日本租屋

日本租房子是否一定要付更新費?

在本文中,我們將深入討論一筆租屋合約快到期時令人不太想面對的費用-更新費(日文:更新料)。即使您是優良租戶,為了繼續承租您多年來一直住的房子,必須支付更新費似乎不通人情。那麼,當租約到期時,是否真的需要支付更新費?

什麼是更新費?

更新費是一項有的時候會包含在原始租屋合約的條例中、要求租戶在延長(更新)租約時必須支付的費用。日本的普通租約之租期為兩年,到期前您可以選擇續租或退租。通常房東或管理公司會在租約到期的1~3個月前寄發更新契約書和更新費請款書來提醒租戶如果想更新租約,請記得簽署及繳交更新費。

日本大部分地區收取更新費的情況十分普遍,但有一點需要注意的是,這僅是從前延續至今的租屋習俗、沒有法律規定更新費必須是一份標準租屋合約的一部分。 事實上,國土交通省(MLIT)提供的「賃貸住宅標準契約書」範本的標準條款中並不包含更新費。

因此,非常需要注意的是,如果您的租屋合約中有註明“更新租約需要支付更新費”的條例,而且您也簽署了,那您將受法律約束、更新租約時必須支付更新費。如果您認為您會租兩年以上,可在簽約之前與房東協調是否可以取消更新費。

日本大部分地區收取更新費的情況是常態嗎?

租房子是否要收更新費基本上取決於房東或物業管理公司,大部分地區習慣收費、但也有一些區域傾向不收費。

在2007年,國土交通省進行了一項衡量全國住宅公寓租賃市場狀況的調查。儘管是十年前的數據,但實際上仍然反映了市場現狀。在此調查中,物業管理公司被問及1)目前出租中的房子是否在過去一年中收取了更新費; 2)收取了幾個月份租金(倍數)作為更新費。

引入注目的是,大阪府和兵庫縣的管理公司完全沒有收取更新費。今天,大阪和神戶的房東仍然習慣不收更新費。相對的,大阪和兵庫的房東/管理公司收取的禮金普遍比東京更高。作為租屋初期費用的一部分,禮金(礼金、Reikin)是支付給房東的小費。當您搬走時,不會退還給您。參閱:東京[關東]與大阪[關西]租屋市場的差異

在東京,更新費平均相當於1個月份的租金,而在神奈川縣(橫濱、川崎、相模原和橫須賀),更新費平均僅為0.8個月份租金。

有關國土交通省調查的更新費的地區差異,請參閱下表:

民間出租住宅之現狀調查

備註1:如果有一家管理公司同時管理關東數個縣市的房子,那麼該管理公司各地房子的更新費也有可能會統一(月份倍數)。

備註2:有些管理公司可能會收取1.5個月份更新费,或者另外收取“更新契約事務手續費”(此費用可能約在1~2萬日元上下或相當於0.5個月份租金)。

房東為什麼要收更新費?

關於房東為何收取更新費,最普遍被接受的解釋是,它實際上就是一種習俗、一筆房東的一次性額外租金收入。

租房子真的必須支付租屋合約中規定的更新費嗎?

如果您已簽署了有更新費條例的租屋合約,那麼,是的,租約到期如果您想繼續住下去,您必須需要付款。

根據2011年7月15日由日本最高法院裁定的案件中做出“如果租屋合約有明文規定租戶需要支付更新費,則房東可有效力要求租戶在更新租約時支付更新費”的判決。作為承租人,您簽署前您有權決定您是否願意簽署一份有更新費的租屋合約,也有權與房東交涉是否可以取消或調降更新費。

換句話說,如果您簽約時已同意兩年後續租要支付付更新費,那您就必須遵守。如果您已簽署了卻又不想支付,那您可以選擇在房東通知您是否更新租約(寄送更新費請款書)時或主動在租約快到期的一或兩個月前,以書面通知房東終止租約。不過您將因此需要重新找房子,並重新簽一份有各種初期費用的租屋合約,以及負擔其他搬家花費。

更新租約時,需要支付的費用:

  1. 更新費(相當於1個月份房租)
  2. 更新事務手續費(不一定有此費用。若有則相當於1~2萬日元或0.5個月份租金,需加消費稅)
  3. 火災保險費(保險期間為兩年,約¥12,000~¥20,000)

假設〖房租¥80,000、更新費1個月份、更新事務手續費¥10,000(消費稅8%)、火災保險費¥20,000〗的情況:(概算)

更新費¥80,000+事務手續費¥10,800+保險費¥20,000=合計¥110,800

*每個月的房租照常繳交。

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