伊根町-船屋-舟屋

日本不動產

翻新日本傳統古民家為資產保值和投資獲利

在之前的文章中我們曾提過,根據國土交通省的數據,2013年全日本共有820萬戶空置房屋,大約占整體住宅存量的13.5%,是有史以來最高的數字。

這裡存在的一個問題是,上述的空屋中有越來越多的房子都是日本傳統房屋「古民家」。根據日本政策投資銀行(DBJ)最近的一份報告,日本大約有21萬戶空置中的古民家。隨著日本人口持續減少,越來越多空置的古民家老朽化,最終被拆除。

古民家的市場潛力

DBJ的報告表示,古民家可以成為振興地方的重要資產,而非只能面臨被拆除的命運。建議由民間企業帶頭對古民家進行改造,將其重新定位為旅遊精品旅館和短期出租民宿,或者作為可以讓遊客了解日本傳統地方美食和手工藝的餐廳和文化中心。

透過提供木工、木材以及其他與建築相關的服務和供應的需求,這類戰略可能刺激約1.8萬億日元的地方經濟。根據DBJ,外國遊客已經意識到古民家是日本的獨特觀光目的地。如果行銷得當,古民家可以吸引更多的國內外遊客,預計這些遊客每年的消費額將可達到380億日元。DBJ估計,要維持這樣的市場規模,大約需要7400 戶古民家。

重新利用古民家的另一個重要目的是保護作為獨特文化資產的建築本身,以及在翻新和維護它們時所涉及的傳統木工技藝。

高回報率

DBJ認為,翻修古民家的回報可能很高,這僅僅是因為它們未經翻新時的評估價值相對較低。DBJ報告強調,旅遊潛力和租金收入就是投資給老房子的最大原因,但轉售也是一個選項。

例如,彭博社曾報道過一位住在日本的外國人成功地在富士山的精進湖附近轉售了一個舊屋翻新的建案。根據這篇文章(2012年起),精進湖附近的150到200年屋齡的古民家、有尖聳的農舍屋頂的傳統房屋,可以在5~600萬日元(約4萬美元到4萬8千美元)範圍內購買到,翻新需要再花500萬日元,然後再以1500~1800萬日元轉售,收益率高達50%~80%。

在投資收租方面,彭博社舉出了一對外國人夫婦的例子,他們在2008年用大約18萬美元的初始投資資金翻修了一棟位於京都的傳統町屋。他們成功出租了這棟房子,這棟房子每年的租金收入高達800萬日元,回報率顯然達到了20%。

融資貸款

然而,由於評估價值相對較低,融資可能是購買古民家的最大問題之一,因為房屋評估價值是決定借款人可獲得融資金額的主要因素之一。例如,如果銀行批准了70%的貸款價值比,那麼銀行不會貸出超過房產價值70%的貸款,而借款人必須從自己的資金中拿出購房價格的剩餘30%。

一些銀行已經意識到人們對翻修老房子的興趣日益濃厚。例如,京都信用金庫提供了一種專門用於翻新京都傳統聯排町屋的貸款方案,但顯然地,資金只能用於翻修借款人將居住的房子,而不能用於投資物業。

京都的船屋

日本的一個小鎮採取了一種創新的方法來翻新歷史悠久的老房屋並為其籌募資金。

位於京都府北部的伊根町是一個田園美麗的漁村(人口為2306人),以船屋(舟屋)建築群而聞名。伊根灣為大約230個舟屋環繞,舟屋為兩層樓高的建築物,在第一層有停泊漁船和捕魚設備用的碼頭,在第二層為漁民的生活空間。大部分的舟屋建於明治時代和早期昭和時代之間。此地區被政府指定為「重要傳統的建造物群保存地區」。

伊根町-船屋-舟屋

伊根町的舟屋建築群,照片來源:維基媒體

米其林綠色指南認為伊根町相當有趣,授予它兩顆星評價,這使得這個地區有了更多遊客來訪,但是伊根町也沒有擺脫老齡化和人口減少的影響(這對整個日本都是一個很大的打擊),越來越多的舟屋被空置。

為了保護建築遺產以及振興當地經濟,該地區決定將一些船屋改造為短期出租房屋和零售商店。翻修後的房子在上層有一間小公寓,裡面有廚房、浴室和溫泉浴缸。這些房間的租金為每人每晚12,000日元,最多可入住兩人。底層則改造成咖啡廳,遊客可以在那裡品嘗當地製作的日本傳統甜點和和菓子。

群眾募資

有趣的是,這項改造計劃案竟然是通過群眾集資(crowdfunding)的方式募集資金的。這是由京都銀行和Music Securities(ミュージックセキュリティーズ株式會社)共同合作的第一個群眾集資計劃案,這是一個促進獨立音樂家活動的小額基金平台。該集資計劃的目標是籌集840萬日元的翻修資金,以每筆2萬日元的小額價格向公眾籌資,一公開就很快達到籌資目標。

伊根町也吸引了日本其他城鎮的政府官員到此考察,他們希望以此為典範,振興他們自己的傳統住宅。

日本官方和民間企業已經看到了古民家的潛力以確保它們的資產價值不會被浪費。


資料來源:日本開發銀行彭博社Suumo Journal依根町官方網頁京都信用金庫

封面照片:京都伊內鎮的船屋,照片來源:Hiroaki Kaneko

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