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市場調查

日本土地價格調查:2020年第1季度受新冠疫情影響主要城市地價暴跌

日本國土交通省(MLIT)不動產・建設經濟局地價調査課在其2020年第2季度期中公告的第1季度地價LOOK報告中表示,本次調查的100個地區中,有38個地區的土地價格下跌。該報告調查的地區包含了東京、大阪、名古屋和地方主要城市等密集使用的商業和住宅用地的土地價格趨勢。

2020年第1季度的土價

本調查為對日本全國選定的100個商業和住宅用地進行了土地價格上升或下降或持平的評級。在2020年第1季度調查(4月1日至7月1日)的100個地點中,只有1個地區(仙台車站前的仙台市青葉區中央1丁目)的地價上漲、61個地區的地價持平、38個地區地價下跌。而唯一1個地價上漲的地區(仙台市)的增幅也不到3%。作為比較,在上一季度有73個地區地價上漲、23個地區地價持平、僅4個地區地價下跌。

這是八年來第一次地價下跌的地區數量超過了地價上漲的地區數量。這也標誌著連續5年上漲的地價自從2020年1月1日起突然停止上漲。

由於日本政府致力於增加訪日觀光外國人客數,因此日本的土地價格,特別是在日本主要城市中心地區(東京、大阪和名古屋)的土地價格一直以來穩步上漲。特別是在外國觀光客眾多的東京和大阪,觀光旅遊的需求反過來推動了都市再開發、商業設施、餐飲以及旅館服務等的建設熱潮。

迄今為止中國和周邊的亞洲地區一直是日本外國觀光客的主要客源,然而因新冠病毒疫情越來越嚴重,為了抑制病毒境外移入,日本於4月3日起對包括中國在內的73個國家/地區的外國人發布了限制入境令、之後並擴大到127個以上的國家/地區,自此入境旅遊業幾乎停擺。截至7月,外國觀光客人數已連續四個月都相較去年同月減少99.9%。

同時,政府也要求民眾自肅減少外出、要求公司允許員工在家工作以及要求居酒屋和餐飲店縮短營業時間。這些措施也都抑制了對商業空間的需求。

例如,大阪的兩個主要商業區-心齋橋難波的地價在上一季度因入境旅遊業推動地價,儘管增幅不到3%,仍有小幅上漲。但在本季度調查中,地價下跌了3%至6%。

東京大多數地區的地價持平。在首都圈接受調查的43個地區中,約有90%地區的地價沒有變化。然而,在上一季度中漲幅不足3%的歌舞伎町上野,本季度地價也下跌了3%至6%。

地價LOOK報告的重要性

LOOK報告被視為土地價格趨勢的滯後指標(使用先前價格的平均值來分析市場趨勢的指標)而受到密切關注。国土交通省調查的全國100個地區為:東京圈43個、大阪圈25個、名古屋圈9個以及地方大型城市23個。其中 32個地區的土地用途是高密度住宅區,而68個是精華商業區。

今後的地價展望

新冠病毒疫情對經濟和土地價格的影響現在才剛開始感覺到。例如,旅館酒店業正面臨著供過於求以及東京2020年奧運的延期。並由於目前還不清楚何時取消外國觀光客的旅日禁令,酒店業被迫縮減規模。此外,許多日本公司已將原本在辦公室工作的員工改以在家上班的遠程工作模式,現在對城市中心辦公室空間的需求大大減少。今後的土地價格預計將會面臨強勁的阻力。

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資料來源:國土交通省~地価LOOKレポート~

封面照片:(仙台車站前的名掛丁商店街)仙台市青葉區中央1丁目往2丁目望去,來自istock