日本買房

在日本買房是一件可以/難以承擔的事?

原文發表於2015年8月

日本Kantei宣佈了其對於2014年「平均收入倍數」的調查結果,即將平均年收入與日本主要市場新舊公寓的平均價格相比較。

關鍵看點是對於日本的平均新資收入者來說,房子越來越買不起了。

還值得注意的是,2014年大東京地區的收入倍數(與新建公寓相比)為10.61,到達了自1990年房地產泡沫以來的最高水平。

新建公寓價格超過平均收入

2014年是平均收入倍數連續增長的第五年,全國新建公寓的平均收入倍數為7.17。

新建公寓的平均收入倍數是由70平方米(約753平方英尺)公寓的平均價格除以某個特定市場的平均收入計算得來的。

舉個例子,在2014年,將日本作為一個整體,計算過程為:30,690,000日元(按匯率247,600美元)除以4,280,000日元(約34,500美元)= 7.17。

倍數越低,對平均工資收入者來說買房就越能買得起。

在2013年,將日本作為一個整體,其收入倍數是6.59,意味著在2014年倍數值增加了0.58(上漲8.8%)。

在2014年,大東京地區(首都圈)有著全日本最高的收入倍數(指新建公寓)10.98。栃木縣有著最低的收入倍數,為4.89。

大東京(10.61)和周邊縣(埼玉縣(9.24),千葉(8.44)和神奈川(10.11))創下日本最高收入倍數。在大東京,收入倍數從2013年的9.79增長到2014年的10.61,上漲8.3%。

東京的平均收入從6,310,000日元減少到6,290,000日元,然而新建公寓的平均價格卻從61,740,000日元增長到了62,900,000日元。

基本上,東京的平均收入減少的同時,新公寓的平均價格在增加。

在日本全國大部分市場上,這一消息對於想要購買新房的普通人來說並不算太好。據東京Kantei的追蹤調查,僅有8個市場的收入倍數與上一年同比下降:岩手縣(7.10,2014年),茨城(5.89),櫪木(4.89),群馬(6.10),山梨(5.38),奈良(6.47) ,高知(5.05)和鹿兒島(7.02)等縣。

二手公寓市場的收入倍數同樣在增加

根東京Kantei,2014年全國二手公寓市場的收入倍數也有所增加,這一趨勢自2010年以來已經明晰。

從日本全國來看,二手(定義為10年建築)公寓的收入倍數增加了0.34(上漲7.4%)。這個數字源於用全國二手公寓的平均價格(21,010,000日元)與平均國民收入(4270000日元4,270,000)相除。

在2014年,按收入倍數來衡量,最難以承受的市場是大東京,收入倍數達7.61(與新建公寓的10.61形成對照)。在2014年,二手公寓最便宜的市場則是香川縣,收入倍數僅為3.27。

其他國家的中位倍數

收入倍數如何與其他國際市場做比較呢?

世界銀行和聯合國建議用中位倍數來比較各國在城市房地產市場的購買力。

計算方法是:在一個給定的市場裡,房價的中值除以全年家庭總收入的中值。

注意,這種方法不同於東京Kantei的計算方法,東京Kantei用的是價格和收入的平均值,但對於在通過比較兩個倍數來大概瞭解在日本有多可以負擔或者難以負擔住房的程度上,東京Kantei的計算方法仍具有啓發意義。

根據來自Demographia國際住房購買力的調查

  • 中值倍數5.1,表明市場「極為難以負擔」
  • 中值倍數4.1到5.0,表明市場「嚴重難以負擔」
  • 中值倍數3.1到4.0,表明市場「輕微難以負擔」
  • 中值倍數3.0,表明市場「可以負擔」

在其2015年的調查中,Demographia國際住房購買力發現,

「連續第二年,在主要的大城市市場中,美國的住房最能可以負擔,有著中度可以負擔的中值倍數3.6。加拿大(4.3)、愛爾蘭 (4.3) 、日本(4.4)、英國(4.7)和新加坡(5.0)嚴重難以負擔住房。

三個國家的市場是嚴重難以負擔的,其中值倍數在5.1或以上。其中包括中國(香港)中值倍數為17.0,新西蘭為8.2以及澳大利亞為6.4。」

無論如何我們從哪種計算方法看,中值倍數或收入倍數(由東京Kantei定義),日本在整體上都不能被稱做一個普通人可以負擔的市場。

這一點被日本相比其他發達國家相對較低的住房擁有率所證實。據日本總務省,在2013年,日本在整體上的住房擁有率為61.9%。大東京的比率僅為46.2%。

據維基百科,許多發達市場的平均房屋擁有率傾向於高於日本:例如,新加坡的平均住房擁有率為90.3%(2013年)、中國為90.0% (2012年)、澳大利亞為67.0% (2011年)、美國為67.0% (2014年)。然而,香港的比率不出所料的低,為51.0%(2014年)。德國和瑞士的住房擁有率也低,分別為53.5%和44.0%。

一些國際房地產投資家指出,日本相對較低的住房擁有率是(租賃)房地產增值的一個點,尤其是在房價昂貴的城市地區。

來源:東京Kantei (日本),Financial SenseSUUMO (日本),維基百科

封面圖片是香港的重慶大廈,正如我們上面提到的,其中值倍數是17.0。
圖片來源:Wak-kun