日本買房租房諮詢室

以住宅貸款買房子後,貸款期間內可以把房子出租嗎?

Real Estate Japan作為專門服務外國人的日本不動產媒體公司,經常收到許多來自台灣香港的客戶諮詢有關在日本買房子或租房子的疑問。因此,我們決定成立日本買房租房諮詢室,並請服務外國人經驗豐富的房屋仲介經紀人來為讀者解惑!各位讀者若有任何日本買房子或租房子的疑問,也歡迎來信!

以下諮詢來自台灣的王小姐(在大阪工作),主要煩惱為「如果在日本當地銀行以“住宅貸款”買房子,住一陣子後,(自己沒有要住了)還款期間內可不可以把房子出租」。

日本買房諮詢室

王小姐,大阪

疑問

我是持工作簽證住在大阪的台灣人,計畫在大阪以住宅貸款買一間公寓。一開始會親自居住,和中國未婚夫(工作簽證)結婚後,會去和丈夫一起生活,想把公寓出租。由於住宅貸款低利率,正在煩惱“先結婚再貸款買公寓”,或者“貸款買到公寓再結婚“。還款期間內有計劃把公寓租人,我的情況可不可以申請住宅貸款

煩惱

  1. 【婚前持工作簽證貸住宅貸款】結婚&婚後把公寓租人會不會影響住宅貸款?
  2. 【婚後再申請住宅貸款買房子】婚後不再住在那裡,還可以貸住宅貸款嗎?應該用工作簽證貸或配偶簽證貸款呢?
  3. 上述情況,哪些銀行比較適合我?
  4. 上述情況,什麼樣的房子適合我?

以住宅貸款購買房子後,貸款期間內可以把房子出租嗎?

由於現在日本的住宅貸款利率極低,有許多外國人有興趣在日本買自己的家,因此我們收到相當多外國人諮詢類似的疑問。關於住宅類型的房地產,從我們為外國人舉辦的許多研討會經驗中,當解釋到日本房地產現狀時,許多外國人對於產權大多是連同土地所有權一起購買(而不是借地權(雖然還有一些房子是借地權))、低於1%的低利率、扣除房屋貸款額優惠「住宅ローン減税」等優惠感到驚訝。

透過以上經驗,以下回覆王小姐的問題。

1) 婚前持工作簽證貸住宅貸款】結婚&婚後把公寓租人會不會影響住宅貸款?

首先,是“不可以”為了出租目的而使用“住宅貸款“的。但是,貸款期間內遇到某些偶發情況(例如因為工作調職必須搬家),根據不同情況和條件,還是有可能可住宅貸款期間內,繼續住宅貸款的。

特別是最近有許多新聞指出,貸款金融機構的把關越來越嚴格。例如,ARUHI最近就針對住宅貸款買家進行調查,調查是否有人在貸款期間以出租為目的將房子租人。所以基本上是不可能以住宅貸款買到房子後,再出租給別人的。因此,一般來說,即使現在買了房子,婚後將它出售的作法是相當常見的。

此外,由於最近日本貸款銀行和不動產公司的醜聞頻傳,現在即使是日本人,進行住宅貸款審核時也變得越來越嚴格了。

〖参考資料〗

特別是外國人購買住宅的情況下,越來越多的案例顯示,實際進行貸款審核時,被仔細詢問了「明確的居住目的、動機是否和購買的房產有一致性」。

即使您是為了自己居住用而購買房產,也需要非常謹慎地向銀行顯示您的購買動機和一致性等證據。因為在某些情況下,即使您是真的自用,住宅貸款也有可能會被拒絕。

依據經驗,我們總是提醒客人要有效地利用「5W1H1G」,盡可能地列出以下7點、整理購買動機和理由,並將它們有效地表達給銀行。實際上也有許多外國人買家因此得以順利通過貸款審核。以下列出提供參考:

  1. Why・・・為什麼需要購買住宅?為什麼想住在日本?
  2. Goal・・・您想要實現什麼樣的生活?
  3. When・・・理想生活可以實現嗎?
  4. Where・・・必須住在這裡的理由是什麼?離公司通勤多遠?
  5. Who・・・是誰想要實現理想?
  6. What・・・想要達到什麼目標?目標可以在這間房子(例如,房屋大小)裡實現嗎?
  7. How・・・如何實現理想的家園?

2) 【婚後再申請住宅貸款買房子】婚後不再住在那裡,還可以貸住宅貸款嗎?應該用工作簽證貸或配偶簽證貸款呢?

沒有實際住在購買的住宅,就不能申請住宅貸款。

另外,關於簽證的種類,就王小姐的情況,因為結婚對象也是持工作簽證的外國人(日本人和永住者以外的簽證種類),因此不論是以配偶簽證或工作簽證申請住宅貸款,對貸款審核的影響不大。 但是,王小姐結婚後,以妻子的身份通過貸款審核的可能性會很低。

根據日本慣例,日本銀行進行貸款審核的時候,當您已婚,除非您丈夫有明確理由可以解釋他難以貸款,否則一般都會要求您的丈夫作為“主要債務人”來進行貸款審核。

此外,與此問題的情況類似,我們經常被詢問有關永住權工作簽證的差異。持有永住權或是工作簽證,貸款時需準備的頭期款比例會非常不一樣。通常,工作簽證的情況,自備基金至少需要準備房價的20%以上。永住權的情況,則可能獲得接近100%房價的貸款融資,但這種情況需取決於實際情況,且也有越來越嚴格的趨勢,例如取得永住權僅約兩年。

我們還提供更新簽證和幫忙客戶取得永住權的服務,但根據我們諮詢銀行的經驗,現在即使是已有永住權,目前也很難立即獲得100%的貸款融資。因此,為了獲得住宅貸款的超低利率,有相當多外國人最後選擇在目前工作簽證的情況下貸住宅貸款。

但是,例如是持工作簽證外國人和日本人結婚的情況下,根據條件還是有可能100%貸款的,所以我們建議您多諮詢房屋仲介經紀人。

3) 上述情況,哪些銀行比較適合我?

提供給工作簽證的外國人比較優惠的貸款條件的金融機構是三菱UFJ銀行。(請注意,這是現階段的資訊)。不僅實際上有針對外國人的提供貸款,並且可以在滿足某些條件下,以與日本人相同的優惠利率借款。

此外,SMBC信託銀行(PRESTIA還有英語窗口提供外國人貸款服務,並有可能與三菱UFJ銀行相同的利率借款。東京之星銀行還有專門提供台灣客戶的住宅貸款方案。根據您在日本有多長的時間和房產評估等,融資條件會因金融機構而異,請另行確認。

雖然選擇銀行是最重要的,但當您實際諮詢銀行時,建議您選擇與銀行有較好的合作關係的房地產經紀人。如果經紀人與銀行有較好的合作關係,他將能有效率的協助您填寫必須用日文撰寫的審核文件,以及審核中最重要的“明確的居住目的和動機,與購買房產的一致性”(也就是證據),讓貸款審核手續順利進行。

此外,對於外國人買家來說,選擇一位有能力協助外國人準備證據的經紀人,以及專門為外國人提供服務的經紀人是非常重要的。合作銀行也可能會因與這位經紀人的審查經驗和信賴關係,而影響到這位經紀人所介紹的外國人買家的證據可信度。因此建議選擇一位經驗豐富的房屋經紀人。

4) 上述情況,什麼樣的房子適合我?

首先,在考量自己居住用的住宅時,應該優先考量「自己的生活」,不太建議購買和住在無法滿足

您自身理想的房子。無論未來的目的為何,只要目的是“生活居住”,就建議您好好找一位能適當服務您的房屋經紀人一起挑選房產。

此外,透過我們服務外國人的經驗,常遇到許多外國客戶在不了解日本人已經知道的哪些地域的房價較高,哪些地域在未來有開發計劃的情況下找房子。由於買房子是人生中一筆金額相當大的購物,強烈建議您選擇一位可以客觀地告知市場價格和市場狀況的房屋經紀人。

例如,我們常在研討會上,說明了很多日本人都知道的都市開發計劃,但有外國客戶表示他們並不知情。因此我們建議您掌握這些市場資訊再來挑選房產。

另外,根據王小姐的情況,如果將來流動性很高(結婚後將公寓出售的可能性很高),則建議在以未來有計劃出售的前提下選擇房產。

例如,根據不同地域,在未來不得不出售的情況下,也能較容易出售、具有高流動性的「公寓大廈」可能比較好。

此外,在購買公寓的情況下,建議重視以下三點:

  1. 方便到車站的公寓:許多想要住公寓的人都非常重視便利性,可以預期高需求
  2. 管理狀態良好的公寓:在適當的時機定期整修整棟公寓可以使公寓在將來難以降低價值。(可以從總戶數和修理儲備金來判斷)
  3. 建築年份在20年左右之後的公寓:在經過一定的屋齡以後,資產價值(包括租金)的降價幅度將會變小

就如問題(1)所述,因為如果公寓本身沒有“明確的居住目的和動機,與購買房產的一致性”,即使滿足其他條件,貸款也有可能被拒絕。我們建議您選擇房產時:考量您現在的通勤路線(Where),您想住在日本的原因(Why),以及什麼樣的房子被視為居住用的房產(What)(工作簽證的情況下:至少最小面積40平方米或以上,不是套房類型的房子等),有效地利用「5W1H1G」將想貸款買房子的證據有確實地傳達給銀行。

※以上內容是現階段的資訊,將來有可能會改變,敬請理解。

回覆本次諮詢的房屋經紀人:

LINC Inc. CEO 川村 真一

在日本一家世界領先的住宅建築商擁有多年的管理經驗後,於美國、英國、中國等地的海外工作期間獲得了MBA學位。爾後於顧問公司擔任事業部經理一職,提供住宅・不動產業界諮詢顧問。2017起年擔任一家創立50年的建設公司以及設備工程公司擔任代表取締役,同時創立集結各方專業人士的株式会社LINC,為客戶尋找最佳解決方案。更多公司介紹和出售中的房產請點:LINC Inc. 確認。

您有在日本買房子、租房子或短期住宿上的疑難雜症嗎?歡迎來信至 

contact@realestate.co.jp

Real Estate Japan將根據您的諮詢邀請合適的房屋仲介或管理公司來解惑!

您可能有興趣:

購買或投資日本房產時,可以提供住宅貸款給外國人的日本銀行

日本政府如何為購屋者提供稅金扣除優惠和現金回饋津貼:2019年消費稅提高後各項買屋獎勵措施

封面:Alexas_FotosによるPixabayからの画像