事故物件

每日一單字

【事故物件】REJ不動產相關常用日文單字

事故物件

  • 平假名:じこぶっけん
  • 羅馬拼音:jiko bukken
  • 中文:事故物件、物件內有過死亡事件的房子
  • 英文:stigmatized property

何謂事故物件?

事故物件,就如字面上的意思是“發生過事故”的物件。以前有人在該物件中死亡且死於非自然原因(如自殺、孤獨死、殺人或意外事故)的公寓、房子都稱為「事故物件 (日文發音:jiko bukken)」。中文白話解釋成「凶宅」會更容易理解。

瑕疵物件≠事故物件

在調查事故物件一詞的時候,您可能會看到許多相關或相似的詞彙。就如同【瑕疵物件】一文所述,瑕疵物件≠事故物件。瑕疵物件涵蓋的範圍最廣,事故物件為瑕疵物件的一部分。有瑕疵的房子在出租(出售)廣告中會註釋「告知事項あり」。

根據日本《宅建業法》規定,若該房屋為瑕疵物件(包含事故物件),租房代理人或房屋仲介或簽訂租屋(房屋買賣)合約的時候,有告知新租客(買主)的義務,日語稱為「告知義務」。

瑕疵物件涵蓋範圍如下: 

瑕疵物件(有瑕疵的物件)訳あり物件(有緣故的物件)いわくつき物件(有理由的物件)的瑕疵物件事故物件

瑕疵物件(有瑕疵的物件)=訳あり物件(有緣故的物件)=いわくつき物件(有問題的物件)>心理的瑕疵物件>事故物件

有瑕疵的物件涵蓋範圍最廣,事故物件的範圍最窄。圖片:Real EstateJapan製圖。

事故物件的死亡事件

以下是事故物件內常見的死亡事件:

  • 殺人事件
  • 傷害致死
  • 自殺
  • 孤獨死
  • 家中意外事故死亡( 例如跌落樓梯)
  • 火災導致人員傷亡(遭人放火或失火)

並非所有屋內有人死亡的房子都能算是事故物件,例如在屋內自然死亡或病死的情況下,如果過世時有家人或看護陪伴,該物件就不能稱為事故物件。反之如果獨居情況下在公寓內自然死亡或病死,過了一段時間才被發現的情況,則該物件將成為事故物件。

即使是在屋外(例如陽台、電梯、花園、停車場)發生的死亡事件,由於是在該物件發生的事件或事故,(需根據事故或事件的內容)整個物件也有可能被認定是事故物件。然而,房間之外(公寓大厦公共區域)發生的事故,並不一定會告知租客。根據日本賃貸住宅管理協會的日管協短觀(2019年4月~2019年9月報告),以下是不動產業者認為是告知事項的6大死亡事件:

  • (1) 室內自殺(74.6%)
  • (2) 室內病死、腐壞並發出臭味(69.4%)
  • (3) 室內發生他殺事件(64.9%)
  • (4) 室內自殺、腐壞並發出臭味(64.2%)
  • (5) 室內發生他殺事件、腐壞並發出臭味(61.2%)
  • (6) 室內病死以及意外身亡(59.7%)
事故物件-死亡內容告知範圍-REJ

不動產業者認為發生在“室內以外區域”的死亡事件是告知事項的比例約5成(並少於5成)。圖片:日本賃貸住宅管理協會(日管協短觀2019年4月~2019年9月報告)

事故物件的後續處理

當物件成為了事故物件,通常會有以下幾種可能的處理方式:

  1. 改裝或裝修:外觀全面改裝或單間公寓內部整修。鋼筋水泥大樓內情況有可能僅一室公寓重新裝修。
  2. 拆除重建、土地分售(重建分租)或改用為其他用途:例如整棟拆除,土地改做停車場。或在該土地上重新建造新公寓分讓出售或出租,這種情況可減緩心理上瑕疵的效果。
  3. 繼續出租:
    • 作為居住用途出租:為了吸引租客入住,房東通常會給予低於租平均金水平的折扣。
    • 作為其他用途出租:因為根據裁判所的判斷,“居住用途之外的出租物業沒有告知義務”,屋主可能會將該物件出租作為倉庫、餐廳、咖啡店等其他出租用途。

事故物件常見問答

1. 事故物件絕對比較便宜嗎?

並非絕對。根據日本賃貸住宅管理協會的日管協短觀(2019年10月~2020年3月報告),在日本全國,承租事故物件一般可以獲得約20~39%的租金折扣。但是在同一個地區、甚至同一棟大樓裡,事故物件並不絕對是最便宜的,這是因為房租還需取決於房間大小、所在樓層、交通便利性以及公寓是否有翻修等其他因素。

事故物件-減額比例-REJ

根據日本賃貸住宅管理協會(日管協短觀2019年10月~2020年3月報告),在日本全國範圍中,超過4成不動產業者在出租事故物件時可提供20~39%的租金折扣。

通常公寓內全面翻新裝修的二手公寓可以提高租金或售價,事故物件也不例外。例如,事故物件的房東有可能將屋內全面重新精美裝修、提供高級生活設備並打造時尚室內設計。假設該大樓平均月租金5萬,房東把室內升級成價值10萬租金的內裝,並提供30%折扣給租客。就結論來說,房東的確提供了租金折扣,但最後的月租金可能比其他公寓高。

2. 事故物件只要之後有1個人居住過,就沒有告知義務了嗎?

雖然目前還沒有明確的定義,但基本上沒有過了幾年後、換了幾任租客後就沒有告知義務的規定。例如好幾年前該物件內發生了自殺或殺人事件,並替換許多任的租客,(根據事故或事件的內容)仍可能有需要告知新租客的義務。

作為參考,根據日本賃貸住宅管理協會的日管協短觀(2019年4月~2019年9月報告),日本全國約有50%的不動產業者認為,告知義務的期間為替換了1~2任租客後(替換了1任租客後:35.1%、替換了2任租客後:14.9%)。但根據事故/事件內容和認知度等,也有不動產業者認為事故物件的告知義務期間為半永久或有一定的年限。

不論如何,如果擔心租到事故物件,事先做功課、看房子時詢問不動產公司、甚至問看看附近鄰居都是很重要的。

根據日本賃貸住宅管理協會(日管協短觀 2019年4月~2019年9月報告),日本全國有5成不動產業者認為租客替換了1~2任租客後可結束告知義務。

3. 承租事故物件周邊公寓的時候,房屋仲介是否有義務主動告知租客該戶公寓周圍有事故物件?

沒有告知義務。事故物件的告知義務僅適用於事故物件本身。

根據日本賃貸住宅管理協會的日管協短觀(2019年4月~2019年9月報告),在日本全國範圍中,65.7%的不動產業者認為事故物件的告知義務僅為承租該事故物件的租客。

事故物件-告知對象-REJ

根據日本賃貸住宅管理協會(日管協短觀 2019年4月~2019年9月報告),日本全國有65.7%的不動產業者認為事故物件的告知義務僅需告知承租該戶租客即可。

4. 什麼樣的事故物件,房仲可以不主動告知租客?

“居住用途”之外的出租物業沒有告知義務。因此如果屋主把該物件作為倉庫出租,租客有可能不會被告知該戶過去曾發生死亡事故。

此外,如問題2. 和問題3. 所述,日本全國約5成不動產業者認為告知義務的期間在租客替換了1~2任租客後可結束,以及6成認為事故物件的告知義務僅需告知承租該戶租客。因此承租過去曾是事故物件(但後來有其他住戶居住過)或承租了事故物件隔壁的房子(甚至該大樓公共區域發生過事故),租客也有可能不會被告知。

5. 在房仲和租客雙方都不知情的情況下,租下公寓。過了一陣子,警方告知該公寓是事故物件,租客可否要求房仲和房東退還禮金、賠償損失並負擔搬家費用?

在簽訂租約當時雙方都不知情的情況下,基本上租客無法要求歸還禮金、負擔搬家費用等損失。但是經過交涉商談,房仲和房東也有可能會同意補償租客的損失。

6. 事故物件常見的共通點有哪些?

大幅低於平均租金、租屋條件誘人、同棟大樓僅該戶公寓大幅裝修△、公寓外觀明顯和之前不同△、該戶公寓中的格局不自然△、室內局部大幅裝修△、住宅公寓大樓中僅一戶出租做倉庫▲等。
(△=也有可能僅是屋主為了維護房地產資產價值而進行翻新)、(▲=也有可能僅是屋主今後有其他使用計畫)。

當發現集合住宅中僅一戶外觀和其他公寓不同,或許您會想知道該戶過去是否發生過意外?!圖片:irasutoya.com


資料來源:日本賃貸住宅管理協會(日管協短觀2019年4月~2019年9月日管協短觀2019年10月~2020年3月

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封面照片:iStock

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