原文:Jeff Wynkoop
在2019年，影響東京住宅售價的主要因素是什麼？讓我們將此主題分為上下兩篇文章來探討。本文是關於影響今年東京房價主要因素系列文章的上篇。
1. 黑田火箭砲效應（黒田バズーカ）
自從日本央行總裁黑田東彥為了刺激景氣，一連串實施強有力的貨幣寬鬆措施以克服通貨緊縮（日文稱為：黒田バズーカ），東京住宅的房價逐漸扭曲，住宅市場經歷一次又一次的重大變革。抵押貸款利率對於人們事實上能負擔得起多少的影響可以簡單地概括為：在為期35年的三千萬日元抵押貸款中，當固定利率為1％，每月付款約為85,000日元。如果所有其他因素保持不變，當固定利率為3％而不是1％，那麼每月的支付金額約為115,000日元。
許多每月能負擔85,000日元的人無法負擔每月＋30,000日元的支出，這相當於在貸款期間內將增加1300萬日元支出。他們可能也達不到銀行3％貸款的資格。換句話說，由黑田火箭砲的超低利率使得以前某些家庭無法負擔得起住宅價格可以負擔得起。大家猜測利率會維持低水平多久，這是幾年前抵押貸款市場出現轉機的主要原因，新固定利率貸款的數量現已超過新可變利息貸款的數量。1970年代的可變利息抵押貸款曾在日本風靡一時，但現在已不復存在了。
2. 地理位置和市場3區段
對於日本住宅市場（包括新建公寓、中古公寓和獨棟住宅）而言，最重要的關鍵可能是，無論您是在關東，關西還是日本其他地區找房子，住宅市場越來越多是根據地理位置劃分為市場上中下3區段。
市場僅約10％-15％的住宅（市場最頂端區段）位於最有可能保有住宅價值值甚至在可預見的未來可能升值的社區或地區。儘管與日本即將出現的主要人口變化無關，此變化預計有可能加劇市場區分為3區段的趨勢。
市場中段的住宅（約佔市場的70％）最有可能發生的是，由於地理位置等原因，未來可預見住宅價值會逐漸下跌。市場最底段（佔市場的15％-20％）是價值已經下跌的住宅，有時甚至是沒有底線的暴跌。幸運的是，這些住宅主要位於幾乎沒有人想要購買的地區。當然，一間住宅是否可以預期每年下跌1％或4％之間存在很大差異，但在東京買房子時，上述三個區段提供了需銘記在心的良好經驗法則。
3. 靠近車站的重要性
也許是由於新抵押貸款的利息大幅減少，某些住宅可開放給更多潛在買家購買、距離最近車站有多近、特別是位在哪個車站和電車路線上，都變得越來越重要。五年前，一間位在東京主要的七個行政區內的二手公寓的情況是，從車站步行距離增加1分鍾意味著每平方米價格下降約8,000日元。如今，步行距離每增加一分鐘，通常意味著在同一市場的每平方米價格下降16,000日元。
4. 東京奧運的效應
許多人說，東京的房價可能會直線上漲到2020年奧運會之前，然後在奧運結束後開始下跌。然而，在像日本這樣的高度先進國家，預計奧運效應不會對整體市場價格產生很大影響，但奧運場館附近地區來說，影響還是將比其他地區還要大。
以2012年倫敦奧運會為例，英國政府認為奧運會對倫敦的房價水平沒有明顯的影響。未來的買家應該記住，影響房價的主要因素是國家和地方的經濟基礎和價格趨勢，以及長期預期的人口變化，而不是需求的短期波動。
5. 消費稅影響
日本的消費稅將在今年10月份從8％增加到10％。消費稅的上漲可能會影響購賣需求，從而影響短期價格變動。然而，預計影響將比2014年消費稅由5％增加至8％的時候少。此外，買家應該記住，這種增稅的影響可能會越接近其生效日期就越明顯。
在下篇中，我們將介紹在東京購買房屋時的新建住宅、中古房產、獨棟房屋以及受歡迎的社區。
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