日本買房

您應該要在日本買房好還是租屋好呢?

傳統觀點認為,購買房屋或公寓總是比租屋好;主要的原因是“租金只是在浪費錢 – 付房貸至少可以讓我取得房屋的產權。”基本上這個觀點是完全正確的,但購屋還是有隱藏性的風險存在,付租金可能風險較小,也較為便宜。

我們不會勸阻人們購買自己的房子。它可以成為建立長期資產的開端;而日本亦提供了世界上最低的貸款利率。

這篇文章將沒有足夠的篇幅來解決買房、房地產投機、稅務和會計…等繁雜的問題,主要是想消除某些人對於日本房屋所有權的誤解,並討論一個很單純的疑問“我應該在日本買房還是租屋?”的具體相關細節。

開始思考這個問題的最簡單方法是條列出各項成本,並根據自己的收益進行權衡。

房仲費:日本的標準房仲費用為3.24%,另加64,800日元。 要尋找願意提供折扣的房屋仲介並非易事。

司法書士的報酬(代書費)和房產登記稅(登録免許税):大約為6萬~15萬日元加1.5%(如果使用貸款則額外再加上0.4%;如果是抵押房子貸款,則是額外減去0.4%)。

印花稅:如果您在日本居住超過15分鐘,並訪問了郵局或區政府購買郵票並進行一些文書工作,那麼您對此應該不陌生。房地產也不例外。這將花費約1萬~8萬日元。

不動產取得稅:這取決於當地政府每年所需的預算,但通常預計支付0.5%至1%。

年度房屋稅:包括1.4%的固定資產稅和0.3%的都市計畫稅,但若為屋主的主要住房則可申請減免(自用住宅)。

總計:這通常在交易成本中佔約7%或更多。 好消息是你可以用你的第一筆房屋貸款來支付此費用。壞消息並不是所有的抵押貸款都可用於抵押資產。

購屋的成本示例:

  • 購買價格:6千萬日元
  • 房屋抵押貸款:5千萬日元
  • 貸款期間:30年@ 1%利息
  • 總交易成本:420萬日元
  • 每月按揭(抵押貸款金額):~16萬日元

每月支付16萬日元的貸款費用,其中約4萬日元為利息,12萬日元為本金。每年建立約140萬日圓的淨資產價值,約3年左右(420 / 140 = 3)可達收支平衡。

然而,擁有和居住在自己的不動產中還會牽涉到實際的年度成本。

年度房屋稅:上述的固定資產稅和都市計畫稅,每年都需支付。

管理費、維修費和修繕積立金:現在當設備出現問題時,您得自己負責出錢修理或更換。(漏水的水龍頭、空調、窗戶、熱水器、房屋外觀、電梯或屋頂維修…等)

回到上述的示例,年度成本為60~80萬日元;收支平衡時間增加為5至6年。此外,出售房產還涉及到3~4%的交易成本,一來一往的成本將增至約630萬日元。

所以換句話說,對於“租金只是把錢丟掉 – 付房貸至少可以讓我慢慢累積房屋的產權”說法,你可能需要確定你能夠且可以在同一個地方居住超過7年或8年,才可達到收支平衡(630 / 80 = 7.9)。

其他考慮:

土地和房屋價值會增加還是減少?從長遠來看,房地產通常可保值,但這也不是百分之百肯定的。

機會成本如何呢? 如果您將首付款投入其他的投資,又會賺多少錢呢?

您的雇主是否有提供租金補貼呢?在日本雇主可從你扣稅前的薪資中為您支付房租,這意味著如果您有房屋抵押貸款,那麼數十萬日元的年度稅金優惠可能會消失。

如果你搬出去但保留房產並將其出租,那麼會如何呢?優惠貸款條款基於您的主要住所,而非投資性房地產。 如果這種情況發生變化,您獲得的貸款利率可能會上升嗎?租金收益是否足夠支付抵押貸款、稅收和各項維護成本?

房屋所有權的無形利益是什麼? 本文討論了一些數字,但還有哪些優點是無法量化的呢?

正如我們所預料的,“我應該購屋還是租屋呢?”並沒有一個明確的答案。擁有一間房地產涉及到稅金減免…等問題; 但它們的影響取決於房產和房主的稅收情況,您應設想好日本國內房地產所需的納稅額將超過各種優惠扣除額。因為稅務署絕對不可能提供您比納稅額更多的優惠減免。

作者:安德魯梅雷迪思。Andrew Meredith是一位居住在東京的美國人,也是Tyton Capital Advisors的合夥人。

本文最初發佈於Japan Today,並經許可在此重新發布。

照片:京都祗園高台寺的茶館。

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