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【普通借家契約、定期借家契約】日本租屋期間多久|REJ不動產相關常用日文單字

  |   撰文: Real Estate Japan編輯部Kae(賃貸不動產經營管理士)

普通借家契約

  • 平假名:ふつうしゃくやけいやく
  • 羅馬拼音:Futsu shakuya keiyaku
  • 中文: 普通租賃合約、普通契約
  • 英文:Regular lease.

定期借家契約

  • 平假名:ていきしゃくやけいやく
  • 羅馬拼音:Teiki shakuya keiyaku
  • 中文: 定期租賃合約、定期契約
  • 英文:Fixed-Term Lease.

日本的住宅租賃契約分為「普通借家契約,簡稱“普通借家”=普通契約」和「定期借家契約,簡稱“定期借家”=定期契約」兩種。

普通借家契約/普通賃貸借契約

契約期間:

至少1年以上,無規定上限。未滿1年則視同“無固定期限(期間の定めなし)”。

一般居住用公寓的普通契約期間通常設定為2年,奢華高檔公寓的契約期間有可能為3年。此外,商業或事務所的契約期間可能為3年或以上。

中途解約:

原則上,契約期間內雙方都不可以中途解約,契約書內必須要有期間內解約特別條例才可以中途解約。此情況下租客可以根據解約條例提出中途解除合約,房東需有正當理由才可以。

契約期間內,租客可根據合約中特約規定的“解約預告期間”書面通知房東解約。“解約預告期間”通常為租客希望解約日期的1或2個月前。契約期間內,若房東希望解除合約,則必須提前至少6個月通知租客且必須有“正當理由”,例如因不得已的情況,必須收回房子自己住。
備註1:租屋前建議事先與房東確認中途解約是否會有違約金。
備註2:如果契約書的解約條例沒有規定“解約預告期間”,則租客的解約預告期間為3個月前、房東為6個月前。

問:一間“解約預告期間” 為1個月前的房子,租客希望在11月30日解約,最晚需在10月31日前書面通知。如果過了預告期間才書面通知,還可以在11月30日解約嗎?

答:可以。假設11月10日才書面通知,租客依然可在11月30日搬走,但房租則必須繳到12月10日契約到期日,也就是以書面通知解約的一個月後。

契約更新:

可以更新合約。契約到期時租客可以續約,根據不同地區和房子合約的規定,租客需要向房東支付1~1.5個月份房租的“更新費”。需注意的是,如果合約到期了,租客並無通知房東續約或解約,則一律視同更新契約。

問:一間“解約預告期間” 為1個月前的房子,租客希望在契約到期日結束租屋,卻忘了書面通知房東,這時如何解約?

答:租客必須先更新合約再書面通知解約(並繳交書面通知解約日~契約到期日之間的房租)。此時若原先的合約有規定更新費,房客就必須支付更新費。

定期借家契約/定期建物賃貸借契約

契約期間:

日文稱為「期間の定めのある契約」=有規定期間的契約可自由約定契約期間,沒有上下限。房東與租客簽訂“有固定期間”契約,契約期滿日到了即結束契約。因此,月租套房週租公寓的租約都屬於定期借家契約。

此類型契約需要具備以下所有條件才得以成立:

  1. 有固定租約期間。
  2. 事前說明:房東需在簽約以前以書面+口頭說明的方式告知租客“本契約不可更新,租屋期滿即結束租約”。
  3. 有書面合約:需再次在契約書等契約文件上記載“本契約不可更新,租屋期滿即結束租約”。

中途解約:

原則上,期約期間內雙方都不可以中途解約。但是,不論契約書內有無解約條例,租客在滿足以下所有條件下,可以中途解除合約:

  1. 居住用途的建築物。
  2. 地板面積未滿200㎡。
  3. 租客有不得已的理由(工作調動、照顧生病的家人等)。

契約期間內,租客需根據合約的特約規定的“解約預告期間”以書面通知房東解約。“解約預告期間”居住用途合約為租客希望終止契約日期的1個月或2個月前。事業用途合約則為希望終止契約的6個月前。
備註1:地板面積200㎡以上的租屋有可能不能中途解約。
備註2:租屋前建議事先與房東確認中途解約是否會有違約金。

更新・再契約:

由於是固定期間的契約,不可更新契約,但可以“再契約”。需注意的是,如果租客希望繼續住下去,必須在租客與房東“雙方”都同意的情況下,重新簽約。與初次簽約時相同,必須由宅建士說明重要事項、與租客的保證人重新簽訂保證契約(有保證人的情況)。
備註:如果房東不同意再契約,則租屋期間隨著租約期滿結束。

普通借家契約在更新租約時,租約內容原則上必須與先前的契約一致。定期借家契約則是,雙方可以再次決定租約內容,例如:將租約改為普通借家契約。

租約期滿通知

如果是契約期間為一年以上的定期契約,房東必須於契約期滿日的1年~6個月前提醒租客。如果房東未能在期滿日的至少6個月前通知租客,租客將可以繼續住到房東通知期滿的那一天起算的6個月後結束租約。

賃貸住宅標準契約書

為了防止租賃合約造成糾紛、安定租客的棲身之處、合理化房東的租賃經營,國土交通省特別製作了「賃貸住宅標準契約書」的範本,提供房東、仲介業者與物業管理業者作為與租客簽訂租約時的參考。

由於「普通借家契約」較能保障租客意願,且若屋主無正當事由就不得拒絕租客更新租約或解除合約,因此,如果您是屋主,在日本有一間房子希望目前出租、將來收回自己住,那麼房子出租時最好設定「定期借家契約」。反之如果您是租客,請注意租屋合約類型是否是「定期借家契約」,如果是,那麼請做好目前租約到期後,房子可能就無法繼續住的心理準備。

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封面照片:iStock


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