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企業專訪-WACLASS株式會社

日本月租套房經營&接待外國客戶經驗談

有興趣在日本經營民宿或月租套房的不動產公司或個人屋主必見!有興趣投入專門面向外國人的租賃行業,但是有種種不安因素,遲遲無法跨出第一步嗎?

讓我們透過WACLASS株式會社周女士的專訪,來聽聽周女士和她的公司如何以同樣身為外國人的身分,在日本代替外國人屋主經營月租套房/民宿,以及接待租屋的外國客人之經驗談!


首先請介紹貴公司

WACLASS株式會社的母公司是FM Investment JAPAN,專門向外國人投資家販售投資用途的日本新建高級住宅公寓的房地產商,主要業務為開發和販售新建案。外國人屋主主要是來自香港、台灣、新加坡、北京和上海等中華圈的客人。

大多數購買的投資家都不住在日本,不少屋主希望來日本期間可以住在自己購買的公寓,同時也希望沒有居住的空白期間可以將房子出租獲取租金收入。此外,公司本身大部分員工的母語是中文,因此,許多屋主們也表示向我們購買後,如果能直接請我們管理是最安心的。

綜合以上需求,FM Investment JAPAN在2016 年成立不動產物業管理部門,並在2017年擴大設立子公司WACLASS株式會社。現在,WACLASS株式會社已成長為一家專門經營、管理民宿和月租套房的管理公司,共負責5棟住宅大廈共83間公寓。

投入專門面向外國人的不動產行業的契機為何?

FM Investment JAPAN一開始的目標客群就是販售日本新建公寓給亞洲圈的投資家,因此可說是順理成章。社長本身是日本長大的華人,中文和日文都相當流利,為了搭起日本不動產和亞洲投資家的橋梁,從一開始就不考慮以日本人投資家為目標客群。

日本其實有相當多會說中文的不動產公司,但是即使是有會講中文的員工,大部分也只負責到買賣交易成立為止的“買賣仲介”。專門負責“管理物業”的公司卻相當少有會說中文的員工。

社長認為,既然要成為日本不動產和亞洲屋主的橋梁,就該提供“一條龍式服務”,從買賣、管理和稅務輔助…等,提供全方位資產管理服務給買主們。因此,我們公司只專門服務外國人(外國屋主),提供販售和管理新建高端公寓的服務。承租月租公寓的房客也大多數是外國人。

和外國客戶進行溝通上是否遇過任何問題或辛苦的事?

和外國屋主溝通和與外國房客溝通上所遇到的問題不同,但共通點是「如何讓外國人理解日本的文化和習俗」。

屋主方面具體來說,日本買賣契約書的文件數和內容相當繁多,手續也更複雜,這時候就必須以中文一一細心解釋重要事項,一步一步讓買主們理解。此外,香港和台灣的出租公寓都會附帶家具家電,但日本大多數沒有附帶,也需要解釋給屋主理解,為經營民宿和月租套房設置家具家電。

房客方面具體來說,雖然都是一些生活習慣上的生活小事,但都是突顯理解日本的文化和習慣的重要性呢!比方說,如廁後日本的衛生紙都是可以沖馬桶的,但外國就不一定,這點就絕對需要事先說明。還有例如,解釋丟垃圾方法和時間日期也很重要,分類方法和處分方法如果搞錯了,房間內(甚至鄰居家)可能會臭氣沖天!

公寓內都會擺一本使用說明書,仔細閱讀的客人卻很少,結果就是不會使用設備的客人隨時打電話或公司Line和WeChat來問,這樣下去工作人員都不用睡了。所以我們後來決定實行「貼紙大作戰」,例如在電鍋上貼標示“煮飯COOK”或“保溫WARM”,雖然看起來不太美觀,實際上有效減少客人的詢問。

另外,以外國人身分在日本從事專門服務外國客人的不動產投資買賣‧物業管理深深體會到,培養應對多語言的員工是非常重要的事。會說中文、英文、日文的員工不是很容易就能找到的。有不少不動產公司或多或少一或兩名會說第二外語的員工,但當該名員工離職,該公司就無力繼續服務外國客人了。

為什麼從眾多不動產入口網站中,選擇刊登在realestate.co.jp?

首先,我認為realestate.co.jp網頁頁面非常易於搜尋和查看,價格表示也易於理解。由於我們月租套房和民宿的主要目標客群是外國人,該站每個月閱覽人數是我們選擇刊登的主要原因,因為合乎我們的目標客群市場。

刊登在realestate.co.jp的優點為何?

最大的優點是和我們的目標族群相符。例如,月租金240,000日元的1K月租公寓對於一般日本人來說是非常昂貴的。 我們也曾有將公寓刊登在日本國內一些知名的租屋網站,雖然收到不少諮詢件數,但過程發現很多客人的預算其實都不符合,客群也很難掌控,因此最後很難成約。就這一點而言,雖然通過realestate.co.jp收到的諮詢數量可能並不多,但我們認為符合我們的目標族群,因此成約率很高。

請告訴我們您對realestate.co.jp的期許或可改進的地方

如果刊登的房源增加,則一一刊登和更新作業會有點麻煩,例如,可以一口氣更新全部房源的可入住日期的話就太好了。另外,希望能增加可刊登的照片數量。

由於會涉及要求客人提供個人資料上傳到網站,實現上可能很困難,但是如果可以有一個讓客人從諮詢表立即進行預訂的系統就超方便。

最後,對於有意加入面向外國人的不動產事業的公司屋主,是否有任何建議

明確目標客群範圍、打造合乎客人需求的房源非常重要。此外,除了空屋風險,最好也考慮出租期間可能遇到的風險(例如房屋或設備受損)。因此,加入損害保險或是月租公寓協會等,多一份保障是相當重要的。


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WACLASS株式會社總經理 周綉玲

來自台灣。大學就讀日本語文學系,畢業後留學日本學習室內設計。學成後,在台灣和上海從事室內設計裝修相關工作。約6年前,以結婚為契機正式移居日本。目前在WACLASS株式會社擔任總經理(統括管理部長),並善用專業經驗,掌管公司房源的室內裝修業務。
WACLASS株式會社 官方網站:https://www.waclass.jp/
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