日本經歷了艱難的2018年。選擇代表這一年的漢字是“災”(災難),以強調襲擊日本的眾多自然災害。還沒有人知道2019年將會發生什麼,但我們相信以下七個趨勢和事件將在未來一年對日本和日本不動產市場造成重大影響。
將在2019年對日本造成重大影響的七大趨勢
- 日本的歷史新低利率可能在短期內持續
- 經濟面臨來自全球經濟趨緩的逆風。日元升值?
- 消費稅上調至10%
- 由2020年東京奧運會和重新開發項目所帶來的建設熱潮
- 入境旅遊業持續增長
- 人口持續下降和勞動力短缺
- 隨著日本的國際化改變了移民法規
當然還有:日本新天皇登基
#1 日本的歷史新低利率可能在短期內持續
日本央行總裁黑田東彥在12月向議會發表談話,駁回近期利率加息的可能性,稱央行必須維持其大規模刺激計劃以支撐經濟成長,通貨膨脹遠未達到日本央行2%的目標。
自2006年日本央行於2016年1月啟動減息政策以來,日本政府10年期的國債利率一直在下降。當年7月利率進入負值範圍,自2016年12月以來略高於零。
因此,日本的企業和消費者從歷史新低的借貸利率中受益。
低借貸利率使現在成為融資以購買房產的適當時機。
2018年12月,瑞穗銀行(Mizuho),三井住友銀行(Mitsu Sumitomo)和里索那銀行(Risona)等主要國家銀行提供的住房抵押貸款浮動利率平均約為0.525%,提供35年期固定利率貸款,平均利率在1.315%至1.790%之間。
與其他國家的借貸成本相比,融資的低成本使現在成為在日本購買房產的適當時機。
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#2 經濟面臨來自全球經濟趨緩的逆風
據Japan Today的報導,日本經濟正在蓬勃發展。人們認為失業率較低,企業盈利創歷史新高,已經達到戰後最長的擴張期。然而,不變的難題是工資的增長。
對半導體和液晶顯示器等智慧型手機零件的需求正在趨緩,因此出口也在下降。日元若持續升值將降低日本產品的價格競爭力。而且,正如我們所看到的,如果全球股市下跌,日元會有升值的趨勢。
日元匯率對購買房地產的影響
當然,日元兌主要貨幣的匯率將影響試圖在日本購買房地產的海外買家。根據日元升值的幅度,可能是外國投資者決定日本住宅房地產是否在今年購買、持有或出售的重要因素。讓我們看看2019年會如何發展。
#3 消費稅上調
10月消費稅將從8%上調至10%。 當上次消費稅提高(2014年)時,由於消費者節制家庭支出,導致潛在的通貨膨脹率接近於零。
政府決定不犯同樣的錯誤,將實施相當於數萬億日元的經濟刺激措施,來刺激消費。購房者的激勵措施包括延長三年的抵押貸款扣除額,由現行10年延長至13年。
政府預測即使提高消費稅也不會導致經濟重大崩盤。
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#4 2020年東京奧運會和都市再開發建案的推動所帶來的建設熱潮
為了籌辦2020年奧運會,東京正在經歷全面性的建設熱潮。
以下是東京都周邊眾多再開發建案,其中部分建案要等到奧運會之後才能完工。日比谷、虎之門、東京車站、日本橋、品川、澀谷、芝浦、有樂町及西新宿周邊等的主要都市再開發建案都正在進行中。
對房地產市場的影響
對房地產市場的影響已經十分明顯。
在2018年的標準地價調查中,日本的土地平均價格較去年同期上漲了0.1%,結束了連續26年的下滑。在全國範圍內,推動增長的主要動力是入境旅遊熱潮,助長了飯店及商店建設。有關2018年標準地價調查的詳細分析,請參閱:因為訪日旅遊觀光的推動,日本土地價格27年來內首次上漲。
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#5 入境旅遊業持續增長
過去幾年,日本的入境觀光客人數激增。日本政府在2020年設立了4000萬入境遊客的目標,即使在東京奧運會結束後,日本仍將希望寄託於旅遊消費上(特別是在大城市以外的區域),期待能以此促進經濟成長(見下文#6)。
每年入境日本的外國遊客成長率。資料來源:日本觀光局(JNTO)
正如我們在上面提到的#5中所提到的,旅遊業的成長是拉抬日本連續26年價格下跌土地的主要動力。
2019年世界盃橄欖球賽
在2019年秋季,日本將舉辦2019年世界杯橄欖球賽(Rugby World Cup),在全國設有12個比賽場地。 主辦城市對於預計伴隨而來的旅遊消費寄予厚望。
在此同時,全日本各地對於專營外國旅客的飯店及合租公寓的投資熱潮正產生爆炸性的成長。
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#6 人口持續下降及勞動力短缺
2017年日本人口減少了394,373人。同年出生的嬰兒人數下降到946,060人(新生兒維持在100萬以下的第二年),也是自1899年以來的最低水平。同時由於人口老化,日本的死亡人數達到了130萬人,為戰後的高點。
政府預測,到2060年,日本的人口將從大約1.27億減少到大約8700萬人,其中近40%預計將超過65歲。
對日本社會的長期影響可能是劇烈的。
日本政府需要在醫療和護理方面投入更多資金。不言而喻,沒有足夠的年輕人照顧老人,隨著勞動力及稅金的短縮,經濟可能停滯不前。
現已顯而易見的是,日本周邊的許多小城鎮正面臨人口萎縮和嚴重勞動力短缺。
空屋:820萬間空屋
根據總務省的數據,2013年日本大約有820萬間空屋。在2018年,這個數字可能超過1000萬。此外,一些智庫預測,到2033年,超過30%的日本房屋將被廢棄並空置。
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嚴重的勞動力短缺
日本各行各業中呈現嚴重勞動力短缺的狀態。有關詳細信息請參閱:2025年日本將接納50萬名外國勞工
這也成了推動今年4月實施的新特定技能簽證的原動力。
#7 日本國際化改變了移民法規
在過去幾年中,東京和大阪的某些地區的人口國際化顯而易見。任何近年來逛過日本便利商店的人都會注意到,幾乎所有員工都是來自中國、韓國、越南或東南亞的年輕人。
隨著日本某些地區和住宅區的國際化,今後將繼續看到更多的外國居民,並從今年起加速增長中。
日本特定技能簽證:新移民法規將於4月生效
新的入國管理法將於今年4月生效,日本計劃開始實施兩種新的簽證(在留資格),這代表著日本移民政策對於基層勞工的重大變化,以及日本官方坦承現階段面臨著嚴重勞動力短缺問題。
根據這項新政策,日本將在未來五年內接納來自八個亞洲國家的345,000多名外國勞工。
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日本新天皇即位
現任日本明仁天皇計劃於2019年4月30日退位,他將是時隔兩世紀以來生前退位的天皇。這意味著平成時代即將結束,同時皇太子德仁將即位為新天皇。
10天慶祝假期
因此,日本政府訂定一個歷史性的10天連假(4月27日至5月6日)。
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