普通借家契約

• 平假名：ふつうしゃくやけいやく
• 羅馬拼音：Futsu shakuya keiyaku
• 中文： 普通租賃合約、普通契約
• 英文：Regular lease.

定期借家契約

• 平假名：ていきしゃくやけいやく
• 羅馬拼音：Teiki shakuya keiyaku
• 中文： 定期租賃合約、定期契約
• 英文：Fixed-Term Lease.

日本的住宅租賃契約分為「普通借家契約，簡稱“普通借家”＝普通契約」和「定期借家契約，簡稱“定期借家”＝定期契約」兩種。

普通借家契約/普通賃貸借契約

契約期間：

至少1年以上，無規定上限。未滿1年則視同“無固定期限（期間の定めなし）”。

一般居住用公寓的普通契約期間通常設定為2年，奢華高檔公寓的契約期間有可能為3年。此外，商業或事務所的契約期間可能為3年或以上。

中途解約：

原則上，契約期間內雙方都不可以中途解約，契約書內必須要有期間內解約特別條例才可以中途解約。此情況下租客可以根據解約條例提出中途解除合約，房東需有正當理由才可以。

契約期間內，租客可根據合約中特約規定的“解約預告期間”書面通知房東解約。“解約預告期間”通常為租客希望解約日期的1或2個月前。契約期間內，若房東希望解除合約，則必須提前至少6個月通知租客且必須有“正當理由”，例如因不得已的情況，必須收回房子自己住。
備註1：租屋前建議事先與房東確認中途解約是否會有違約金。
備註2：如果契約書的解約條例沒有規定“解約預告期間”，則租客的解約預告期間為3個月前、房東為6個月前。

問：一間“解約預告期間” 為1個月前的房子，租客希望在11月30日解約，最晚需在10月31日前書面通知。如果過了預告期間才書面通知，還可以在11月30日解約嗎？

答：可以。假設11月10日才書面通知，租客依然可在11月30日搬走，但房租則必須繳到12月10日契約到期日，也就是以書面通知解約的一個月後。

契約更新：

可以更新合約。契約到期時租客可以續約，根據不同地區和房子合約的規定，租客需要向房東支付1～1.5個月份房租的“更新費”。需注意的是，如果合約到期了，租客並無通知房東續約或解約，則一律視同更新契約。

問：一間“解約預告期間” 為1個月前的房子，租客希望在契約到期日結束租屋，卻忘了書面通知房東，這時如何解約？

答：租客必須先更新合約再書面通知解約（並繳交書面通知解約日～契約到期日之間的房租）。此時若原先的合約有規定更新費，房客就必須支付更新費。

定期借家契約/定期建物賃貸借契約

契約期間：

日文稱為「期間の定めのある契約」＝有規定期間的契約，可自由約定契約期間，沒有上下限。房東與租客簽訂“有固定期間”契約，契約期滿日到了即結束契約。因此，月租套房與週租公寓的租約都屬於定期借家契約。

此類型契約需要具備以下所有條件才得以成立：

1. 有固定租約期間。
2. 事前說明：房東需在簽約以前以書面＋口頭說明的方式告知租客“本契約不可更新，租屋期滿即結束租約”。
3. 有書面合約：需再次在契約書等契約文件上記載“本契約不可更新，租屋期滿即結束租約”。

中途解約：

原則上，期約期間內雙方都不可以中途解約。但是，不論契約書內有無解約條例，租客在滿足以下所有條件下，可以中途解除合約：

1. 居住用途的建築物。
2. 地板面積未滿200㎡。
3. 租客有不得已的理由（工作調動、照顧生病的家人等）。

契約期間內，租客需根據合約的特約規定的“解約預告期間”以書面通知房東解約。“解約預告期間”居住用途合約為租客希望終止契約日期的1個月或2個月前。事業用途合約則為希望終止契約的6個月前。
備註1：地板面積200㎡以上的租屋有可能不能中途解約。
備註2：租屋前建議事先與房東確認中途解約是否會有違約金。

更新・再契約：

由於是固定期間的契約，不可更新契約，但可以“再契約”。需注意的是，如果租客希望繼續住下去，必須在租客與房東“雙方”都同意的情況下，重新簽約。與初次簽約時相同，必須由宅建士說明重要事項、與租客的保證人重新簽訂保證契約（有保證人的情況）。
備註：如果房東不同意再契約，則租屋期間隨著租約期滿結束。

普通借家契約在更新租約時，租約內容原則上必須與先前的契約一致。定期借家契約則是，雙方可以再次決定租約內容，例如：將租約改為普通借家契約。

租約期滿通知

如果是契約期間為一年以上的定期契約，房東必須於契約期滿日的1年～6個月前提醒租客。如果房東未能在期滿日的至少6個月前通知租客，租客將可以繼續住到房東通知期滿的那一天起算的6個月後結束租約。

賃貸住宅標準契約書

為了防止租賃合約造成糾紛、安定租客的棲身之處、合理化房東的租賃經營，國土交通省特別製作了「賃貸住宅標準契約書」的範本，提供房東、仲介業者與物業管理業者作為與租客簽訂租約時的參考。

• 最新版本請參閱：國土交通省『賃貸住宅標準契約書』について
• 中文版本請參閱：國土交通省『外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について』

由於「普通借家契約」較能保障租客意願，且若屋主無正當事由就不得拒絕租客更新租約或解除合約，因此，如果您是屋主，在日本有一間房子希望目前出租、將來收回自己住，那麼房子出租時最好設定「定期借家契約」。反之如果您是租客，請注意租屋合約類型是否是「定期借家契約」，如果是，那麼請做好目前租約到期後，房子可能就無法繼續住的心理準備。

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