日本買房

在日本以「機動利率」貸款買房?請留意5年規則

By Jeff Wynkoop

日本的房屋抵押貸款利率一直處於歷史新低,大多數借款人認為利率不會很快調升。日本銀行在其2019年4月的會議上明確宣佈,維持目前的低利率至少到2020年春季。

選擇機動利率貸款買房的借款人數創歷史新高

低利率在房屋貸款市場產生了滲漏效應,日本的房屋貸款市場在2018年4月至9月期間,有57%的借款人選擇機動利率貸款買房,這與只有20%的借款人選擇固定利率貸款形成對比(數據來自住宅金融支援機構)。也有部分借款人選擇以不同期限的固定利率、剩餘期間改用機動利率來貸款買房。十年前,最流行的是最初10年固定利率,之後改為機動利率的貸款方式,但現在就不一樣了。

在2019年5月,Flat 35貸款的利率主要為1.29%,是一些大型銀行提供給其優先客戶的全期機動利率房屋貸款(最低利率為0.525%)的兩倍多。機動利率(浮動利率)為0.525%的貸款似乎比固定利率為1.29%的貸款便宜得多,但當利率變化時,機動利率貸款很難追溯5還抵押貸款成本。造成這種困難的原因是所謂的「5年規則(住宅ローンの5年ルール)」。

房屋貸款的5年規則是什麼?

5年規則」是銀行內部的一項規則,即在利率變動後的5年內,借款人仍可維持相同的月還款額。此外,還有所謂的「125%規則」(若5年還款期間內利率上升了,5年內可適用5年規則,第6年起的利率將會調升最多125%),這使得一些銀行將每月還款額的增長率限制在前5年的125%以內。其目的是為了「幫助」借款人,保護他們不會發生月還款額突然波動而無法償還等情況。

你可能會問,銀行怎麼能負擔得起? 如果利率上升,但每月還款額沒有上升,那麼對銀行(貸款人)來說不是一件大事嗎?當然,貸款人仍會賺錢。他們通過降低每月用於償還本金的金額,增加用於償還利息的比例來做到這一點。通過這種方式,銀行可以延長機動利率房屋貸款的期限,使其需要更長的時間來償還貸款本金。而且,由於利率上升後,月還款額在許多年內都不會改變,因此還款總額變高對借款人來說可能更難察覺。雖然有些金融機構已經廢除了這種固執的5年規則,但在申請並比較不同銀行的機動利率、固定利率抵押貸款時,提出詢問還是非常重要的。

另外,你還要記住另一個「5年規則」,就是一些銀行習慣忽略對其借款人不利的條件。在理想的情況下,貸款本金總額不應超過借款人5年份的稅後年薪(不包括任何獎金) 。相反,當借款人和貸款人從理想的月還款額倒過來計算時,他們可以證明過高的機動貸款額是過高的(例如,在利率0.525%、35年貸款期間中的月還款額為10萬日元,相當於3835萬日元的貸款本金)。隨著房地產價格繼續攀升,不擇手段的房地產銷售人員很容易說服借款人盡可能多地借錢來支付並購買他們夢想中的房子。然而,當未來利率上升時,房屋貸款的實際總成本可能會超過借款人的預料。

作為外國人在日本申請房屋貸款

作為一個在日本生活的外國人,你的居留身份會影響到你的融資條件。如果你是日本的永居者,當地銀行會給你比持有工作簽證的外國人更好的融資條件。但因為每個人的情況不盡相同,建議你可以多諮詢比較幾位家房地產業者,也可以參加我們即將到來的研討會瞭解更多信息。


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封面照片:Jibunbank.co.jp拍攝的樣品屋。

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