“木造公寓”主要指兩至三層樓高的低層建築,建材多為木造或輕量鐵骨造。優點是通風良好、建設成本較低,租金也因此較低。缺點是隔音性較差、較不安全(公寓入口大多沒有自動鎖,陌生人可以直接走到自家門口前敲門)。
“公寓大樓”主要指三層及以上的高層大樓,主要由鋼骨、重型鋼筋造或鋼筋混凝土建造而成。優點是耐震、耐火、隔音性較佳、較安全(大樓入口通常有自動鎖或防盜攝影機)。缺點是因為大樓設備較好和建設成本較高,租金會較高。
以下將介紹東京首都圈(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣)2018年1月~3月、4月~6月、7月~9月的租屋統計結果。
備註:統計數據來自各地區的成約件數的結果,不等於實際招租中的租金市場,此外根據公寓實際的新舊、設備等級、所處地區、交通便利性等,招租中的房屋租金依然會有很大的差異。
東京、神奈川、埼玉、千葉的平均租金
圖表數據來源:REINS
根據上表,公寓大樓的㎡平均單價,不管在那個季度,單價最高的東京23區是單價最低的神奈川縣其他地區(橫濱市、川崎市除外)的1.7~1.8倍。單價第二高的橫濱市和川崎市由於是經濟發達的大都會區,因此㎡單價也高於神奈川縣其他地區將近1.4倍。
東京首都圈的木造公寓的㎡平均單價全數都比公寓大樓稍低,但也同樣是以東京23區單價最高、神奈川縣其他地區單價最低,兩者相差約1.7倍。
從建物面積(公寓面積)和租金來看,完全驗證了大都會區地狹人稠租金高的道理,成約的東京23區公寓最小卻是租金最高的。如果希望租一間寬敞又便宜的公寓,不意外的只能遠離都會區,往外縣市尋找租屋。
接下來讓我們根據上表數據來假設,如果租一間同為30㎡公寓(其他條件皆類似),那租金分別會是多少?
圖表數據來源:REINS
25㎡的公寓是日本最常見的1R・1K公寓大小,一個人住剛剛好,兩個人住有點小。兩人同住的話,日本房仲一般會推薦客人找30㎡以上的公寓。
過了租屋旺季後,東京23區的公寓大樓的租金不減反增、走勢依舊強勢,是神奈川縣其他地區的約1.7~1.8倍,東京23區以外的地區進入租屋淡季後,因為租屋需求量減,租金開始調降。
在租屋旺季結束後,全地區的木造公寓的租金陸續降租,東京23區的租金依舊最高,是租金最低的神奈川縣其他地區的約1.7倍。東京23區的公寓大樓對比木造公寓的租金價差最大,差距最大達8,000日元,而其他地區的公寓大樓對比木造公寓價差則不大,少於5,000日元。
根據REINS提供的㎡平均單價,以下讓我們假設如果租一間30㎡的公寓(其他條件皆類似),在東京23區和橫濱市的租金會是多少錢?
東京23區的平均租金
東京23區公寓大樓租金最高的六個行政區(主要車站)
- 千代田區(秋葉原、神田、神保町、東京、半藏門)
- 港區(新橋、麻布十番、六本木、品川、表參道)
- 渋谷區(澀谷、代官山、惠比壽、代代木、初台、笹塚)
- 中央區(日本橋、銀座、築地、月島、八丁堀)
- 新宿區(新宿、早稻田、新大久保、高田馬場)
- 目黒區(中目黑、祐天寺、學藝大學、自由之丘)
東京23區公寓大樓租金最低的六個行政區(主要車站)
- 荒川區(南千住、三之輪、町屋、日暮里、西日暮里)
- 板橋區(板橋、板橋區役所前、成增、志村坂上)
- 練馬區(練馬、石神井公園、大泉學園、光之丘)
- 江戸川區(小岩、葛西、葛西臨海公園)
- 葛飾區(龜有、金町、柴又、新小岩、青砥)
- 足立區(北千住、綾瀨、竹之塚、西新井)
圖表數據來源:REINS
圖表數據來源:REINS
橫濱市的平均租金
橫濱市公寓大樓租金最高的二個行政區(主要車站)
橫濱市公寓大樓租金最低的二個行政區(主要車站)
圖表數據來源:REINS
圖表數據來源:REINS
統計數據為各行政區的平均調查結果,因此提供的是每個行政區整體的租金概念。公寓實際的新舊、設備等級、所處地點、交通便利性等依然是左右租金的重大因素。實際租房子的時候建議交叉比對行政區價格帶、車站遠近、地區繁榮性、物件本身條件等要素,列出自己的租屋優先順序再來尋找租屋。
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資料來源:REINS 2018年 1月~3月、4月~6月、7月~9月
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封面照片:Real Estate Japan編輯攝,東京車站