日本買房

日本政府如何為購屋者提供稅金扣除優惠和現金回饋津貼:2019年消費稅提高後各項買屋獎勵措施

由於安倍政府敲定在2019年10月1日將消費稅提高到10%,政府提出了各種政策和消費獎勵措施,以維持消費者在耐用品、汽車、房屋…等各項商品在價格上漲時仍保持旺盛的購買力。

居住用途房地產的主要獎勵措施為由所得稅中扣除房屋貸款額優惠「住宅ローン減税」將再延長3年(由10年延長至13年),這有助於增加對新建房屋的需求,因為購買新屋需要繳納消費稅(二手屋不需要)。

其他獎勵措施包括:

  • 購屋的現金回饋津貼「すまい給付金」
  • 贈與財產稅的免課稅額度增加「住宅取得等資金の贈与税の非課税」
  • 導入集點優惠制度,以鼓勵節能、抗震、無障礙設施的建設「住宅エコポイント」

扣除房屋貸款額優惠延長「住宅ローン減税」

現行「住宅ローン減税」允許正在償還房屋貸款的屋主可以從其年度所得稅和住民稅等稅金中扣除該年終尚未償還完的貸款餘額的1%。此項優惠長達10年,尚未償完貸款餘額最高上限是四千萬日元。因此,透過每年“確定申告”和“年末調整”,一年最多可扣除40萬日元、10年內可從所得稅中扣除400萬日元的稅金。如果您的住家被認定為“長期優良住宅”或“低炭素住宅”,則此扣除額的年度最高上限是50萬日元,10年最多可扣除高達500萬日元的稅金。

日本政府近期提出的政策綱要中,此一扣除優惠將再延長三年,這意味著屋主最長可從所得稅中扣除房貸的期限為十三年(但允許扣除的實際金額將會有所不同;請參閱下文“第十一年開始會如何呢?”)。

您什麼時候要搬進新家呢?

如果您從2019年10月1日到2020年12月31日開始居住新家,根據建築物的價格您需支付新的消費稅額(10%),且您將有資格獲得再延長3年的房屋貸款扣除優惠(總共13年)。

如果您在2019年3月31日之前簽訂購屋合約,則需支付建築物價格的8%消費稅,但您僅能獲得10年間房屋貸款扣除優惠。此外,請注意,購買二手屋時不需支付消費稅。

 從第11年開始會如何呢?

從第11年(額外延長3年的房屋貸款扣除優惠)開始,您可以用以下兩種計算方式進行估算,扣除額較小的計算方式將被採用:

  1. 計算方式: 未償還貸款餘額x 1%(最高貸款餘額為4千萬日元)
  2. 計算方式: (房產的購買價格x 2)除以3(最高物業價格為4千萬日元)

若該物業被認證為“長期優良住宅”或“低炭素住宅”,這些最高限額將增加至5千萬日元。

若使用上述計算方式2,您應該能夠在3年內扣除建築物價格2%的金額。

購屋者的買房現金回饋津貼「すまい給付金」

當消費稅之前從5%增加到8%(2014年)時,政府對低收入購屋者提供了“現金回饋”的津貼,因為這些購屋者可能無法從上述房貸扣除優惠中獲益。這個津貼被稱為“すまい給付金(發音:Sumai Kyufukin)”。此津貼金額取決於購屋者的年收水平,他們可以獲得一定金額的現金回饋。當消費稅增加到10%時,現金回饋最高可從30萬日元增加為50萬日元。

購屋者的其他受益:提高贈與財產的非課稅額度、節能住宅集點系統

提高贈與財產稅(用於購屋)的免課稅額度「住宅取得等資金の贈与税の非課税」

正如2015年稅制改革中已經宣布的那樣,在消費稅增加為10%之後,如果在2019年4月1日到2020年3月31日的一年內使用來自父母(直系親屬)的贈與財產購買新屋,贈與財產稅的免課稅額度將從700萬日元增加為2500萬日元。如果購買的房屋符合抗震、節能和無障礙標準等“長期優良住宅”或“低炭素住宅”,這個免課稅額度的上限將增加為3000萬日元。

節能住宅集點系統–禮品兌換「住宅エコポイント」

本年度的財政預算還包含了考慮恢復“節能住宅集點制度”,以提供點數(1點=1日元)的方式獎勵購買或新建符合節能、抗震和無障礙標準房屋的人們。這些屋主可以集點數來兌換禮品券、預付卡、或住宅補強工程。

*以上優惠稅制、獎勵措施僅適用於“定居在日本”的購房者。

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