日本房地產市場趨勢

受新冠肺炎影響2020年3月東京新建公寓供應量減少35%

新型冠狀病毒肺炎(COVID-19,新冠肺炎)疫情影響經濟,連帶影響房地產市場。根據不動產經濟研究所(REEI)公布的報告,東京首都圈的不動產開發商於今年3月份發售的新建分讓公寓的供應量相較去年大幅減少了。根據該機構的報告,2020年3月東京首都圈共有2,142戶新建公寓出售,比去年同月(3,337戶)減少了35.8%、比同年2月(1,488戶)增加44.0%。儘管有跡象顯示需求量穩定,但疫情不明朗的情況下,供應商仍小心防止庫存積壓。

以下是REEI針對東京首都圈新建公寓的房地產市場動向報告2020年3月份。首都圈範圍包括東京都、千葉縣、埼玉縣和神奈川縣。

契約成交率

契約成交率是成功售出公寓戶數÷待售公寓總戶數。70%的契約成交率被認為是健全的買方市場。

今年3月發售的2,142戶新建公寓中,共售出1,500戶,新建公寓的契約成交率達到70.0%,這表示在供應緊張的情況下買家需求依然強勁。與2月相比增加了10.7%,但與2019年3月的成交率72.2%相比,略有下滑。

若從過去十二個月(2019年3月~2020年2月)的月度契約成交率來看,2019年3月的契約成交率為72.2%,而過去十二個月中僅3月和8月(75.4%)高過70%的分界線。

2018年3月-2020年3月-東京首都圈每月發售公寓戶數

2018年3月-2020年3月-東京首都圈每月發售公寓戶數,可看出每年12月份發售戶數最多,2020年1~3月發售戶數都較去年減少。來源:不動產經濟研究所。

儘管2019年10月1日日本消費稅從8%提高到10%對契約成交率產生了影響,但政府繼續提供許多激勵措施和優惠稅金制度以鼓勵民眾買房。買賣新建公寓和獨戶住宅均需繳納消費稅,而轉售的房屋和公寓則不需支付消費稅。因此在買房者在消費稅增加之前已搶先購買。

2019年3月~2020年2月的“銷售當月”契約成交率:

  • 2020年3月:70.0%
  • 2020年2月:59.3%
  • 2020年1月:63.0%
  • 2019年12月:61.3%
  • 2019年11月:55.2%
  • 2019年10月:42.6 (日本消費稅8%➡︎10%)
  • 2019年9月:56.8%
  • 2019年8月:75.4%
  • 2019年7月:67.9%
  • 2019年6月:65.9%
  • 2019年5月:60.0%
  • 2019年4月:64.3%
  • 2019年3月:72.2%

新建公寓的平均銷售價格

2020年3月,東京首都圈的新建公寓平均售價為6,156萬日元

以下是地區別的新建公寓平均售價:

  • 東京23區:7,322萬日元(同比-5.4%)
  • 西東京地區:5,268萬日元(-18.1%)
  • 神奈川縣:4,992萬日元(-9.3%)
  • 埼玉縣:4,931萬日元(+ 3.7%)
  • 千葉縣:4,748萬日元(-12.2%)

在我們之前的文章曾說過2020年1月在東京23區發售的新建公寓的平均售價達到1億511萬日元,較去年同期增加38.7%,並創下27年來首次突破1億日元的大關。

2018年3月-2020年3月-東京首都圈-新建公寓平均價格

2018年3月至2020年3月東京首都圈新建公寓平均價格走勢,可看出房價於2020年1月達到最高峰,新冠疫情爆發後逐漸保守。來源:不動產經濟研究所。

各地區新建公寓的m²平均價格

2020年3月,東京首都圈的新建公寓的每平方公尺(m²)平均售價為97.3萬日元

以下是地區別的新建公寓的m²平均售價:

  • 東京23區:124.2萬日元(同比增長5.2%)
  • 西東京地區:75.9萬日元(-16.2%)
  • 神奈川縣:74.9萬日元(-4.7%)
  • 埼玉縣:73.4萬日元(+ 7.9%)
  • 千葉縣:68.2萬日元(+ 2.7%)

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資料來源:不動產經濟研究所2020年4月16日(日文)

封面照片:iStock,東京城市景觀