日本買房

投資日本整棟公寓時需要考量的3個理由

投資於整棟公寓大樓並不適合每個人,但是如果您想使自己的投資組合多樣化和/或正在日本尋找相對穩定的收入來源,或許可以考慮投資整棟住宅公寓。

1. 運用您的資金

和購買J-REIT(日本不動產投資信託)等房地產基金相比,直接擁有房地產的優點很多,但最重要的是您能夠直接運用您的資金。

通常,您無法從銀行獲得貸款來投資證券,但可以獲得貸款直接投資於房地產,這使您可以運用初期資金做更多的事情。因此,您可以回收全部購買金額(扣除貸款金額後)的淨資產收益。此外,通過直接擁有房地產的所有權,您可以從房屋折舊和其他物業維持費中受益,例如在許多情況下,這些費用當您申報所得時,可以作為其他收入的稅費減免。

2. 嚴格的貸款標準

然而,現在在日本獲得房地產貸款已經不像以前那麽容易。2018年秋天,駿河銀行醜聞爆發後(日文:スルガ銀行、英文:Suruga Bank。駿河銀行的行員被發現粉飾借款人的貸款文件,使借款人得以增加投資合租公寓的貸款金額) ,投資合租公寓和單間套房公寓的“上班族”申請借貸變得相當嚴格。

加上新型冠狀病毒肺炎(新冠肺炎、COVID-19)疫情爆發以來,在經濟形勢充滿不確定性的背景下,日本銀行的審核條件也變得更加嚴格、更加仔細審查了貸款申請人的收入和就業前景。這不僅是對於日本人,對於非日本籍申請人也是。

一般而言,持有日本工作簽證(或更理想的是擁有永住權、日本人的配偶等永久居留身份)並且收入夠高(通常每年至少700萬日元)的外國人,有可能在一些日本銀行獲得貸款價值比(LTV)高達90%的房地產投資貸款。LTV是貸款金額除以房地產評估價值或購買價格的比例。LTV比率越高,銀行的風險就越大。另一方面,LTV比率越高,您(借款人)可以為您的投資提供更多資金。

典型的貸款期限為25至30年,期間越長,產生現金流量的機會就越高。大多數不動產投資貸款的結構為初期固定利率搭配變動型利率。初期的固定期間因銀行而異,大型銀行(三菱東京UFJ、瑞穗銀行和三井住友銀行)的利率最低(2020年2月為1.0%左右),但貸款標準最嚴格。地方銀行的貸款標準較不嚴格,介於3.5%和4.5%之間。對於投資整棟公寓,典型的首付資金是銷售價格加上成交成本的10%到30%。

當然,每個人的財務和風險狀況會有所不同,因此僅滿足這兩個條件還不足以保證您一定能獲得日本銀行的不動產投資貸款。在研究您是否有資格獲得貸款,甚至投資整棟公寓是否適合您的投資狀況時,務必直接諮詢潛在的貸方和房地產經紀人。

3. 投資整棟公寓可以期望多少收益?

影響潛在收益的因素非常多。一般來說,在福岡和北海道等地方城市較有可能獲得兩位數的收益。刊登在Real Estate Japan網站上的收益物業中,房地產公司刊登在東京的投資型物業的推估總投資收益在3.5%至6.0%之間。

例如,下面物業是做為投資物業出租中的札幌市的整棟公寓大樓,房價為2千80萬日元(195,000美元),推估總投資收益率為16.8%。請點此處查看完整售屋資訊:札幌市白石區投資型整棟公寓大樓

札幌市白石區待售整棟公寓(共10戶):房價為2千80萬日元、推總收益率16.8%

札幌市白石區待售整棟公寓(共10戶):房價為2千80萬日元、推總收益率16.8%。此房產的代理商為Golden House,請點擊照片可查看完整售屋資訊和直接聯繫代理商。

東京大田區待售整棟公寓–推估總收益率6.1%

東京大田區待售整套公寓

東京大田區待售整套公寓(共43戶),騎自行車可抵達東京工業大學。此房產的代理商為Mr.LAND,請點擊照片可查看完整售屋資訊和直接聯繫代理商。

這棟建於1989年的公寓大樓位在東京都大田區,是由位在東京都千代田區的雙語房地產經紀人Mr.LAND株式會社所刊登和代理的。

這是一棟業主變更的投資用房地產(因為該房產內的公寓已經租出),售價為5億5000萬日元(515萬美元)。具有優良抗震性和耐火性的鋼筋混凝土建築結構公寓為4層樓建築、共有43戶1K單身公寓。公寓全部租出時的潛在租金收入為每年33,753,600日元,推估總投資收益率為6.13%。

該物業可騎自行車抵達東京工業大學,因此對於學生來說是租屋需求很高的地區。該物業距離(東急池上線)洗足池車站僅5分鐘步行路程,車站附近有許的超市、便利商店和餐廳等能滿足學生和單身人士需求的便民設施。

與地方城市的房地產相比,投資東京房地產的主要長期優勢之一是人口方面。越來越多的年輕人搬到東京上學和工作。同時,日本由於人口老齡化以及結婚和出生率越來越低,單身家庭正在增加。

需要考量的其他潛在優勢

作為一棟住宅大樓的所有者,您被視為小型企業主,您使用租金收入償還貸款時可以增加信用額度。當您建立起信用,如果您將來選擇購買規模更大的房產,將有資格獲得更高的貸款額度。

當您直接投資房地產時,您將需要負責您的物業管理。但實際上,許多投資公寓大樓的屋主都會請專業的物業管理公司來處理建築物的實際管理事宜。

在日本,如果您去世或遭受嚴重傷害,房屋貸款還可以使您或您的繼承人對於任何租金收入和房產沒有償還債務的權利。

這是因為當您從日本銀行獲得房屋貸款時,您還必須購買“團體信用生命保險(日語:団体信用生命保険)”,如果您在貸款還清之前過世了,保險公司將用您的保險金支付貸款餘額,房產將可在無抵押債務的情況下過繼給您的繼承人。

風險、進一步研究、尋找合適的房地產代理商

和其他任何類型的投資一樣,事先進行研究和盡職調查非常重要,這樣您才能了解投資各種類型的房地產的風險。

您最好的資訊來源將是您可以信任並為您帶來最大利益的房地產經紀人。因此雙向溝通將很重要,在Real Estate Japan網站上,您可以找到精通英語、日語,以及還可以說中文的房地產經紀人。

聯絡房地產經紀人的方法很簡單,您可以從出售中的日本房地產列表檢索幾間您感興趣的房地產,然後由該房地產資訊頁的諮詢表格聯絡到刊登該房地產的房地產經紀人。或者您也可以搜尋可服務外國人的不動產公司,根據地區、語言、業務內容等找到適當的房地產代理商,請對方直接協助您。

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資料來源:2020年(令和2年)最新版 不動産投資ローンの金利はどのくらい?相場を比較