日本租屋

東京[關東]與大阪[關西]租屋市場的差異

如同東西方的文化差異一般,日本的關東和關西地區從食物、語言、文化習俗…等許多方面也存在著各種差異。

關東地區包括了東京地區和七個縣:群馬縣、櫪木縣、茨城縣、埼玉縣、東京都、千葉縣和神奈川縣。

關西地區的主要城市是大阪市、神戶市和京都市。關西地區包括七個縣:三重縣、奈良縣、和歌山縣、京都府、大阪府、兵庫縣和滋賀縣。

下面我們來看看關東和關西地區在住宅租賃市場方面的一些主要差異。

如果您想購買和出租您的日本房產,那麼您應該了解這些差異,以便最大化您的投資。

1. 空調

日文:エアコン(Eakonn)。在東京,作為業主出租您的房產,一般需要在所有房間預裝空調系統。

但在大阪不是這樣。在日本關西地區,在擁有多間臥室的房產中,一般來說只需要在客廳安裝空調即可。承租人通常需要負責在臥室自行安裝空調。

2. 押金保證金

日文:敷金(しききん、Shikikin)。是一筆可退還的費用,用於支付租賃期間超出正常磨損的任何損壞,並支付未付租金。

通常業主收取的押金金額取決於地區和租屋本身。

如果您請物業管理公司(PM)為您管理物業,PM將通常持有押金並在他們騰出房產時將其退還給租戶。如果對公寓造成任何損壞或有任何未付的租金,這些費用將先扣除,再將押金餘額返還給租戶。

在東京,押金通常為一至兩個月的租金。 在大阪和京都,則通常為一個月。

根據房產的不同,可能需要更高或更低的押金。在日本的所有地區,如果租屋允許飼養寵物,則通常會向租客額外收取一至兩個月的寵物押金。

3. 禮金

日文:礼金(れいきん、Reikin)。是支付給房東的小費。當租戶們搬離公寓時,它不會被退還給租戶。

禮金通常被認為是日本的文化習俗或戰後經濟快速增長時期的遺留物,當時日本都市出現了嚴重的住房短缺,準租戶向房東支付禮金以獲得優先租屋的資格。

近年來,收取禮金的租房數量一直在減少中,但作為房產所有者,租屋市場條件仍然允許您收取禮金,如此對您房產投資的盈虧將有所助益。

在東京,如果收取禮金,通常為一個月的租金。在大阪,禮金通常為兩個月的租金。

如果您使用PM管理您的房產,向租戶收取的禮金可以用來支付PM服務的更新協議費,因為此費用通常為一個月的租金。

如果您在出租房產時遇到困難或是希望盡快出租出去,減少禮金將是吸引更多潛在租戶的一種方式。

4. 租約更新費

日文:更新料(こじゅしんりょう、KoushinRyo)。日本的普通住宅租約通常為期兩年。

在東京,如果租戶希望續租,在大多數情況下,他們必須支付一個月的租金作為租約更新費,在京都亦是如此。根據房產的不同,有些會收取1.5個月的更新費,或加收更新手續費。

然而,在大阪,一般沒有續租費,因為某些房東已經收取了兩個月的禮金。

如果您使用PM管理您的房產,您通常只會收到部分費用,因為某些費用將作為行政手續費用支付給您的PM。

5. 原狀恢復費

日文:原状回復(げんじょうかいふく、Genjou Kaifuku),當租客搬出房產時,必須將其恢復至“原始狀態”,這意味著該房產在租賃期內必須僅有長年累月使用下的普通磨損。

房東所負責的主要是租約結束時,負責修復由租戶的正常使用而導致的普通房屋磨損,包括長年累月導致的房產劣化。而租戶通常僅需負責在搬出房產後恢復“非正常使用下導致”的房屋磨損。參閱:【日本租屋須知】如何避免退租屋糾紛並取回押金

在東京,這個成本通常會根據許多不同的因素,並參閱日本國土交通省的「攸關房屋恢復原狀的糾紛與指南」而由房東和租戶之間平均分攤。

根據東急住宅租賃株式會社的調查,關西的房東往往比東京承擔更高的租屋原狀恢復費。

6. 押金保證金折舊

日文:敷引き(しきびき、Shikibiki,)。敷金若有“敷引き”或保證金若有“償却”,表示這筆費用將不會退還給租客。根據東急住宅租賃株式會社調查,押金保證金的折舊在東京是很少見的,但在關西和博多(福岡)較為常見。

7. 公司租約與個人租約的比例

與關東地區相比,關西的個人租戶和房東之間訂定租約比率高於公司租戶和房東訂定租約的比例。東急住宅關西分公司租賃部門處理的合約中,約有一半為個人租約,但關西市場個別租賃的百分比約為70%。

8. 保證公司/保證人

在關西地區,業主通常要求租戶提供一個人作為保證人的姓名,此外還要求使用擔保證公司來承擔租金拖欠的風險。

由於關西的租戶經常被要求提出保證人,因此使用保證公司的費用會較低,通常是月租金的20~50%。相較之下,在東京,如果沒有保證人,許多保證公司通常會收取50%~一個月份的租金。

擔保費因保證公司而異,因此最好直接與對方確認。

9. AD廣告促銷費

由於房仲業者可以通過此費用增加業績銷售額,一些房東可能決定直接提供房屋仲介額外的促銷費用,以獲得優惠待遇和推廣。此費用被稱為AD,可以成為讓您的房產在租屋市場上佔有優勢,優先被介紹。在關西地區,這些費用通常相當於兩個月的租金,而在關東地區,平均費用約為一個月的租金。當然,作為房東,您也可以自行決定您希望提供幾個月份的AD。

10. 垃圾清理費

在關東地區,市政府負責垃圾清理,在關西地區,由私人公司處理。此費用通常由房東承擔,並包含在每月管理費中。

本文根據日本著名的房產管理公司東急住宅租賃株式會社團隊提供的相關資訊所撰寫。

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