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LeoPalace21施工不良問題不斷擴大:截至2018年興建的缺陷公寓再增3,700棟

日本大手建商LeoPalace21(レオパレス21)是在日本全國擁有超過3萬棟套房式公寓的建商,於4月10日宣佈在另外3,784棟建築物中發現劣質建築,使建築缺陷的建築物總數達到14,599棟。截至之前的調查,只有在2014年為止興建的建築物中發現缺陷,但昨天的公告明確指出,該公司截至2018年興建的建築物亦發現不符合建築基準法。

持續的醜聞不僅嚴重影響承租缺陷建築的租戶,也影響該公司的營運以及依賴LeoPalace21代為轉租公寓的屋主們。

截至目前為止

昨天的公告是繼2018年5月坦承及今年2月7日揭露後發布的,有14,443名租戶居住在防火不足的建築物內

LeoPalace 21日前已經要求被發現天花板防火材料有缺陷的建築中的現租戶立刻搬家,該公司經會承擔搬家費用。雖然建築缺陷是在2月初宣布的,但400棟缺陷建築的4,518間公寓中仍約有30%(1,399)的租戶尚未決定搬遷日期。該公司曾督促租戶在3月底前搬走,但由於3月是搬家旺季的高峰月份,似乎很多人無法立刻找到新的租屋地點。

以下是昨天最新公告的建築缺陷重點整理。

已查驗56%棟公寓,發現3個主要缺陷

LeoPalace21共興建了52種系列公寓,其中10種系列公寓在去年春天發現缺陷後優先進行了後續查驗。隨著調查的繼續,查驗對象公寓擴大到其他系列。截至今年3月底,已完成21,811棟建築的查驗,佔總數的56%。

發現的三個主要缺陷是:不合規的間隙(在3,766棟建築物中發現),建築物閣樓中缺少邊界牆(界壁)(在1,892棟建築物中發現),以及陽台存在缺陷(在1,427棟建築物中發現)。

LeoPalace21原先認為這些缺陷並不違反建築基準法,但當施工不良醜聞在去年春天爆發後,各地政府調查員對受影響的建築物進行了調查,並得到這些建築物違反了建築基準法的結論。

事後維修

該公司宣布,目前這些新發現的缺陷不會產生額外的修繕費用。然而,至3月31日的財政年度為止,關於缺陷建築的相關修繕成本,LeoPalace21的特殊損失已累計達到430億日元。

國土交通省已指示該公司在今年10月(提前到今年夏天)之前加速完成建築缺陷修復,但最新發布的建築缺陷似乎可能對目前的修繕進度產生嚴重影響。

入住率和招租

自醜聞爆發以來,對LeoPalace21公寓的入住率造成相當大的衝擊。

儘管3月是搬家旺季的高峰月份,人們往往在這段期間為了開始新工作或進入新學校就讀而搬家,今年3月份,該公司的公寓平均入住率僅為84%。今年3月份的入住率也是截至目前為止最低的一次。

由於新租戶大多集中在3月入住,入住率往往預期會上升,然而入住率不但較去年同期低,還已連續8個月下降。

LeoPalace21目前已經暫停一些公寓的招租,並預計修繕完工後恢復招租,然而入住率能恢復多少仍是未知數。

“虧損倒陪”

LeoPalace21的營運模式取決於保持至少80%的公寓出租率。該公司的出租業務主要是向公寓屋主租下公寓,支付每月固定金額(保證租金)給屋主,再將公寓較高的租金轉租給一般租戶。向租戶收取的租金與實際支付給屋主的保證租金之間的差額便是公司的收益來源。

由於施工不良問題,LeoPalace21已承諾屋主在未來兩年不會減少支付給他們的租金。但是,如果入住率低於80%,LeoPalace21恐怕將無法彌補租金收入與屋主保證租金之間的差距。為了履行與將公寓委託給該公司代為出租的屋主之義務,其公司恐將流失大量資金,最後造成“虧損倒陪”。

資料來源:日本經濟新聞,2019年4月10日「レオパレス、施工不良拡大 新たに3700棟」

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封面照片:LeoPalace21總部大樓(維基百科)