新型冠狀病毒肺炎(COVID-19)疫情持續影響著全球經濟以及你我的生活型態，目前也還不清楚疫情將如何長期影響我們未來的生活和工作方式，也無法預測疫情到什麼時候才能結束，但這場疫情在過去幾個月裡已經在我們的生活上留下了不少印記。在本文，我們概述了COVID-19在過去的幾個月內如何影響到東京住宅公寓市場。
過去幾個月的市場趨勢
2020年5月份東京首都圈一戶中古公寓(70㎡)的平均房價為3674萬日元(約34.3萬美元)。根據東京カンテイ6月期中古公寓市場報告，東京首都圈中古公寓市場的平均上市價格於今年3月至5月已呈現連續三個月下跌趨勢。
在過去幾年到2020年第一季度之前，東京的中古公寓市場一直很活躍，這是因為買不起高額新建公寓的買家轉而購買中古公寓。中古公寓的房價的最高價往往出現在2月份，東京首都圈一戶70㎡的中古公寓的平均上市價格在2020年2月達到3824萬日元(根據《東京カンテイ3月期中古公寓市場報告》)。
因為新冠病毒蔓延和全球擴散，疫情的嚴重性所帶來的影響開始變得明顯，中古公寓的房價從3月份開始下跌。3月11日，世界衛生組織(WHO)正式宣佈COVID-19為大流行瘟疫。3月24日，東京奧運正式宣布延期舉行並結束了數周以來關於奧運是否在今年夏天舉行的諸多猜測。決定延期舉辦奧運後，日本迅速地在4月2日起禁止外國人入境，並在4月13日將緊急事態宣言擴大到全國範圍。
新建公寓市場趨勢
儘管日本已於5月25日解除全國緊急事態宣言，但社會經濟影響顯然仍未消除。
例如，只看住宅房地產市場，新建公寓供應量所受到的影響可以說是具毀滅性的。正如這些文章(關西地區新建公寓供應量暴減84%，創1991年以來最低水平；受新冠病毒影響，東京新建公寓供應量下跌至1973年以來的最低水平)所詳述的那樣，在這種社會環境下，日本全國的房地產開發商和買家都保持極其謹慎的態度。實際上，許多開發商遵守防疫宣導—保持社交距離，在整個4月和5月關閉了公寓樣品屋。
儘管新建公寓供應量大幅減少，新建公寓的實際銷售價格仍處於歷史高位。正如貴去的文章所述，在2020年東京奧運(現已延期到2021年7月)之前，東京經歷了一場建設熱潮。這導致了建築材料和勞動力的嚴重短缺，而昂貴的建築成本又推高了公寓上市價格和最終銷售價格。
2020年4月份東京首都圈一戶新建公寓(70㎡)的平均銷售價格為6216萬日元，相較去年同月上漲5.4%，兩個月來首次超過2019年的房價。由於東京23區上市銷售的房產比率還是很高，這將繼續維持著整個首都圈的高平均房價。
到了2020年5月，東京新建公寓供應量創下歷史新低，僅393戶上市販售，相較去年同月減少82.2%。然而，新建公寓的平均售價達到了6485萬日元(約60.55萬美元)，同比上漲6.4%。每平方米平均單價為108.4萬日元，同比上漲21.3%。
買方
有能力購買高額房地產的買家仍在市場上，但供應量非常緊張。同時，建築成本預計在可預見的未來仍將居高不下，預計今年下半年度新建公寓的銷售價格將不會下降。
交易狀況
2020年5月，首都圈的契約成交率為72.3%，顯示了買家仍渴望購屋的意欲。
契約成交率是該月售出公寓戶數÷該月發售公寓總戶數。70%的契約成交率是賣方市場和買方市場的分界線，高於70％代表市場偏向買方市場。
2020年2月至5月，連續四個月的契約成交率都高於70%以上。
綜上所述，新冠病毒的疫情影響嚴重抑制了東京首都圈新建公寓的供應量。然而，需求量似乎沒有受到影響，且平均銷售價格在近期不太可能下降。
二手公寓市場趨勢
賣方
如上所述，東京首都圈中古公寓的平均上市價格已連續三個月下跌(今年3月至5月)。
造成中古公寓房價下跌的部分原因是，越來越多中古公寓上市轉售，從而拉低了整體平均價格。
東京首都圈一戶(70㎡)中古公寓的平均上市價格(按月)：
- 1月：3716萬日元，-0.7% vs. 12月
- 2月：3824萬日元，+2.7% vs. 2月
- 3月：3748萬日元，-2.0% vs. 2月
- 4月：3701萬日元，-1.3% vs. 3月
- 5月：3674萬日元，-0.7% vs. 4月(5月份的上市價格也較去年同期下降了1.8%。)
東京首都圈2020年5月一戶(70㎡)中古公寓平均上市價格(按地區)：
- 東京都：5097萬日元
- 神奈川縣：2837萬日元
- 埼玉縣：2253萬日元
- 千葉縣：2077萬日元
買方
在買房需求方面，數據顯示因新公寓市場價格破紀錄，買家(日本人以及外國買家)正湧向中古公寓市場。然而，如上所述，潛在買家被昂貴的價格被排除在新公寓市場之外的事實，並不能特定於新冠病毒帶來的影響。
根據Real Estate Japan的觀察，在過去的幾個月中，我們也看到了日本全國範圍(包括首都圈在內)的中古屋諮詢件數相較去年明顯增加，報名參加免費的外國人買房研討會的人數也激增。
瓶頸問題
然而也有證據表明，由於擔心社交距離，一些房屋賣家在最後一刻臨陣退縮。根據東京房地產代理商分享給Real Estate Japan的經驗，一些賣家儘管請房地產經紀人出售自己的房地產，卻拒絕讓潛在買家到現場看房子。從這個意義上說，新冠病毒對於房地產市場的影響是不可否認的。
同樣值得一提的是4月2日起的日本入境管制令，該禁令有效地阻止了大多數外國人進入日本。儘管外國人只佔房地產市場交易量的一小部分，但在過去幾年中，日本政府和民間一直共同努力讓更多人可以用英語獲取日本不動產資訊和和數據。政府希望外國人在日本房地產市場中能更加活躍。然而，受到旅行禁令影響，基本上短期內難以實行。
然而，目前還沒有足夠的證據能認為中古房地產市場將不能適應在新冠肺癌疫情期間的銷售業務。
資料來源：不動産経済研究所《首都圈公寓市場動向》2020年6月；東京カンテイ《三大都市圈中古公寓動向》2020年6月
封面照片：東京鐵塔iStock