在京都買傳統古民家：關於購買京町家的常見問答

近年來越來越多外國人有興趣在古色古香的日本古都—京都置產，Real Estate Japan作為專門面向外國人的房地產資訊網站，最近專訪了專門經手京町家(京町屋) 老屋再生、租賃和買賣的株式會社八清(Hachise)，一家超過60年歷史的京都老字號房地產公司，可使用日語、英語、中文和法語提供海外客戶購買/承租/翻新京町家的服務。

懷舊稀少、精湛職人工藝以及講究和諧設計的日式美學或許是吸引許多外國人購買京都房地產的主因，特別是經過翻新的傳統木造京町家更是超人氣。但是，如果您正考慮購買京町家，則有一些重要事項需要注意。在這次採訪中，八清解答了關於讀者們考慮購買京町屋時常見的問題。

Q1：什麼是“京町家(京町屋)”？為什麼購買京町家如此熱門？

一般而言，町家指的是採用傳統建築技法「傳統構法」、於1950年之前建成的傳統日本木造房屋。位於京都市的町家被稱為京町家。有關更多京町家的歷史，請訪問我們網站的介紹－日語、英語。

與現代房屋建築技法不同的是，町家是將主要樑柱建立在稱為“一つ石”和“葛石”的基礎石之上，基礎石沒有和地基連結，木柱和木樑也不使用任何釘子連接，因此建造町家只有熟練的工匠才辦得到。1950年頒布的《建築標準法》基於地震安全性的考量，基本上禁止使用傳統的建築技法建造房屋，因此町家的數量正在迅速減少。

町家一但拆除後將無法使用傳統技法重建，因此除了日本美學和懷舊感外，稀少性也是造成町家為何如此受歡迎的一個重要因素。

Q 2：相較於居住在公寓或新建的獨棟住宅，居住在老屋翻新的町家中有哪些優缺點？

全面翻新的町家有現代化設備，生活舒適感與任何其他類型的現代房屋或公寓幾乎相同。也就是說，因為町家完全使用木頭建造，因此和現代木造房屋相同，冬天如果沒有使用房間或地板暖氣，可能會比較冷。

另一個比較大的問題涉及抗震性。這說來話長，但是簡單地說，町家是使用傳統建築技法建造的，因此會隨著地震的幅度一起搖擺，而非抵抗地震的能量。詳細說明您可以到訪我們的網站閱讀更多介紹－日語、英語。

京都有許多使用傳統建築技法建造的神社和寺廟。這些建築許多都已有數百年歷史，因此不能說京町家一定很容易受到地震的影響。

Q 3：您能否向我們簡單介紹一下株式會社八清，以及貴公司為何專門從事町家翻新和房地產業務？

八清設立於1956年，最初是一家紡織品批發公司，1962年開始從事房地產業務(主要為京都市內)。隨著日本經歷戰後高度經濟成長時期，翻新”古民家或町家的想法始於90年代後期。

我們在2001年首次嘗試翻新京町家，令我們驚訝的是，首場開放看屋活動吸引了40組客人到場。這也成為我們公司完全專注於翻新和出售京町家物業的轉折點。1999年左右我們將中古再生住宅品牌化，開始開發翻新更多的京町家。現在，我們的業務專注於京町家的採購、收購、企劃、販售、售後服務等。為了活用和保存京町家，我們也將大型町家利用在月租房屋、合租京町家、共享辦公室和活動展演空間等新分野。我們還在2014年成立國際官網，現在一半以上的客戶來自國外。

Q 4：您能否簡單介紹一下翻新一棟京町家並出售的程序？

基本上，每間京町家的翻新案都會分配給八清的“製作人”，由製作人負責統籌整個翻新案，製作人將與我們的合作建築師和建設承包商共同製定了翻新計劃。翻新過程通常需要六個月到一年的時間。請參考以下簡述或我們的網頁了解更詳細的程序。

• STEP.01 擬定翻新案的概念
• STEP.02 與建築師和建設公司會面討論翻新計劃
• STEP.03 舉行翻新計畫會議
• STEP.04 確定邊界線(因為許多京町屋通常沒有明確的界限)
• STEP.05 拆除工作(移走內部所有牆壁、地板和天花板，僅保留房屋骨架，徹查木樑和木柱的狀態)
• STEP.06 建築結構補強前的檢查作業
• STEP.07 建築結構加固補強
• STEP.08 開始翻修
• STEP.09 結構檢查(施工狀態檢查)
• STEP.10 裝修完工後檢查
• STEP.11 建築整體檢查
• STEP.12 架設販售網頁

Q5：購買町家的步驟是否與購買公寓或新建獨棟住宅相同？

是的，町家的買房步驟與日本其他物業的步驟相同。

Q 6：購買町家是否有需要特別留意的注意事項？買家主要應注意哪些事項？ 例如，町家可不可以進一步裝修或是可不可以在其土地上重建？

首先，如果買方不居住在日本，他們將不能從日本銀行申請到住宅貸款。因此，我們有許多外國買家都是用現金購買的。

當您看到某物件的售屋說明標示“再建築不可(中文釋義：不可重建)”，表示當該土地上目前既存的房屋被完全拆毀，則將無法在該土地上建設新房屋。但是，如果該房屋僅被部分毀損，屋主仍然可以對其進行維修/翻新。

京都有許多房屋都是一旦全部拆除將不可重建的，因為它們位於消防車無法駛入的狹窄小巷中，會嚴重影響消防活動。

Q7：八清是否會提供售後服務給購買由八清翻新和出售的町家的客戶？

是的，對於由八清翻新過的物業，我們會提供空置町家建物維護、代客出租(做日租或月租京町家)和租賃管理等服務。

Q 8：購買町家後我可不可以一年之中只住部分期間，沒有住的期間將其作短期民宿出租？有什麼限制嗎？

我們提供向我們購買的京町家的客戶一個稱為“KyoTreat(京別邸)”服務，代替客人將他們的京町家作為日租或月租京町家出租，目前在京都約有12間 “KyoTreat(京別邸)”。服務主要有：

• 空置町家建物維護
• 代客出租
• 租賃管理

這些服務對於希望能長時間在京都擁有第二個家，儘管目前暫未能久住在京都，但希望未來能長期住在京都的人來說是很理想的選擇。

Q 9：與在日本其他地方購買房地產相比，在京都購買房地產應該先了解些什麼？京都的住宅房地產市場與其他城市有何不同？

隨著每年越來越多的觀光客到訪京都，在過去的五到十年中，京町家物業在海外買家中變得非常受歡迎，他們主要目的是投資經營旅館民宿。然而，為了減輕京都遊客過多的問題，對經營旅館的限制每年都變得更加嚴格。

基於這些原因，我們看到希望將京町家作為民宿經營的外國買家有所減少，但許多買家仍然有興趣購買京町家作為度假屋或子女未來留學的住家(京都市內有許多學校)。

實際上，除了京都市，日本各地也有很多保存完好的町家，但由於其中許多都位於較小的城市或鄉鎮，因此對於外國投資者來說，它們不是可行的置產選擇。

Q10：您還有什麼想與我們的讀者分享的嗎？

在國外購買房地產(特別是町家)可能會非常有挑戰性，因此我們建議買家先住看看我們的月租“KyoTreat(京別邸)”，因為這些京町家是由八清翻新和管理的，您可以在住宿期間內，深入了解住在町家的感覺，同時還可以深入探索當地社區。

京町家專門的京都不動產公司—株式會社八清(Hachise)

八清出租中的京町家

八清出售中的京町家

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封面照片：京都市東山南部三年坂(產寧坂)沿途的木造住宅。iStock