“超高層公寓大厦”或稱“塔式公寓”，日語是タワーマンション，英語寫成Tower Mansion。超高層公寓大厦是日本城市景觀的一大特色，也是買房者的熱門選擇，因為這類型的高級公寓通常有頂級的設備，例如有24小時禮賓服務員、高檔設備或住戶專用的健身房等。但是您正在考慮擁有一戶超高層公寓，有許多特定風險您需要事先瞭解。
在日本超高層公寓大厦通常定義為建築高度60公尺以上或樓高20層樓以上的超高層公寓住宅。日本第一棟「超高層公寓」建於1971年。目前，日本售出的新建住宅中，每5戶就有1戶是高層公寓。
2000年至2018年，日本總共興建了1096棟超高層公寓，其中約80%集中在東京和關西地區。若將2000年以前興建的超高層公寓合計，截至2018年底，在東京和其他35個道府縣總共有333,789戶公寓位在1289棟超高層公寓之中。*數據來自東京カンテイ的統計。
防災準備
居住在高層公寓首先要考慮的問題之一是在發生大地震時的防災準備。在地震中，離地數百英尺並不會更容易防災。反而，位於較高樓層的公寓比位於較低樓層的公寓更容易搖晃。日本擁有世界領先的地震建築規範，但即使是具有抗震建築技術的建築，例如2011年311發生9.1級大地震的時候，新宿摩天樓群仍會明顯晃動。屋齡較新的建築在結構上的確是比較堅固的，但仍有可能會有問題。
颱風過後，電力設備淹水
幾乎所有日本的高層住宅都有一個共同的問題，那就是電力供應設備的設置。簡單地說，提電給整棟超高層公寓大樓的電力設備和裝置需要至少兩三樓高的面積，要擺放厦這些設備需要很大的空間。為了充分利用空間，建築師們幾乎都會把供電設備設計在大樓地下室或地下樓層。
當颱風來襲，水開始滲入地下室的話，就會成為一個大問題了。如果大樓的電力受到影響，這可能導致電梯停止運行、供水馬達停止運作、甚至溫水馬桶也無法沖水。作為應對措施，一些建築開發商會在每個樓層設置應急用水和洗手間，但這只是例外，並不是常規。
2019年10月19號颱風哈吉貝(Hagibis)帶來的暴雨導致河川潰堤，多摩川附近淹大水，一些高層公寓的地下電力設備被淹(尤其是在川崎武蔵小杉車站周邊的一棟47層的高層公寓)，導致電梯停止運作和斷水。居住在較高樓層的居民生活機能崩潰，差點成了陸上孤島。
由於颱風哈吉貝引發嚴重的河川氾濫的教訓，國土交通部宣佈在2020年3月底之前發佈新的高層公寓防災規則。
建物管理修繕費的特別預算
對於在自然災害中受災的高層公寓的住戶來說，颱風過後仍有許多後續修復工作需要進行。為了修復建築物，除了每月繳交的建物管理修繕費(日語「修繕積立金」，中文又稱「管理費及公共基金」)，住戶們通常還會需要共同商討提供一筆特別預算來充當維修費用。但如果要通過此筆特別預算，至少需要75%的住戶同意。
其實這是一個很難克服的問題，特別是因為低層公寓住戶與高層公寓住戶的利益並不一致。低層居民可能會覺得，由於高層公寓的房價更高，所以高層居民理應付更多的費用。因此許多低層住戶可能會不情願為高層住戶支付他們所認為的「特殊費用」。通常的建物管理修繕費的金額是根據房子的大小、面積來計算並分配給每戶住戶(公寓屋主)，而非視屋主實際付了多少錢購買該公寓而定。可想而知，低層住戶和高層住戶在討論維修管理費的時候可能出現多種糾紛。
無論災難是否發生，可能都會出現上述問題。一般來說，大型集合住宅大樓每隔12-15年都需進行定期檢查、修復和翻新等。為了支付龐大的修繕費用，公寓的建物管理委員會以每個月向每戶公寓的屋主收取儲備金的方式來籌資。但根據國土交通省統計，截止2018年日本有超過28%的高層公寓大樓處於儲備金不足的狀態，甚至有40%有拖欠管理費的狀態。
如果你打算購買或搬家到一棟超高層大樓的公寓，一定要先確認建管會的公共基金目前有多少餘額、每月的維修管理費是多少錢以及其他住戶的身份，因為一旦您加入到這個社區，為了更長遠維護您的資產價值，您將需要和其他住戶共同努力並保護大家的居住環境。
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封面照片：隅田川畔的超高層公寓大樓，istock