我的房子現在值多少錢？投資日本房地產影響房屋評估價值的五大因素

自2012年以來，日本的房地產價格一路飆升，預計2020年東京奧運會期間日本房地產市場價格將達到頂峰。本文將概述影響日本房屋評估價值的主要因素，希望對於考慮在日本購買投資型房產的人、目前持有日本房產的人以及考慮出售日本房產的人都有所幫助。

如果您目前是日本房產的所有者（整棟建築、單間公寓、房屋、商業建築或其他類型房產），並希望獲得免費、無償的房屋價值評估，您可以從文章底部的連結聯絡可中文服務的不動產經紀人。

下圖顯示了一般財團法人日本不動產研究所對新建公寓的價格預測。根據此圖表，東京23區的公寓價格預計將在2019年後開始下滑。

現在，很多人擔心日本房地產“價格暴跌”，並正考慮趕快出售他們的房產。

然而，這並不代表同樣的市場條件就通用於全日本的房地產市場。

根據房產的不同，繼續持有房產的人可能會發現它未來可能有利於資產形成。此外，根據特定的房產狀況，無論整體市場價格上漲還是下跌，其價值還是有可能上升。

當您考慮出售時，牢牢掌握市場狀況並考慮誰可以購買您的房產都相當重要。上圖是來自日本經濟新聞（2018年1月6日）的數據，它顯示了外國人購買日本房地產的合計金額和購買金額占總體的比例。從上圖可看出，外國人購買日本房地產的比例呈逐年上升趨勢，2017年約有24％的日本房地產被外國人購買，預測此數字將來會上升。

在考慮出售時，最重要的是看清目前市場狀況和判斷未來市場趨勢。

此外，考慮您房子的個別條件也很重要。

 影響日本投資物業評估價值的五大因素

居住型房產和投資型房產的估價方法不同。以下僅適用於投資型房產。

1. 收益率
2. 空置率
3. 建成年數
4. 地點
5. 修繕紀錄

＃1 收益率

對於投資型房產，一般會通過將房產的淨收入除以其假定收益來計算價值。計算方法是，通過根據該房產可獲得的合理收益率兌現一年來的利潤來評估房產的價值。

例如，假設您以1千萬日元買下公寓並以月租金10萬日元出租。在這種情況下，由於一年產生的利潤為1,200,000日元（100,000×12個月），因此收益率為12％，此該收益率為淨收益（net yield）。

但是，淨收益率並不是收入的指標，還必須從年租金收入扣除成本。對於經營一間公寓，固定定資產稅、物業管理費，支付給管委會的修理基金、火災保險費和房屋貸款的利息等各種費用都需算入成本當中。因此，實際利潤（淨收入）必須扣除這些費用再來計算。

一般會參考周圍地域中類似房產的收益率來取得用來評估收益的數值。總之，決定收益率是評估投資型房產價值的最重要因素。

＃2 空置率

在評估投資型房產的價值時，了解公寓是“絕對”有人來租還是“應該”有人來租也很重要。

在上述估價方法（基於收益計算價值）中，收益是假設該公寓完全出租並且可以流入完整的租金，因此當公寓中存在大量空屋或有很長時間空置時，上述估價方法將失去意義。因此，無論何時出售，您在經營投資型房產時都應盡量減少空置期。要降低空置率，妥善管理建築物相當重要。例如，定期進行所有必要的維護和修理。

如果公寓離車站很遠或位置不是很好，那麼這可能會成為評估房產價值時的不利因素。 但是，如果公寓完全出租，那麼它就可能會獲得良好的評價。因此，為了盡可能獲得高評價，屋主是否有妥善管理維護建築物也是關鍵。

＃3 建成年數

在上述估價方法中，租金是衡量投資型房價值的指標，因此評估房產價值時的租金很重要。影響租金水平的因素有很多種，其中一項是房產的建成年數。

根據上圖，您可以看到租金水平隨著建成年數的增長而下滑。特別是落成至第10年的下降速度相當陡峭; 之後，斜坡逐漸平緩。根據此圖，可以預測房產目前和未來的出售價格。

＃4 地點

與居住型房產的情況相同，以交通便利性和公寓的實際宜居性來說，人們往往選擇方便且舒適的生活環境，而不僅僅挑選一間寬敞的公寓。 因此，具有高度便利因素的公寓的銷售價格往往比較高。

以下幾點是對房產地點好壞的代表性因素：

1. 距離車站/多條電車路線不到10分鐘的步行路程
2. 附近有無便利商店、銀行、醫院等設施
3. 周邊幾乎沒有可相互競爭的公寓
4. 低噪音低環境/高度安全性

＃5 修繕紀錄

修繕紀錄是有關建築物構造和設備器材的維修報告。為了有利地出售您的房產，務必妥善保管建築物的修繕紀錄和報告，以便未來可以提示給有意購買的買主參考。

修復或翻修後的房子的銷售價格也會立即上漲。

在出售房產時，建造年份很重要，通常很難出售老舊房產。但是，如果您有恰當地維護和修理您的房產，就比較有可能以可接受的價格出售。特別是出售單間公寓或整棟建築物的情況下，通常買主都會希望賣主提供房子的維修歷史記錄。

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封面照片：iStock