作者：Jeff Wynkoop
日本的大多數買家都知道在購買房屋之前評估地震風險的重要性。隨著2011年的311震災和2018年6月18日的大阪大地震多次向我們顯示，日本是一個擁有自然災害的國家，以及地震（以及伴隨而來的海嘯）對日本的所有屋主都構成了嚴重的風險。
三種不同的建築標準
在日本購買中古公寓或獨棟住宅時，最初了解建築物何時完工非常重要：
- 1981年之前
- 1981年至2000年
- 2000年以後
這一點很重要的原因是建築基準法在1981年和2000年發生了顯著的變化。2000年以後興建的住宅相較於1981年至2000年期間完成的住宅，受到更嚴格的地震施工規範限制，而1981年之前興建的住宅的建築標準則更為寬鬆。
如果建築物在1981-1983完工，請務必讓您的房地產經紀人確認建築確認申請受理日的申請日期，因為只有申請日為1981年6月1日之後的建築物受到更嚴格的建築標準法的約束。這取決於項目的規模等，但建築物通常在申請之日起一至兩年內完成。通常向有意購買者做廣告用的是建築完工日期（竣工年月建物の完成年月（竣工年月）)，並非申請日期。
有關日本地震建築規範的更多信息，請參閱：日本的地震建築規範和技術
影響建築抗震能力的三個主要因素是什麼？
新屋和轉售屋的交易市場在過去五年中以飛快的速度增長中，廉價房產的供應量越來越少，這導致有更多購房者考慮購買1981年之前興建的房產。
購屋者如何理解這些建築物的地震風險？在1981年之前興建的所有建築物是否都會在發生地震時遭受巨大破壞？ 1981年以後的房子的地震風險總是比1981年以前的房子小嗎？
評估建築物的抗震性能有三個主要因素：
- 建築物本身設計產生的結構阻力。
- 施工期間的工藝水平（有無施工缺陷的存在）和/或使用低等級或有缺陷的材料。
- 建築物的維護程度隨著時間的推移，需要評估建物/或翻新建物現階段的磨損程度。
1981年之前興建的所有建築物是否都比新建築物抗震性差？
重要的是，有許多1981年之前興建的建築物的設計和施工都考慮了抗震性能。
除了設計和施工，如果建築物根據長期維護策略來定期維護和整修，建築物可能已經滿足1981年後的建築標準。根據經驗法則，地點、房屋設計等原因，1981年之前的住宅也可以像10年甚至20年後興建的住宅一樣抗震。
很多年前，當我在大阪豐中做家庭寄宿時，我和一個家庭住在一起，這個家庭自己設計和興建了獨立式住宅。一家之主感到非常自豪，因為他不遺餘力地興建了特別抗震的房屋。他告訴我他將巨大的柱子深深扎入房子的地下。事實上，在1995年的阪神大地震中，地震十分劇烈，桌子上的所有書都掉到地上，但房屋幾乎沒有損壞。與此同時，僅僅兩個街區之外的老房子則被完全摧毀（基本上是有著巨大而沉重的瓦片屋頂的古老木造建築）。
＃1 建築物的設計
通常，檢視建築物設計的最簡單方法是讓房地產專業人員（如建築師）審查在施工結束時最終確定用的建築藍圖（竣工図面）的副本。然而，問題是賣方通常沒有建築藍圖的副本，特別是舊建築更是如此。在這種情況下，您需要在當地政府機關詢問，儘管不一定找得到施工藍圖。在購買房屋並檢查相關費用之前，有許多因素需要注意。
a.牆壁的數量及位置
耐震性與可否承受地震最初的水平地震衝擊有關。為了承受外力衝擊，應考慮住宅牆壁的數量及位置，建築物中的牆壁是否均衡也很重要。如果一側有許多厚壁，而另一側只有幾片脆弱的牆壁，那麼建築物的整體將是不穩固的。
b.鉛筆式細長建築物和小土地面積的建築物
小塊土地上的建築物通常會設計減小房屋內牆壁的大小和數量，以便擁有更宜居的居住空間。尤其是前面有停車位的小型建築更是如此。如果建築物和入口區域很小但是土地的面積很大，通常建築物將設計為將停車位作為單獨的區域（即不佔用住宅的空間）。無論如何，一定要注意面向停車位的牆壁是否足夠（為了擁有更寬敞的停車位，牆壁是否更薄？）。
c.轉角窗戶
轉角的窗戶通常會導致結構完整性降低。角落窗戶伸出的建築物，例如凸窗，將使建築結構更不堅固。
d.擁有內部樓梯和挑高天花板的建築
擁有有挑高天花板的房子，例如帶有下沉式起居室的房子，通常不能好好地承受水平衝擊。內部樓梯也不是很穩定。通常情況下，地板上的任何斷裂都會導致建築物抗震性降低。
e.興建在狹小土地上的古老的木造三層樓建築
相對來說，老舊木造的三層住宅的購買者比較容易遇到最嚴重的問題。然而，這只是個道聽途說來的觀察，並不適用於所有情況。新建的三層房屋採用了地震完整性所需的額外設計和處理。如果你發現一個古老的、木造的三層樓建築，並建在一塊狹小的土地上，且有許多突出的角窗，以及許多內部樓梯和挑高天花板，且建於1981年之前，你應該仔細考慮在時間和費用允許下，盡快安排房屋抗震檢查。
f.房產的實際位置
房子是否位於高風險的地震區？以下連結的日語頁面，提供日本官方對潛在自然災害風險的評估。
地震風險
東京都地區地震風險評估（日語）
洪水區
您的建築物位在洪水區嗎？（日語）
土壤液化風險
該建築物是否處於已知的土壤液化風險區域？液化是指土壤在地震期間變成“液體狀”（通常是填土造地或海埔新生地），通常會導致重大的生命和財產損失。
東京都市區液化預測（日語）
g.地基
建築物是否位在土壤和地基很堅硬的土地上？如果土地不是很堅硬，則地震的力量將直接傳遞到上面的建築物。根據日本國土交通省的國土地理院公佈的地圖（土地条件図），您可以在這裡查看你家的地址是否位於高地（台地），地基通常很硬、淹水和液化的可能性較小。然而，興建在高地上的路提、堤防（盛土）的建築物則不太理想。
＃2 工藝水平和施工缺陷的存在
一旦您對房產設計感到滿意，更重要的是要了解房產中是否存在建築缺陷。簡而言之，該房產是否完全按照建設藍圖興建？施工時使用的材料是否為最高等級？建築缺陷通常不容易找到，大多數購買者需要安排房地產專業人員進行房屋檢查。雖然賣方的代理人會向您介紹幾個房屋檢驗師，但強烈建議買方獨立尋找和僱用房屋檢驗師，以避免賣方代理人與檢驗師之間存在任何潛在的利益衝突。
＃3 隨著時間的推移的房產維護品質
有時，建築物的磨損程度是顯而易見的。但是，為了真正了解磨損的相對程度，了解建築物的工藝水平/建築缺陷的存在，您需要聘請房地產專業人員進行房屋檢查。即使房產設計精良，並使用高級建築材料進行適當的建設，建築物也會隨著時間的推移而日漸老化和損壞。如果沒有定期的維護計畫，即使是最好的房產屋況也會變得十分糟糕。
封面照片：東日本大地震和海嘯發生後第三天（2011年3月14日）的宮城縣亘理町。日本自衛隊用一架直升機救出了一名因海嘯被孤立的災民。資料來源：維基百科
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封面照片：海嘯後的仙台市荒濱小學校，2019年Real Estate Japan編輯攝。