日本不動產新聞

2019年日本土地公告價格調查:時隔27年地方縣市的土地價格首次上升

根據日本國土交通省於3月19日公布的「地価公示」,日本全國各地平均土地價格連續四年上升中,2019年公布的土地價格比去年同期上升1.2%。三大都會區(東京、大阪、名古屋)以外的地方縣市的土地價格在時隔27年後也首次上升,比去年同期上升0.4%。

「地価公示」指的是“土地公告價格”,為國土交通省於每年一月一日調查之土地價格,今年總共調查了日本全國兩萬六千個地區,並將土地依用途分類為住宅用、商業用和工業用。

日本全國的住宅區土地公告價格已連續兩年上升,比去年同期平均上升0.6%。價格上升的主要背景是雇用情況、薪資改善,政府推動的低利率貸款方案和住宅取得支援等政策帶動住宅買氣。以交通便利、居住環境優良的地區為中心,需求量最高。價格上升率依序是東京(1.3%)、名古屋(1.2%)、大阪(0.3%)、地方縣市(0.2%)。

日本全國的商業地區土地公告價格已連續四年上升,比去年同期平均上升2.8%。土地價格上升的主要背景是景氣升溫以及資金周轉容易的環境下,主要都市的辦公室出租情況良好、租金上漲。同時,年年增加的海外旅客帶動店鋪、旅館等紛紛開業,加上都市再開發等也是帶動商業地區土地公吿價格上升的因素。價格上升率以大阪(6.4%)最高,其次是東京(4.7%)和名古屋(4.7%)、地方縣市(1.0%)。

值得注意的是,北海道倶知安町由於當地的粉雪、自然景色深受外國旅客喜愛,為因應激增的觀光需求,許多外資紛紛投資當地別墅、旅館和酒店建設,以及當地外國人僱員居住需求增加,因此住宅和商業地區的公告價格皆比去年同期大幅上升50%。當地居民表示在倶知安町的街道上,十個人中有八個人是外國人。

以下,將探討三大都會區−東京、大阪、名古屋和地方縣市的土地價格。

東京土地公告價格

東京生活圈主要包含東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣和茨城縣。

商業地區

東京生活圈的商業地區的土地公告價格比去年同期上升4.7%,已連續上升六年。東京都則是比去年同期上升6.8%,已連續上升六年。東京23區中,大田區(上升4.7%)以外的行政區皆上升5%以上。

台東區(淺草、上野)的商業地區土地價格大幅上升11%,主要原因是為了因應年年增加的外國旅客住宿、購物需求,以淺草雷門為中心,淺草寺以及周邊車站等地區,許多公司紛紛在此開設旅館和藥妝店等商業設施。

住宅地區

東京生活圈的住宅地區的土地公告價格去年同期上升1.3%,已連續上升六年。東京都則是比去年同期上升2.9%,已連續上升六年。東京23區中,土地價格上升率最高的是東京北東部的荒川區(8.6%)、台東區(7.2%)、北區(7.1%)。

分析師指出雖然市中心(中央區、港區、千代田區)仍有高度需求,但因人手不足、建材價格高騰等影響,地價高漲且供給量少。因此,赤羽、北千住等交通便利、地價相對較低的地區近年來越來越熱門。市中心的住宅公寓受到上述因素影響,卻無法與租金水平成正比,因此在投資收益報酬率不如往年的情況下,2018年後半年投資熱度趨為保守,專家建議謹慎挑再行投資。

大阪土地公告價格

大阪生活圈主要包括大阪府、京都府、兵庫縣和奈良縣。

商業地區

大阪生活圈的商業地區的土地公告價格比去年同期上升6.4%%,已連續上升六年。大阪府比去年同期上升6.8%,已連續上升六年。京都府價格上升率最高,比去年同期上升9.7%,同樣也連續上升六年。

在日本全國土地公告價格變動率前10名商業地區中,有四個位在大阪府和三個位在京都府。主要背景是受到訪日外國旅客的影響,例如黑門市場(大阪市中央區日本橋)以及八坂神社和衹園所在的京都市東山區等,價格上升率皆超過44%。

住宅地區

大阪生活圈的住宅地區的土地公告價格比去年同期上升0.3%,已連續上升兩年。大阪府比去年同期上升0.2%,連續上升四年,平均土地價格為241,800日元/㎡。京都府價格上升率最高,比去年同期上升0.8%,連續上升三年,京都市平均土地價格為209,500日元/㎡。價格上升率最高的是大阪府箕面市北大阪急行新車站計劃預定地的周邊地區,為19.3%。

名古屋土地公告價格

名古屋生活圈主要為包含名古屋市在內的愛知縣和三重縣。

商業地區

名古屋生活圈的商業地區的土地公告價格比去年同期上升4.7%,已連續上升六年。名古屋市比去年同期上升8.9%,已連續上升六年。價格漲幅最強勁的主要是新幹線磁浮列車預計開通的名古屋車站周邊。但由於車站附近商業大樓供給量有限,因此也帶動車站附近的伏見、榮等市中心地區的價格上升。

住宅地區

名古屋生活圈的商業地區的土地公告價格比去年同期上升1.2%,已連續上升六年。名古屋市比去年同期上升2.3%,已連續上升六年,平均土地價格為183,100日元/㎡。愛知縣內價格上升明顯的城市主要有以下兩個特色:一、汽車產業盛行,例如豐田市和刈谷市。二、方便前往名古屋車站,例如一宮市的車站沿線。

地方縣市土地公告價格

四個地方城市(札幌市、仙台市、廣島市、福岡市)的住宅和商業地區的土地公告價格都高於三大都市區。

商業地區

上述四個城市的商業業地區土地公告價格平均上升率高達 9.4%,主要是受到訪日外國旅客增加的影響。例如北海道倶知安町。

住宅地區

上述四個城市的住宅地區土地公告價格平均上升率達 4.4%,其他城市的價格下降率也正在縮小中。價格上升的主要背景是低貸款利率政策鼓勵人們貸款買房。此外,企業為了因應人手不足而提高薪資也成為鼓勵人們買房的原因。

然而,地方城市的土地價格呈現兩極化。在交通不便、人口持續減少的地區,價格則持續下滑。

在景氣復甦、訪日外國旅客增加的背景下,地方縣市的土地價格在時隔27年上升。雖然短時間內不至於價格崩落。在全球經濟不明朗的情勢,加上日本施工工人人手不足、建材價格高漲之下,勢必今後會影響下日本不動產市場。因此分析師建議買房之前務必先觀望今後市場走勢。

 

參考來源:

國土交通省 平成31年地価公示

2019/3/20 NHK NEW WEB、2019/3/20日本經濟新聞