日本房地產市場

日本住宅市場所面臨的關鍵問題

原文:Jeff Wynkoop

與美國或英國市場相比,日本房地產的住宅市場最顯著的差異之一是新屋銷售的重要性。在美國和英國,通常二手房屋的交易量與新屋銷售量之比例約為10:1,但在日本,情況幾乎完全相反。根據日本國土交通省(MLIT)的數據,2013年日本住宅銷售中85.3%是新屋。

推動新屋市場甚於二手房屋市場

由於從開發新土地、新建築的設計和建設等能從更大的宏觀經濟效果中獲益(通常會帶來更高的就業率、更強勁的GDP等),長期以來日本政府一直在推動新屋市場,而不是二手房屋市場,

此外,在二戰結束時,由於城市地區住宅短缺,政府必須支援新住宅的建設。這種短缺現象由1945年持續到1980年,在這段時間人口增加了近63%。年輕人不斷從農村遷移到城市、2代家庭逐漸取代3代同堂家族等現代社會趨勢逐步確立,也造成優質住宅持續不足。

一些日本評論家甚至指出,佛教對無常和轉世的信仰提供了建築物的短暫生命週期的哲學基礎。因此,在過去的70年中,基於於各種原因,日本房屋更多的是「快速和廉價」,而不是「穩固和耐用」。

資產損失和被遺棄的房屋

不過,人們日益認識到這種房屋在經濟上是一種極大的浪費,將對購房者的資產造成明顯損失 (基於各式各樣的原因,日本的新建房屋很快就會失去資產價值,被拆除房屋很少使用超過20 – 25年)。

越來越多房屋老朽化被廢棄是這項政策的另一個副作用。針對日本人口長期減少,日本政府在2006年公開承認,未來政府政策應該更注重提升房屋的品質(而不是數量),日本政府並於2010年正式宣佈,接下來十年的目標是讓中古屋市場和/或翻新房屋的市場規模成長兩倍。

兩難問題

因為房地產的價值和價格往往是一種感知問題,因此日本政府存在一個兩難問題。

由於每個人都期盼新建住宅的價格迅速貶值(由於二手市場貧乏等其他原因),多年以來開發商一直沒有動力去建造可長期維持品質的房屋。

那些希望設計和建造自己的房子的人反而可以自由地按照自己的品味設計和建造他們的房子,而不用擔心設計未來可能如何影響轉售價值。

值得一提的是,日本的土地價值與建築價值相比非常高昂,即使是東京的摩天大樓,建築所在土地的價值也往往是建案整體價值的80%。對於那些希望自己設計和建造房屋的人來說,通常最困難的障礙是找到並得到合適的土地。

日本住宅市場的問題

  • 如果建商無法保證能說服消費者房屋於轉售時資產價值大部分得以保值,該如何激勵建商建設能合理使用25年以上的房屋?
  • 怎樣才能改變買家的態度,讓他們願意購買二手房屋?
  • 現有中古房屋該如何進行翻新和重新估價,使未來的二手房購買者覺得這所房子是值得購買的?
  • 該如何修定評估、會計和稅收規則,又不至於破壞新屋市場呢?
  • 房地產開發商和日本建築業如何在減少新屋銷售量的情況下保持蓬勃發展?

封面照片: 大阪市都島區的房屋,照片來源:m-louis .®,來自Flickr

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