日本租屋

如何看懂日本租屋初期費用?計算初期費用篇

在日本租房子的初期費用是多少?通常日本租屋的初期費用約是租金的4~6倍。在我們過去的文章中曾多次提到日本租屋時的初期費用,並在上一篇文章中解釋了初期費用中常見的名詞和中文對照

租屋初期費用的日文是「初期費用(しょきひよう、shokihiyō)」或「契約金(けいやくきん、keiyakukin)」。

若想詢問房仲房子的初期費用是多少錢?可以說“初期費用はいくらですか?(shokihiyō ha ikuradesuka)”。

這篇文章讓我們根據實際招租廣告來計算在日本租一間房子的初期費用要多少錢?

租屋之前為什麼建議自行計算租屋初期費用?

主要原因有二:

  1. 確認租屋費用是否可接受:抽空現場看房子,卻發現租屋費用遠遠超過預算,要忍痛放棄還是痛下去呢?不如一開始就鎖定預算範圍的房子吧!
  2. 驗算金額是否正確:租屋報價金額(甚至簽約前收到的請款書)不一定絕對正確!房仲跟管理公司每天要服務許多客人,難免有計算錯誤的時候。因此建議絕對要自行驗算,否則多繳吃了虧或少繳日後被要求補繳,只有更麻煩。

日本出租公寓的招租廣告

一個非常常見的招租廣告,租屋資訊應要包含:物件名、公寓號室、公寓室內室外照片、所在地點、交通、房屋格局佈局、面積、所在樓層、建材、落成年份、公寓設備、租屋費用、契約方式、更新租約費用和租屋其他條件等。

日本出租公寓的招租廣告

日本出租公寓的招租廣告範例

基本上,一份資訊詳細的招租廣告可以提供租客掌握80%細節(剩下的20%是實際看過房子的觀感和最終實際入住費用),如果您已經看過許多招租廣告,甚至可以一看就知道哪些公寓最符合預算和理想。

租屋初期費用-計算篇

接下來讓我們根據以下招租廣告中的資訊來計算租這間房子需要多少錢:

常見的日本招租廣告

一個常見的招租廣告,可以先在每項費用細目的金額(重點!)標上1,2,3或A,B,C,方便等一下列表計算。點圖可放大圖片。

重點金額標上A,B,C,重點標好了,開始筆記計算!

  • 租約開始日:2018年12月27日(兩年租約)
  • 月租金: 108,000日元
  • 月管理費: 8,000日元
項目 金額(日元) 計算 中文說明
押金 216,000 108000 ×2 = 216000 2個月的月租金
禮金 108,000 108000 ×1= 108000 1個月的月租金
C-1 租金 17,419 (108000÷31) ×5 = 17419 12/27~12/31共5日租金
D-1 管理費 1,290 (8000÷31) ×5 = 1290 12/27~12/31共5日管理費
C-2 租金 108,000 108000 ×1 = 108000 次月租金(2019年1月)
D-2 管理費 8,000 8000 ×1 = 8000 次月管理費(2019年1月)
保險公司 20,000 兩年保險期
保証公司 58,000 (10800 + 8000) ×0.5 =58000 月租金總額的50%
初回換鑰匙費(稅別) 21,600 20000 ×1.08 = 21600 需加消費稅8%
入居者限定會員服務會費/2年(稅別) 10,800 10000 ×1.08 = 10800 需加消費稅8%
仲介費 116,640 10800 ×1.08 = 116640 1.08表示一個月租金+消費稅8%
合計總金額 685,749 月租金總額的5.9倍

接下來,對照房仲提供的初期費用報價(下圖):

日本租屋初期費用報價_請求書

房仲提供的初期費用報價。點圖可放大圖片

是否發現了?為什麼自己估算的金額跟房仲提供的報價有落差呢?

反覆驗算並確認後發現,房仲提供的報價有兩大錯誤!

  • C-1租金 和 D-1管理費:租約起始月的日租金計算天數:日租金(日文:日割り(ひわり、hiwari))計算方式是月租金除以租約起始月的大月31天或小月30天,再乘以實際日數。12月有31天、12月27日~12月31日一共5天,因此C-1租金正確應為(108000日元 ÷ 31天)× 5天 = 17419日元。D-1管理費的計算方式同理可證。
  • F保証公司:管理公司規定,租屋可以不用保證人,但必須加入保證公司。根據租屋資訊,加入保證公司的費用是月租金總額的50%。反覆確認租屋資訊,月租金總額只有租金和管理費兩個項目。因此F保証公司:正確應為(租金10800日元+管理費8000日元)× 50% = 58000日元。

當驗算發現有錯誤後或有其他疑慮,請立刻諮詢房仲正確的金額。

隱藏在背後可能產生的費用 

除了上述初期費用,租屋之後還有一些費用也應注意。參閱下圖黃線部分。

  • 室內清潔費、空調清洗費
  • 更新費
  • 短期解約違約金(未被列出)

根據租屋資訊的備考,租客搬走時必須另外付費給管理公司來進行室內清潔和空調內部清洗。由於租屋資訊並未詳細說明費用(25平米的公寓室內清潔費一般為30,000日元~+消費稅,空調內部清洗為10,000日元+消費稅),建議請房仲向管理公司確認。

這間房子的租約類型是【普通借家契約】,租約期間為兩年。如果您有計畫租兩年以上,那麼根據招租資料,這間房子兩年租約到期時,您需支付相當於一個月租金的更新費。由於更新時租金有可能變動,因此以「新賃料」來表示新租約的租金。

相反的,如果您預計兩年內會搬走,那務必請房仲向管理公司事先確認短期解約是否有違約金,否則如果住不到半年、一年甚至兩年,說不定又必須損失一筆相當於0.5或一個月的租金。

租屋初期費用-應用推算篇

問題:請根據上圖的初期費用,推算承租這間房子的以下租屋條件:

  • 租金:租約起始月的日租金計算方式
  • 共益費:租約起始月的日租金計算方式
  • 町會費:以日計算或月份計算
  • 押金:?個月租金
  • 禮金:?個月租金
  • 仲介費:?個月租金
  • 換鑰匙費:未稅額
  • 保證公司:收費%是多少

回答:房仲已經標記上租金、共益費和町會費的月份金額,因此:

  • 租金:5月租金為(78,000÷31) ×11 = 27,677日元
  • 共益費:5月共益費為(6,000÷31) ×11 = 2,129日元
  • 町會費:以月份計算(200日元)
  • 押金:一個月租金 (78,000日元)
  • 禮金: 這間公寓並未收取禮金(0日元)
  • 仲介費:一個月租金(84,240日元÷消費稅8%)
  • 換鑰匙費:18,000日元(19,440日元÷消費稅8%)
  • 保證公司費:月租金總額的30%(25,260÷(78,000+6,000+200) =0.3)

*有關保險公司,由於租客自行另外投保其他保險公司,因此未列入此表。有關為什麼租客可以另行投保,我們將在後續文章說明。

租屋費用概算—更快速的比價方式

計算日本租房子的初期費用可以是一件很有趣的過程,但如果覺得複雜或不想花時間一間一間計算比價,那也可以是一件很惱人的過程。

為了方便讀者快速掌握租屋初期費用,Real Estate Japan將出租房源的初期費以簡表方式,概算呈現。儘管只是概算金額(因實際入住日期、您的租屋條件、各家房屋仲介業者的填寫方式不同… 等會有 不同),但讀者也能透過初期費用(概算)輕鬆比價!

日本租屋初期費用

初期費用(概算)簡表,點圖搜尋日本出租公寓

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